第三个故事

　　我是地地道道的杭州人，眼看着儿子一天天长大，今年已经五岁了，9月就要上幼儿园大班了，随之面临“幼升小”的问题，而选择一个优质的学区房也提上了日程。

　　PART1 不能让孩子输在起跑线上

　　随着“名校效应”与日俱增，购买学区房，选择好学校，已经成为众多学生家长趋之若鹜的购房理由。

　　“不让孩子输在起跑线上”，我跟大部分家长一样，有这样的想法。

　　我是地地道道的杭州人，眼看着儿子一天天长大，今年已经五岁了，9月就要上幼儿园大班了，随之面临“幼升小”的问题，而选择一个优质的学区房也提上了日程。为了能够让儿子未来顺利进入名校，我们一家迫不及待地起了置业的念头——买套重点学区房。

　　也许，相对于其他很多新杭州人来说，我应该不必为孩子的上学问题而烦恼，但是现在和以前就读自己学区内的小学中学不同，父母总想给自己的孩子营造最好的条件、上最好的学校。

　　而且，从目前来看，我的家庭条件也允许我为孩子选择一个更优质的学校，给孩子一个更好的学习环境和氛围。我一直觉得孩子得上个好学校，有了好小学才能上好中学，再上好大学，这样能让他的起点高点儿。

　　我在政府单位工作，工作地点在人民大会堂边上，而丈夫是个生意人，平常很少能照顾到家里，因此为了能给孩子提供一个优质的学校，同时也能兼顾对孩子和家人生活上的照顾，最终全家人决定在武林广场附近我单位边上买套学区房。

　　我们现在住在城西，但我们在拱宸桥的荣华里小区有一套房子，学区是杭州市人民小学对口直升拱宸中学。但我对这两个学校并不是很满意，特别是拱宸中学。可以说拱宸中学承载着拱宸桥区块大部分学生的成长历程，然而，外界对于这所初中的评价并不高，我曾不止一次地听到过类似“除非你的孩子能够挤进拱宸中学的重点班，否则还不如不读了……”这样的评论，或许带有特殊的感情色彩，但是“望子成龙”的心情在如今社会依然是很多家长难舍的情结，所以我还是萌生了换学区的念头。

　　作为一个老杭州人，我对杭州的学区房大致有一定了解，事实上，杭州的重点学区房小区基本都在主城区内，房子大多比较老旧，但房价高出周边不少。西湖区文教板块和武林广场中心区的的教育资源较好，但考虑到在方便工作的同时也能照顾到孩子上学，杭州市中心武林广场附近的学区房是我看房的首要目标。

　　对于，买学区房，我总是报以较高的期望值，但事实将我预计总价200万左右学区房的梦想击碎了。

　　对于市中心学区的锁定，选择余地并不大，保俶塔实验学校、安吉路实验学校是我主要考虑的两个学校。

　　起初，咨询了很多朋友，他们都建议我买50平方米左右的小户型作为过渡房，这样总价在200万左右，价格比较合理，也在承受范围之内。他们分析，小户型既能当教育投资又能当房产投资的学区房需求是刚性的，而且，选择中小户型才能降低购买学区房的资金风险。

　　但由于需要父母帮忙照顾孩子，最终我放弃了小户型的打算，然而大户型的房源又无奈都是高价位，考虑到资金预期跟现实的差距，我们决定把拱宸桥的房子卖了，作出了一家五口人落户武林广场区域的决定，最终打算选择一套120平方米左右三室一厅的房子，因此总价在350万左右的房源成了我们全家人淘房的最终目标。

　　PART2 选房是个辛苦活，还需谨慎谨慎，再谨慎

　　自年后开始，我就开始淘房，淘学区房的过程可谓越淘越难过。

　　总是抱着较高的期望，希望能够找到合适的房源，但有的学区房年代太久，居住品质不高，房价却依然坚挺，买来心里总觉得遗憾。

　　选房是个辛苦活，不仅看环境，更要重点考察小区的配套教育设施，希望通过各种方法让孩子能进入划片的师资等条件较好的学校学习。

　　买学区房开始无从下手，因此和众多购房者一样，我开始从网上搜罗信息和房源，在明确了武林广场市中心的房源后，我也忙忙碌碌跑了很多中介。

　　刚开始很盲目，华邦地产的置业顾问带我看了十多套房子，差不多都是上世纪八九十年代的老房子，户型差，采光差，环境差，最主要是老小区的大户型房源不多。

　　当时较为满意的两个小区分别为万寿亭公寓和西子铭苑，由于小区较新，且位于武林广场商圈的核心区域，其各种配套自然不言而喻，其价位自然比附近老小区高出不少。

　　之前在网上关注过城西的学校和房价，总的一个感觉是二手房大多很旧，并且价格很高，武林广场毕竟是寸土寸金的地方。

　　此时考察的重点仍是保俶塔实验学校和安吉路实验学校附近的学区房，事实上，在武林广场边上选二手房，相对较为省心，由于在附近工作，因此对于周边配套和生活环境，基本都无需考察过多，而这些硬杠杠在这片区域基本都能达标。而且，从同事处了解到，保俶塔实验学校和安吉路实验学校都是九年制小学，师资力量相差无几。

　　由于起初预计总价在200万左右，因此中介带我看了胜利新村、松木场河东、友谊新村、金祝新村、昌化新村等一些老小区的房子，户型也大多是70平方米左右。看了十几套房子后，基本可以总结出，2000年以前的住户以老年人居多，居住氛围差，房子的格局、面积都不尽如人意，更有甚者，有些房子属于“走破”户型，厨房和卫生间都在房子外面，住起来相当不方便，我不想因为孩子上学而影响了我们现有的生活质量。

　　结合两个学校的学区房，我基本剔除了2000年以前的房子。也正是这个时候，我开始放弃了50—90平方米的小户型，转而萌生了干脆买套大户型，适合一家五口人居住的大户型房源。而现实也使得原计划200万左右的资金，无奈升级为350万左右，最终全家人决定卖掉拱宸桥的房子转投市中心的学区房。

　　最终，万寿亭公寓、西子铭苑、锦绣文苑这三个小区的房源较为满意，这些都是比较新的小区，2000年后建造的，而且大户型房源选择的余地较大。

　　西子铭苑的生活环境和小区住户质量我都比较满意，但是西子铭苑的二手房都快逼近5万元/平方米的价格，这个价格买120平方米的户型，实在是超出了我的心理预期和心理价位。因此，看过之后虽然相当满意，但还是不免有点可惜，果断选择了放弃。

　　除此之外，万寿亭公寓小区稍显逊色，总价勉强在我承受范围之内，与房东多次议价后，价格还下15万，但是依然高于市场价少许，但是经过城北一手房大幅的价格战。房东态度稍有软化，似有看跌楼市之势，对于坚挺的价格，房东也再次做了让步。

　　但是，买房也是一波三折，此套户型因为房东产权证的一些意外原因而夭折了。因此，买房也不得不提醒，谨慎、谨慎，再谨慎。

　　最后一次看房，锦绣文苑成了最终目标。但如今价格依然在商讨中……

　　专家建议：

　　如今二手房交易对于许多人来讲并不陌生，而在二手房交易日渐频繁的今天，二手房交易中也还存在不少的纠纷，而在纠纷中关于产权问题的不在少数，为了避免产权问题而发生纠纷的应该要如何预防呢？二手房的产权问题往往会影响到许多的利益，在其中要注意六个方面。

　　第一，要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。有些房主卖房时注明“产权证在办理中”，我们建议，这样的房子即使便宜也不能买。第二，房屋是否为共有财产，如为共有，其他共有人是否同意出售。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。第三，二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。第四，应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。第五，要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。第六，还要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准；看房屋所有权证上的房主与卖房人是否是同一人，如果不是，还须了解他们是什么关系；应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。

　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节而不至于有所遗漏。

　　重点提示：

　　购买二手房时如何辨别房产证的真假？

　　首先，识别房产证的真假最保险的做法就是到当地的房管部门进行查询。这是要看印花税票上有无条形码，您可以持房产证到该部门，用仪器扫一下条形码，是真是假立即能见分晓。

　　其次，自己也可以通过房产证的纸质以及里面的内容等是否规范来判断真假，如下：

　　第一，真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，纸张较厚，有防伪底纹，封面硬实，有纹理，而假房产证则刚好相反，纸张较薄；第二，房地产权证表述上有一些规范，如土地使用性质是国有、建筑建构是钢筋混凝土等，假房产证往往不是这样表述的；第三，登记机关的印鉴也是辨别真假的重要标准；第四，附在房产证后边的宗地图是不易被复制的，如果是真的房产证，其上面有规范的宗地图，而假房产证往往没有宗地图或只有不规范的宗地图；第五，真的房产证打印字体的颜色比假房产证的字体颜色要淡一些。肉眼识别房产证真伪，可以看字迹是否清晰。

　　以上便是关于购买二手房需要注意的相关事项以及辨别房产证的一些常识。

　　相关政策：

　　相关法律法规

　　1.《城市房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的。”

　　2.《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　3.《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”

　　4.物权法没有规定未取得权属证书的不动产不得转让，而是规定转让不发生物权效力，至于其原因行为的效力还要依据合同法的规则进行判断。

　　5.最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第9条规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

　　6.《中华人民共和国合同法》(1999年10月1日起施行)第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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