想买学区房 你不得不知道的那些政策

　　调查显示，买房子是一生最大的资产，参考的因素很多，但教育在买房选择中的比重约为40%，抢滩“学区房”的背后，是天下父母对子女享受优质教育资源的无限渴望。但学区房是政策性非常强的房子，想要购买到真正的学区房，让孩子顺利入学，其中的“门道”还很多，稍有不慎，所有付出付之东流。因此购买学区房前，摸清政策是首要。

　　一、做好准备

　　购房资格：您到底能在杭州买房吗？

　　古人有云：上有天堂，下有苏杭，杭州给人们的印象一直都非常宜居舒适，老杭州人不愿意离开本土，而很多外地人也想在杭州买房定居，那么在杭州买房的条件有哪些呢？符合什么条件的人能在杭州买房，又能够买几套呢？

　　1.在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

　　2.能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

　　3.对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。

　　政策解读：归纳起来即是，本地居民最多能购买2套住房；外地居民最多能购买1套住房。非杭州市户籍居民家庭在杭州买房应提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明，购房人签字确认的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，以及自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。

　　二、弄清程序

　　落户条件：怎样才能落户学区房？

　　外地户口如何落户入学？

　　可参照2014年的杭州户口落户政策

　　外地户口购买学区房，首先需要购房者具备一定的落户条件，才能办理落户入学的手续，可以对照2014年的杭州户口落户政策，选择适合自己的方法落户。

　　1.凡符合市政府杭政[2000]1号文件规定的引进人才条件的人员【全日制本科学历及以上学历、全日制专科紧缺专业毕业生、具有地市级以上人事部门颁发的中级职称及以上、拥有发明专利等】，均可凭学历或技术职称证书到市公安局申请办理正式户籍进杭手续，由市公安局负责把关审批（注：落户地在滨江的由滨江公安分局审批，落户地在下沙的由下沙公安分局审批，其他区由杭州市公安局审批）。

　　2.具有全日制高校大专非紧缺专业学历的人员，先到市人才引进办办理确认手续，凭市人才引进办的确认件到市公安局办理进杭落户手续（注：该办法的受理部门一般为各区的人才交流中心，人才交流中心受理材料后汇报至杭州市人才引进办公室确认，同样落户地的审批问题与第一条一样）。

　　3.具有非全日制高校大专以上（含大专）紧缺专业学历的人员或超龄的人才，先到市人才引进办办理确认手续，凭市人才引进办的确认件到市公安局办理进杭落户手续（同上）。

　　4.无高等学历但具有特殊技能的人才，先到市人才引进办办理确认手续，凭市人才引进办的确认件到市公安局办理进杭落户手续（同上）。

　　5.购房入户——购房入户政策实施区域范围：杭州市区（萧山区、余杭区除外）范围。

　　购房入户时间：杭州经济开发区（下沙）、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城的购房入户办理以2006年4月12日起

　　购房为准；新扩大区域的购房入户办理以2008年10月14日起购房为准。

　　购房金额要求：上城区、钱江新城购房单套总价100万元以上（含100万元）；经济开发区（下沙）购房单套总价60万元以上（含60万元）；其它地区购房单套总价80万元以上（含80万元），同时需付清房款。

　　申报条件：申请人年龄在18周岁以上，具有高中以上文化程度和完全民事行为能力，无传染疾病；随迁未成年子女户口的，需符合计划生育政策；

　　①申请人未被劳动教养或追究刑事责任；

　　②申请人在购房地实际居住且人户一致，有稳定生活来源；

　　③购置二手房的，房内原户籍人员户口已迁出。

　　这条要注意一点：如果夫妻双方有一方已经是杭州户口，那么另一方就不能通过购房落户政策落户了，只能通过人才引进或者夫妻投靠的方式落户。

　　6.萧山余杭户籍人员办理杭州主城区落户：申报条件——萧山区、余杭区户籍人员，本人在老城区有合法固定住所（持房屋产权证的商品房、房改房、经济适用房，有效承租的直管公房、单位自管房，集体土地上未办理房屋产权证的除外），人户一致的，允许1户（本人及配偶、未成年子女）户口迁杭。对房屋产权证上有多个产权人的，由共有产权人商定1户户口迁杭，其他人员作放弃。（2013年已经取消居住5年的限制）

　　7“.三投靠”、农迁农、农转非的户籍迁入以及解决夫妻分居问题，由市公安局直接受理审批办理。

　　8.在杭各大中专院校新生入学户籍迁杭，由学校直接到市公安局审批办理。

　　9.知青子女回杭落户由市劳动局负责审核，市公安局负责确认办理。

　　10.市委组织部调入的干部，凭组织部调令直接到市公安局办理户籍迁杭手续。

　　11.军队转业干部安置进杭落户由市军队转业干部安置办公室负责审核，市公安局负责确认办理。

　　12.军队复员退伍人员安置进杭落户由市复退军人安置办公室负责审核，市公安局负责确认办理。

　　13.离休老干部异地安置进杭落户由市委老干部局负责审核，市公安局负责确认办理。

　　14.外地驻杭办事机构人员进杭由市经济协作办负责审核，市公安局负责确认办理。

　　15.特殊工程招工进杭、退休（死亡）顶职办理户籍对迁手续、市区征地招工就地农转非，劳动模范、操作能手本人农转非进杭由市劳动局负责审核，市公安局负责确认办理。

　　16.市区征地就地农转非、撤村建居就地农转非由市土管局负责审核，市公安局负责确认办理。

　　17.纳税入户凭市或区地税局长签字鉴证的纳税额度证明，到市公安局确认办理。

　　18.外商投资企业办理企业专职人员进杭落户，由市外经贸委办理投资确认手续，由市公安局审批办理。

　　19.部队家属随军进杭落户由市公安局直接受理审批办理。

　　20.科技人员（党政管理干部）家属、铁路职工、环卫工人等家属农转非进杭，农技人员、环卫工人本人农转非等各类专项农转非，由单位主管部门负责审核，市公安局负责审批办理。

　　21.上述2、3、4各项的人才或人员进杭落户，应由各区委、区政府或市各部委办局、各开发区管委会主要领导签字推荐后再由人才引进办办理手续。其他各种各主管部门无法受理处理的人员进杭落户问题，由市人才引进办受理审批后，到市公安局办理落户手续。

　　政策解读：

　　该文件较详细地介绍了杭州市各类落户的条件以及办理部门，具体每一项条件的办理流程及所需材料以及在实际的办理过程中会涉及的一些其他部门，比如人才引进落集体户的，需将档案调入集体户所在的单位或者人才市场，可以咨询相关部门。

　　学区房的抵押、出租、查封、户口问题户口问题：

　　购买学区房时，一定要注意，原户主的户口一定要迁出，新业主的户口才能迁入，因此户口迁出时间需要事先明确并写入合同。由于我国的户籍管理属于公安机关专属管辖的行政事务，一旦出现上述情况，根本无法通过法院诉讼的方式来解决问题。所以尤其对一套存有前房东、前前房东户口的房子，务必引起高度重视，得靠你一家家去协调。

　　租赁问题：法律上有一个“买卖不破租赁”的规定，这个规定是说房子即使卖了，只要租赁期限还没有到，租客都可以住到租赁期限界满。如果下家立即入住，则要考虑租赁期到什么时候。因此对于被出租的房屋，交易前要确认租赁协议，确认租赁期限，更要对继续被租赁期间的权利义务进行约定，核心是要租赁方放弃房屋的优先购买权。

　　查封问题：如果房子已被法院查封，一般是因为涉及民事案件，房屋的产权人欠有债务，为防止产权人没有财产供法院执行，因此原告在诉讼中向法院申请查封被告名下的房产，限制被告交易。如果是公安、检察院查封，那就意味着涉及刑事案件，这套房屋很可能是用赃款购买的。所以，如果房屋已被查封，建议停止交易。

　　抵押问题：根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，可以转让或者出租，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。在实际案例中，有出现有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去的情况，由此引起复杂的法律纠纷。因此对于被抵押的房屋，最好建议在交易前完成注销抵押（就是那些尚未完成贷款还款的、或者被担保公司抵押的）。

　　政策解读：

　　最没有风险的做法，是让这套房子成为没有户口、没有出租、没有查封、没有抵押的房子。或者说在合同中约定房东必须清空户口的期限，违约的责任追究条款。或者干脆明确，所有的钱等到户口清空方能提取。

　　对于抵押、出租、查封、户口的核查，是中介的责任。请务必在签订居间合同时，将中介公司核查户口、出租、查封、抵押等情况的有关责任进行明确。请务必根据自己房屋的交易流程，合理进行约定。

　　三、有的放矢

　　教育政策：了解小学入学、公办“小升初”政策

　　杭州小学新生录取顺序：“先保证录取完一表生”

　　通常，当报名人数超过学校招生计划时，学校应该根据学龄儿童户籍和家庭住宅情况，按照“住、户一致”优先原则，按四种先后顺序录取，这就是我们通常会提到“一表生、二表生、三表生、四表生”。

　　一表生：学龄儿童户口与父母户口、家庭住房（父母有房产的，以父母房产证为依据认定）三者一致，都在小学教育服务区。

　　二表生：学龄儿童自出生日起在本市的祖父母（外祖父母）家，且祖父母（外祖父母）住房在本小学教育服务区。

　　三表生：学龄儿童有杭州市主城区户籍，但不属于上述两类。

　　四表生：学龄儿童无杭州市主城区户籍，但符合在杭就读条件。

　　一所小学先保证录取完一表生，多余的名额才会给二表生，以此类推，并会根据每个区的报名情况有更加细致的划分。但也有两种比较特殊的情况：1.杭州市主城区户籍的拆迁过渡家庭儿童入学，凭拆迁过渡协议，向过渡地所在教育服务区学校报名，过渡期间由过渡地所在区教育局按照相对就近原则安排入学；2.杭州市主城区集体户口家庭儿童，向实际居住地所在教育服务区学校报名，由实际居住地所在区教育局按照相对就近原则安排入学。

　　政策解读：如果“一表生”都超额，学校就可能会以落户的先后时间，对一表生的入户年限做个规定，予以公布。据悉，杭州的一些热门小学，通常是老师提前一年做家访，要求入学学生在该学区居住一年以上才能报名。因此家长如有购买学区房的意向，应该提前了解该学校的具体要求，早做打算。

　　没有被录取的学生，区教育局会统筹安排到相对较近的附近学校就读。

　　公办初中怎么录取？和小学差不多。

　　公办初中招生分配以一所中学为招生单位，其附近的小学为分配单位。招生初中学校周围的一所或几所小学的毕业生总数超过该校招生计划时，则分别根据小学毕业生的户籍情况，按下列先后顺序分配：

　　一表生：学生与父母同户、同住，常住户口在小学学区者；

　　二表生：学生从小（自出生日起）寄养在本市的祖父母（外祖父母）家，常住户口在本小学学区者；

　　三表生：学生有本市常住户口，但不属于上述两类者；

　　四表生：学生无本市常住户口，小学在杭借读者。

　　政策解读：凡具有小学生学籍或在本市小学借读毕业的进城务工人员子女均可升入本市初中。对于一些特殊情况，请务必咨询教育部门取得权威答复。

　　了解清楚小学入学、公办“小升初”政策，其实也就明白了学区房的含义：教育资源不均衡，优质资源集中和稀缺，学生都想入读优质学校，但学校只能接受一定数量学生，因此只能优先保证本学区户口、本学区住房的学生。

　　本刊记者　郭建玲