克而瑞：资源稀缺价值高，占据杭城别墅最高位

　　之江板块历来是别墅集聚区，板块资源稀缺，价值高，占据杭城别墅最高位，但是总价较高，较多在千万级别以上。低总价、小面积段市场存在空白，有较大市场机会。而且，之江板块排屋别墅大部分总价建制在1000万以上，西溪、湘湖板块拥核心资源半数成交800万以上，留下板块梯级布局最均等，满足各层级需求。

　　江流天地外，山色有无中。如果说，在杭州有一个开发商和文人墨客都能说到一起的地方，那必定是之江。钱塘江畔，绵绵青山，造就之江得天独厚的环境优势。之江于1992年建区，2009年政府提出将“之江新城”打造为杭城十大新城之一，根据2013年的规划，之江地区今后将以生态保护和控制发展为主，产业上以引导度假区旅游服务功能发展为主。

　　之江区与西湖风景区接壤，连接钱江新城CBD核心区，与滨江区一江之隔，是杭州市区范围可开发建设面积最大、环境最优、潜力最大的新城之一。之江环境尤为优渥，其处在西湖边、钱塘畔、青山环绕之中。区域内景观资源丰富，但缺乏支柱型蓄客产业，商业综合体多为近年涌现，建成还需要两年时间。未来之江将是一个自身配套完善、功能齐全的区域，能形成很浓厚的休闲旅游度假以及创意创业氛围。随着配套的逐步升级与完善，板块发展潜力不可限量。

　　与主城区紧密连接，作为具备城市资源和环境资源的板块。环境资源是板块最大卖点，物业类型丰富多样。板块内主力客源为本地及滨江新杭州人，以改善客为主。目前板块公寓价值稳定在城市中端水平，别墅价值在城市高端水平。

　　供求都处于低位的之江区，供求比却常年居高不下

　　从杭州八区供求走势来看，之江区2012年至今总供应22.3万平方米，成交5.5万平方米，供求比为4.1。供求都处于低位的之江区，供求比却常年居高不下。分析其成交低迷的主要原因有三：1.板块内长期定位错位，供应端推出的产品不符合现有需求度要求；2.产品物业类型多样，但面积段同质化严重；3.配套不足，缺乏产业支撑。

　　从住宅供求结构看，首置产品供求结构合理，存销周期均衡，市场需求强劲；首改类产品线存在市场空白，130—140平方米供量少、去化好于高改；160平方米以上高改类产品在有市场供应的情况下，有一定市场需求，但去化一般，随户型变大，存销周期越高。

　　面积段需求走势分析：

　　160平方米以上大户型供大于求情况明显

　　1)首置类产品线中85—90平方米需求较为旺盛，2012年成交579套，求大于供；2013年价格回归，成交在2012年基础上还有增加，85平方米以下产品在市场有供应的情况下，成交情况不错，有市场需求。

　　2)160—180平方米产品在2013年有供应的情况下，成交回升，但去化率比130—140平方米产品略差。

　　3）目前板块内90—120、140—160平方米产品存量较少，存在市场空白，160平方米以上大户型供大于求情况明显。

　　从项目供求结构来看，板块在售典型楼盘：70—90平方米的去化参差不齐，但是均能超过5成；但在供应方面，70—90平方米产品占比徘徊在40—55%之间，供应结构和成交结构相悖。90平方米以下刚性产品及140、180平方米以下首改类产品成交相对活跃。总价范围在140万—170万元左右和240万—370万元左右的总价段市场接受度高，能实现较好的去化速度。

　　从别墅占位来看，之江板块历来是别墅集聚区，板块资源稀缺，价值高，占据杭城别墅最高位，但是总价较高，较多在千万级别以上。低总价、小面积段市场存在空白，有较大市场机会。而且，之江板块排屋别墅大部分总价建制在1000万元以上，西溪、湘湖板块拥核心资源半数成交在800万元以上，留下板块梯级布局最均等，满足各层级需求。

　　从别墅成交结构看，在全杭州别墅市场热销的情况下，2013年之江市场表现一般，之江市场250平方米以下面积段存在空白点，存在大量的机会，而250—350平方米去化不佳，存量过高，500平方米以上产品看起来热销，且溢价较高，但是受绿城云栖玫瑰园影响较大，在无绿城品牌、品质的情况下，不宜盲目增设。

　　面积段需求走势分析：两种极端的面积段或将热销

　　1)别墅市场2012年成交以350—400平方米为主，而2013年以500平方米以上为主，且随着面积的增大，均价上升明显，主要受云栖玫瑰园影响较大；

　　2）250平方米以下面积段，存量和供求基本为0，从杭州2013年别墅市场走势来看，这种小面积，控总价的小户型越来越有市场；

　　3）目前250—350平方米户型的存量较大，且去化较差，未来市场，两种极端的面积段可能会热销。

　　现在的之江，配套欠缺，供求长期失衡，板块项目生存面临重重困境。未来的三年里，在之江地区，一座规模更大的浙江文化城将拔地而起，除了现有的中国美院象山校区，还有在建的浙江音乐学院，将来还会有浙江图书馆新馆、浙江省博物馆新馆、浙江非物质文化遗产馆和浙江文学馆等相继落地，而浙江文化城将力争在2016年前基本建成。

　　今后，之江新城的板块主中心将集中在之江大桥以南、绕城公路以东、四号浦以北的沿江区域，这里将集主题公园、文化展示、博物馆、剧院、休闲购物、酒店办公和交通换乘等功能于一体，形成一个服务整个之江地区的繁华区域中心。

　　也许，之江的未来指日可待！让我们拭目以待！

　　李倩