谢天谢地，标准动作过时了

　　以前，房产营销是有标准动作的。大致是这样：1.开盘前半年，出形象广告，杭州各主流平面媒体刊登一遍；2.半年一次房交会，布展上争奇斗艳，强化项目调性；3.把意向客户集中起来，召开产品说明会；4.开盘前各大媒体再刊登一遍，宣布开盘；5.开盘……就……卖光了……卖光了……

　　我记忆力不好，自己说出来也觉着像天方夜谭似的，有点恍惚，真有过这样的黄金时代吗？

　　比较起来，现在的营销都患上了“无力症”——报广几十万投入只有零星几个来电。报纸上没有新闻只有旧闻，谁还看报纸？户外一块高炮上百万，你能保证卖几套？产品说明会客户都不知道在哪里，开给谁看？好吧，就算是电商小蜜蜂电拷短信中介带客微信营销，谁能告诉我投资回报到底几何？

　　房交会的没落理所当然。参加一次房交会，少则几十万，多则几百万，能卖几套房？以前的房交会，是锦上添花，是业内狂欢，是盛世幻象，现在的房交会，则是鸡肋是惯性是无所适从的盲从。

　　旧规则已被打破，新规则还未建立。这是营销业者的困境和宿命，但也正是机遇所在。回到本原，营销无非产品力、价格力、推广力、渠道力。

　　在刚需为主打市场的今天，产品创新能力已经渐渐萎缩。往往同一板块中，主打都是90平方米，建筑户型景观差异都极其有限。残酷的市场与严苛的政策限制消灭了大多数创新的可能。

　　价格力是当前市场下最为显性的力量。但价格受到诸多制约往往也最为刚性。此外，价格力在营销上也具有不可持续性，上一次热销下一次门可罗雀的情况并不少见。

　　推广力是营销业者最该重视也是最值得发挥的领域。与之前相比，现在的推广呈现出多、快、省的特点。“多”指项目曝光的高频率。一波未平一波又起，持续保持项目的热度，让项目成为红盘，是每一个热销盘的必要功课。“快”指对市场的热点敏感和及时反应，让项目搭上热点话题，增加二次传播。“省”是指降低甚至放弃低性价比的传统媒体投放，把费用投入到新媒体中去。今年大热的微信营销正代表了这一趋势。简而言之，一炮而红可遇不可求，微创新则无处不在。

　　渠道力正受到空前的重视，电商的繁荣是其典型表现。只可惜现在的电商，肯踏踏实实经营渠道的少之又少，反而是几个品牌房产公司自己的渠道管理可圈可点。在自媒体被普遍接受之后，自渠道也日益受到重视。拥有广大从业人员的二手中介现在已经成为自渠道的主要力量，对这一力量的整合能力，成为渠道经营的关键所在。

　　今年出现的诸如带客通、客立方等，则是意图利用新媒体平台对推广力与渠道力进行整合，使营销呈现出越来越多元的局面。对我而言，坏形势下的各种微小可能，仍然是使我觉得营销很好玩、准备继续这么玩下去的动力所在。

　　杨怀新

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