黄建华访谈

  • 来源:建筑创作
  • 关键字:企业家,黄金时期,设计
  • 发布时间:2015-03-26 16:07

  编者按:2014年8月6日,《建筑创作》主编王舒展与编辑童佳旎对侨福集团执行官、“侨福芳草地”项目的业主黄建华先生进行了约一个半小时的专访。这次会面是在他位于侨福芳草地商业综合体的办公室中进行的。在这场访谈中,他从一位企业家、艺术品收藏者、以及曾经学过建筑学的开发商的视角分析了当下业界的状况,阐释了“侨福芳草地”这一作品的开发初衷、过程和结果,同时解析了项目目前的运营现状。“侨福芳草地”作为香港侨福建设集团在中国大陆地区的首个落成项目,在建筑设计专业界、地产业界、以及大众领域引起了广泛的讨论,可以说一鸣惊人。值得注意的是,这个项目的设计时间是2000年,正值中国房地产开发的土地红利黄金时期;而本期杂志的出版时间是2015年初,正好是房地产行业经历疯狂的吸金时代后的下行调整期的起点。在与黄先生的讨论中,我们的关注点不仅仅是项目设计背后的故事,还想探知这个项目前瞻性选择是否是个偶然?以及它在中国目前的经济、社会发展背景下,是否具有借鉴和传承的意义?在整个访谈过程中,黄建华始终充满了对创建“尽善尽美的建筑物业”的热情和能量。

  谈项目开发

  AC建筑创作(以下简称AC):侨福项目设计与建造就历时十二年,相信酝酿项目的时间更久。而中国这两年的建设速度是非常快速的。在这十几年中,其他的开发商已经完成了好几轮快速拿地、快速设计、和快速变现的过程,迅速的积累大量的财富。另外一方面,侨福长时间运作项目风险也很大,比如政策的改变、项目定位的适用能力。我们想知道,您当时为什么会选择长线运作一个项目?

  黄建华(以下简称GW):回答很简单。项目时间长是因为设计过程中邀请的建筑师的设计都没有达到我的要求,或者不符合政府规范。当我接盘的时候,我找到综汇建筑设计有限公司(IDA),因为IDA的设计语言比较符合我的要求。而且IDA当时规模比较小,也没有很知名,不会出现那种完全由建筑师来主导的局面。我认为一个项目应该由开发商来主导,而不是建筑师。

  当初买下这块地时,我们就准备长期持有,所以希望把设计和施工都做到尽善尽美。我把它作为一个艺术品来打造,每一个细节都觉得是自己的成就。另一方面,我们可以长线运作一个项目是因为我们没有借钱,借钱就会有债务,就会考虑风险。而没有债务就没压力,可以慢慢做。另外我们也不习惯做太多项目,因为太多项目会分散自己的力量和资金。

  AC:您曾经说过,要先盖好房子再建立名声和品牌。那您的开发和经营理念是否已经通过这个项目实现了?这个过程有没有遇到什么困难?

  GW:我认为设计做好肯定会挣钱。我最怕出名,盖好房子才是我的目标和理想。做任何事用心去做,这样才能把自己的风险降到最低。好的东西肯定有市场存在的价值,即使在市场不景气、房子租不出去的时候,我相信我的房子也一定会比别人的房子容易租出去,因为我的房子比较好。名利双收,先有名才有利,前提是人家喜欢你的东西。比如,我盖这个酒店一共才100个房间,目的并不是要通过它来赚钱。但是当大楼出名了之后,酒店就会很容易获得口碑。

  说到商场,每个商场的定位是不一样的。我这个建筑的区位不在CBD里,在住宅区里,这是区位的缺点。因此项目定位需要解决的核心问题是怎样让大家愿意过来。所以我们把餐饮作为核心吸引力:餐饮做得很成功,大家就都会愿意来。在商场的策划和定位上,这个策略很不错。实际上餐饮把租金拉低了很多,但是这并不重要,重要的是它带来了人气,让这里越来越热闹。这个地产项目我们会长期持有,这么做当然也会有一定的风险,因为房地产市场不可能永远是积极的。

  AC:您刚刚也提到了侨福的功能性问题,这一地块一开始是计划开发住宅,后来是展览馆。那最后为什么定位为这么一个拥有办公、商场、酒店、艺术馆、如此丰富功能的综合体?

  GW:侨福一开始的定位是住宅项目,当时的规划已经被批准了。但是我觉得三环以内这么好的地段,盖完后卖掉实在可惜。另外,那时我的家族希望在北京或者新加坡拥有一个永久持有的物业作为家族产业传宗接代。所以我就把设计任务书改了,找到了徐腾。从看到设计最初的模型,一直合作到现在项目建成完工。

  我盖过很多住宅和写字楼,但没有盖过商场。一开始是很没把握的。设计任务书也中途改过几次。比如,本来是两层楼的商业,后来怕不够用,又改成了五层楼(编者注:建筑建成后,部分三层的办公用房改做商业用途)。另外,我觉得地上面积还是不够大,要求还要改大一点。把建筑红线面积用尽,而用地红线内面积也被利用起来做下沉景观和设备用房。

  AC:其实在北京,如果项目的区位不在一个成熟的商业区里,做商场的风险还是很大的。而且这两年零售业受电商的冲击很大,很多之前做的不错的商场都出现了问题。而侨福好像在这么一个不合时宜的时候出现,同时为北京提供了如此难得的、充满艺术感的大型公共空间,令人们就算不买东西也很想来。那么您在策划的时候,是否已经意识到了会出现现在的这么一种状况?

  GW:其实没有。当时我策划的方案还是以写字楼为主,酒店房间一共是60个。后来有人建议我再扩大一点酒店的规模,我就牺牲了一部分写字楼来做酒店,改成100个房间。我想要把它做成一个独一无二的酒店,可以出名,所以就由我亲自来做。至于商场,我认为它迟早会被淘汰掉。而现在侨福的商业人气很旺,就是因为它的艺术气氛好,又有展览。大楼不管条件再好,它的策划和运营也必须跟着时代走,这样才会是好项目。开发商不这么考虑就不合格。

  我会关注到方方面面:比如酒店的每一