一房二卖怎么破？

　　——律师解读经济适用房买卖谨防“一房二卖”

　　在诸多房地产纠纷中，“一房二卖”算是常见，比如购买了一套二手房，住了8年后却被告知是“霸占”了他人的房产。还以为价钱便宜捡了个“火巴和”，怎么就变成了其他人的？还要赔偿？看律师如何巧施计夺房权。

　　案情回放

　　我的房子被告知是别人家的！

　　2002年，马先生因投资急需用钱，想将手中的经济适用房平价转让，因结婚需要购置现房的李女士获悉后，便在同年8月1日与之签订了房屋转让协议。协议约定李女士先一次性支付马先生10万余元，另1万元余款等待房屋过户后再支付，后续贷款由李女士负责偿还。

　　由于是经济适用房，不能立即过户，所以双方约定待房屋期满5年后立即办理过户手续。熟料，本应依约办理过户的马先生却屡屡不予配合，就在李女士着急等待着马先生办理房屋过户手续时，陈女士却带人上门要求他们搬家，声称自己才是房屋的主人。此时的李女士才恍然大悟，原来这个房子被马先生“一房二卖”了。

　　维权之路

　　一波：房屋欲被再次出售，诉讼财产保全终“保住”

　　明明是自己已购买的房屋，却被原房主卖掉，不得已李女士走上维权之路。当律师受理这件案件时，首先了解到马先生与陈女士是同事关系，陈女士应知晓马先生已经将房产转让给李女士的事实，而且马先生与陈女士之间的房屋交易价格明显低于市场价格，律师分析陈女士可能非善意取得，如果陈女士已经拿到房产证，那么此房产很有可能被再次转让。

　　考虑至此，律师立刻在房产网站上输入此房源信息，果然看到李女士的房子正在被出售，于是马上向法院提起诉讼，阐明情况紧急性，要求确认马先生与陈女士的买房行为无效并将房屋过户至李女士名下，并申请诉讼财产保全。法院果断采取诉讼保全措施，将涉案房屋予以查封。

　　二折：陈女士代为索债，李女士被诉讼代位赔偿

　　庭审中，律师主张，虽然李女士与马先生在签订房屋买卖协议时该房屋还不具备上市交易条件，但是在诉讼当时，房屋已经可以上市交易，故马先生与李女士签订的房屋买卖协议真实有效，而马先生与陈女士之间的房屋买卖行为应属无效。

　　经审理，法院认为陈女士购买房屋的行为不属于善意取得，判定马先生与陈女士之家的房屋买卖行为无效，并判决马先生与陈女士在判决生效后30日内配合将房屋过户至李女士名下。

　　不甘心的陈女士再次向法院起诉李女士，称马先生与其房屋买卖合同被法院判决无效，马先生须返还她已付购房款20余万元，由于马先生因身体健康原因无法要求现房主李女士支付此款项，所以由陈女士代为索债。经两审法院，陈女士再次败诉。

　　曲定：夺回房产，马先生赔偿李女士违约金6万余元

　　夺回房产后，李女士就她与马先生房屋买卖合同善后事宜，再次向法院起诉，要求马先生支付违约金。马先生收到起诉状后，提出反诉，要求李女士支付剩余房款。

　　法院经过两审，最终双方债务相抵，马先生赔偿李女士6万余元违约金。

　　律师解读

　　本案件主要争议三个焦点：一是经济适用房买卖合同效力问题；二是陈女士是否是善意取得的问题；三是代位权行使的条件。

　　房还未上市 合同是否有效

　　《经济适用住房管理办法》第三十条明确规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。此涉案房在第一次诉讼期间已经满五年，具备上市交易条件，所以李女士与马先生签订的买卖协议应当认定为有效合同。

　　是否善意取得 法律有章可循

　　善意取得要同时具备三个条件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　债权债务不明确 代位权无法行使

　　根据国家“合同法”第七十三条规定：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。

　　文|李小毅 编辑|李蕾

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