同为申花板块 蓝孔雀组团的招商·雍景湾与融信·蓝孔雀，哪个才更值得拥有？

　　招商·雍景湾篇：

　　基础参数

　　物业类型：住宅

　　产权：70年

　　板块：申花

　　建筑面积：170609平方米

　　占地面积：41641平方米

　　容积率：≤2.5

　　绿化率：30%

　　层数：17—30层

　　总户数：1200多户

　　开发商：招商地产与九龙仓联合打造

　　交付时间：2017年年初

　　最新消息：开盘时间4月中下旬，首开3#楼89平方米（精装），共计103套，目前存2万减5万。

　　评分：90

　　地段概述

　　雍景湾位于莫干山路与留祥路交叉口的大文教板块，正居蓝孔雀综合体、紧邻复城国际商业综合体，连接三大城市交通主动脉：莫干山路、学院北路及留祥路，15分钟可达黄龙，多维对接全城，出行便捷。

　　商圈：咫尺30万平方米复城国际商业综合体，4公里内可达城西银泰城、北城天地、万达广场、西田城等十二大综合体

　　学区：周边学区成熟，蓝孔雀组团四个楼盘联合区教育局共同引进公办的上海华师大附属学校（九年制：小学36个班，初中42个班），师资媲美学军；规划幼儿园紧贴项目

　　市政：项目西侧紧邻700亩市级城西生态公园（规划建设），北侧紧贴16万方市政绿化

　　医院：位于拱墅区的市二医院与项目10分钟车程，距西湖区的浙江医院分院7分钟车程

　　道路：拥有四纵三横的城市快速干道网络、复合交通优势突显。莫干山路、丰潭路、古墩路贯通南北，绕城高速、石祥路高架、德胜快速路贯穿东西

　　地铁：规划于2017年通车的地铁2号线（古墩路育英路口站距项目1200米）；2019年试运行的地铁5号线（莫干山路萍水路口站距项目1500米；规划中的地铁10号线莫干山路育英路口站距项目500米

　　汽车站：汽车北站距离项目1.8公里

　　这块地虽偏城北，但根据周边的配套资源，完全不输市中心，且有较市中心更好的市政景观。但值得提醒的是这一区域同期出让土地较多，且都在建设中，石祥路连接绕城高速的高架也正在建设，虽有间隔100米的市政绿化隔开留祥路，但考虑未来这一区域人口激增，该区域交通出行又偏自驾为主，难免会受其交通、噪音等影响。但就长远来看，花180多万紧邻城市公园还是值得考虑的。

　　评分：80

　　楼盘品质

　　雍景湾项目建筑方正，可容纳空间相对较大，且将社区景观体系与城市公共景观融合，构筑独特的5重景观体系，1.3万平方米的三重慢生活园林，确实能给业主带来更好的园区体验。

　　首开的3#楼（精装）27层，底层商铺（无烟道），是目前申花板块唯一的精装项目，89平方米，共103套，两梯四户的设计也是目前楼盘普遍的做法，得房率在78%，还是比较高的；2.88米的层高虽不显优势，但可变的三房两厅两卫设计倒是可以满足部分人三代同堂的需求；多处飘窗设计使得最大赠送面积可达13平方米；可变空间可以精装到手，省去较多麻烦；中间套双层挑高阳台设计、精装修的品牌化配备和人性的绿色设计都非常吸引人，但美中不足的是可变户型仅6平方米相对较小，想做客房比较困难；8平方米的次卧仅能放下1.5米宽的床，若想双床头柜就势必要损失衣帽空间，床只能靠墙摆放，舒适体验感下降，对于认定三房住人的购房者来说需要慎重考虑。整体来说，90平方米三房，总归是紧凑户型，想要真的做到花200万元三代同堂住得宽敞舒适也不现实。

　　评分：90

　　售后服务

　　小区物业为招商地产旗下的招商局物业，是在业内率先通过ISO9001质量管理体系认证的企业，采用到家网、到家APP、公示系统等数字管家体系，能使业主足不出户便可享受24小时全触点物业，还有招商会旗下的少年童子军、青年动力营、老年大学等社区平台，更有用于物业前期的品牌建设费，算是一家较有实力的物业公司。且物业费在2.85元/平方米·月，也不算贵。

　　价格分析

　　本期房源预估总价在180万元左右，折合均价20000元/平方米。

　　成本测算：14170和14098元/平方米的楼面价，2013年拿地，扣除财务成本加建安成本、运营成本，属于亏本销售。

　　周边新房比较：融信·蓝孔雀均价21000元/平方米；三江花园道壹号均价20000元/平方米；金地·申花里（精装）均价21000元/平方米，去掉品牌价格也算适中。

　　周边二手房比较：万家花城89平方米（精装）户型，总价180万元，折合均价20000元/平方米，周边大多房源均价也在20000元/平方米以内。综合以上三个角度看，在当前市场行情下，精装、学区双配置的雍景湾还是非常值得关注。

　　融信·蓝孔雀篇：

　　基础参数

　　物业类型：住宅

　　产权：70年

　　板块：申花

　　建筑面积：125278平方米

　　占地面积：28215平方米

　　容积率：3.2

　　绿化率：30%

　　层数：1—3号楼为29层，5—7号楼为27层住宅；3号楼一层为配套公建，4号楼为两层商业

　　总户数：872

　　开发商：杭州恺筑融信房地产开发有限公司

　　交付时间：2016年年底

　　最新消息：目前主要在售5、6号楼，5号楼主力户型面积78、89平方米，均价19000元/平方米左右，6号楼主力户型107平方米，均价20000元/平方米，存2万享5万，折后特价房143万元起。7号楼主力户型面积88、89平方米存2万享5万认筹中，具体开盘时间待定。

　　评分：90

　　地段概述

　　融信·蓝孔雀位于学院北路与育英路交叉口北的申花商圈，正居蓝孔雀综合体；5—7号楼底层商业，4号楼两层商业又紧邻复城国际商业综合体，购物更便捷；靠近规划地铁10号线莫干山路育英路口站，交通更便捷。

　　商圈：咫尺30万平方米复城国际商业综合体，4公里内可达城西银泰城、北城天地、万达广场、西田城等十二大综合体

　　学区：周边学区成熟，蓝孔雀组团四个楼盘联合区教育局共同引进公办的上海华东师范大学附属学校（九年制：小学36个班，初中42个班），师资媲美学军

　　市政：项目西侧规划有700亩市级城西生态公园；北侧有一块商业地块目前暂时尚未挂牌出售

　　医院：位于拱墅区的市二医院与项目10分钟车程，距西湖区的浙江医院分院7分钟车程

　　道路：拥有四纵三横的城市快速干道网络、复合交通优势突显。莫干山路、丰潭路、古墩路贯通南北，绕城高速、石祥路高架、德胜快速路贯穿东西

　　地铁：规划于2017年通车的地铁2号线（古墩路育英路口站距项目1200米）；2019年试运行的地铁5号线（莫干山路萍水路口站距项目1500米；规划中的地铁10号线莫干山路育英路口站距项目400米

　　汽车站：汽车北站距离项目1.7公里

　　该地块属申花蓝孔雀综合体中心区块，周边配套资源丰富，尤其商业资源和城市景观资源突出。但值得提醒的是这一区域同期出让土地较多，且都在建设中，紧邻莫干山路和汽车北站，未来还有地铁站，又靠近复地商业综合体，属人流、车流较多的区域，难免会受其交通、噪音等影响。想要闹中取静还是有一定难度。

　　评分：70

　　楼盘品质

　　融信·蓝孔雀项目采用LOW-E中空玻璃（环保节能、隔音降噪、透光率低、遮阳能力强、传热系数低）结合铝板的铂金天幕，加之独特的曲面造型使建筑更具现代美感，或将成为学院路上的居住地标。自身大型院落景观与近20万平方米的城西公园交相辉映。配备室内恒温游泳池、地上地下精装双大堂、智能一卡通及金钥匙物业体系，首创杭城迎宾会所，集结奢华会所、泛会所，打造3大会所空间。

　　目前在售的5#楼（两梯五户）和6#楼（两梯四户）还有余房出售，7#楼（两梯四户，共104套）正在认筹中。5#—7#楼都为27层，一层商业，得房率为78%。

　　户型上，在售的89平方米户型整体中规中矩，B1户型两房一厅朝南，错层设计，偶数层客厅带阳台，采光及景观视野达到最大化；主卧套房设计私密性较好。B2户型两房朝南，奇数层主卧套房带8平方米阳台，可塑性及景观性强；客厅朝西带飘窗，拉伸整体空间感。B3户型客厅、主卧套房朝南，偶数层客厅带阳台，大面积露台视野好；主卧面积近15平方米，活动空间充足。78平方米的两房一卫A1户型，基本可满足刚需要求，只是书房的窗户开口受限，靠于墙体一侧，样板房的敞开式厨房虽扩大了空间，但相对于以煎炒为主的中国人还是存在油烟问题，若不敞开，入户会成为近1米宽的过道。三个89平方米户型的卫生间虽是明卫，但采光都稍显不理想，书房朝北且若想改成客卧稍有难度。尤其是B3户型，入户的L形过道设计略显狭窄，且厨房采光较差。总的来说，89平方米打造三房，始终不会很宽裕，在这样的地段花近190万元，卫生间的采光却不理想，还是需要慎重选择。

　　评分：70

　　售后服务

　　小区前期物业为融信物业管理有限公司，未来物业如何还需业主委员会成立后决定。

　　虽说是融信旗下的一家一级资质的物业公司，但就融信开发的第一个楼盘融信第一城来看，用的此物业有被业主提出管理不到位等现象，现在虽引进“国际金钥匙物业”服务模式，但在实际管理上还有待考验。物业费2.75元/平方米·月。

　　特别要提醒的是，小区872户业主，机动车位820个，车位配比1：0.94，地段形成的高入住，商业形成的多人流，最终必然导致停车难问题，希望购房者定要将车位一并考虑。恒温泳池是针对小区业主全年开放，还是固定时间开放，或也可对外开放，是否包含在2.75元的物业费内，都需要跟物业再确认。

　　价格分析

　　目前在售房源总价为148万—216万元，折合均价19000—20000元/平方米。

　　成本测算：13955元/平方米的拿地价，扣除财务成本加建安成本、运营成本，价格适中。

　　周边新房比较：三江花园道壹号均价20000元/平方米；金地·申花里（精装）均价21000元/平方米，去掉品牌价格也算适中。

　　周边二手房比较：万家花城89平方米（精装）户型，总价180万元，折合均价20000元/平方米，周边大多房源均价也在20000元/平方米以内。综合以上三个角度看，在当前市场行情下，蓝孔雀在价格上不占优势。

　　点评

　　商业学区优势明显，特殊建筑立面抢眼，硬件配套设施完善，78平方米稀缺户型。各位看官各取所需，各投其好。