汉嘉柒号：城北新城长皋板块万元房汇集 “红房子”汉嘉柒号首开价无优势

　　基础参数

　　物业类型：住宅（小高层、高层、排屋）

　　产权：70年

　　板块：长皋综合体板块

　　建筑面积：近26万平方米

　　占地面积：近7.5万平方米

　　容积率：2.3

　　绿化率：30%

　　层数：小高层11或13层；高层22层；排屋地上3层地下2层

　　总户数：1705户

　　开发商：浙江城建集团

　　交付时间：项目分两期交付，一期预计于2017年6月30日前交付，二期交付时间待定

　　最新消息：汉嘉柒号预计于4月底首开1号楼1个单元及2号楼，认筹交1万减8万，主力户型为76、81、89平方米，预计均价10000元/平方米。

　　评分：70

　　地段概述

　　汉嘉柒号位于长皋综合体核心区域，行政区域属江干区，在繁华的丁桥居住区的北面，皋亭山国家级风景区南侧，北邻上塘河，项目依山傍水，自然环境优美。项目所在的板块为新兴区域，目前板块内的商业设施及交通并未完善，生活较不便利。

　　商圈配套：长皋综合体与田园、丁桥、华丰科技创意综合体共同组成了杭州城北新城。相比已经相对成熟的田园、丁桥及华丰板块，长皋在商业配套方面相对落后，目前板块内楼盘的商业配套主要依靠距离不远的丁桥居住区。丁桥居住区内的各项配套设施已经完善，有丁兰广场（家乐福、横店电影院已经入驻）、新城广场（已引入物美超市、苏宁电器）、长睦新天地（规划）、大型医院以及各种休闲娱乐设施。汉嘉柒号距离丁桥中心2公里左右，项目旁边还有直达的公交。另外项目距离星桥、田园板块中心也都不算远，直线距离5公里之内，开车5分钟左右的时间。

　　学区配套：学区方面，项目西南角有个公办的12班幼儿园，已于去年9月开园。

　　另外汉嘉柒号已正式签约浙江师范大学附属丁蕙小学，业主可以即买即读该校。丁蕙小学在项目东侧，是一所高起点现代化小学，每个教室设实录监控、使用电子校徽，教师队伍里研究生的比例占到6成，师资力量及教学质量都还是不错的，从项目步行5分钟左右即可到达该小学。

　　市政工程：项目东侧规划有市政工程—邻里中心，是集合多种生活服务设施的综合性市场，内部规划有农贸市场、老年活动中心、社区医院、公交站等公共设施。

　　板块内规划建设36万平方米的大型商业综合体，目前还未出让。

　　周边道路：项目位于临丁路北面，通过临丁路经秋石高架转德胜高架到武林广场路况好的话约30分钟车程；通过秋石高架到钱江新城约25分钟车程；前往火车东站可经同协路，大约15分钟车程，从项目驾车出行还是挺便利的。

　　但汉嘉柒号周边的公共交通则不是很便利，距离项目最近的有345路（笕桥-天都城）长睦路天目山路口站下车即到项目现场，但仅此1条；周边另外还有一个公交站点，有386、371、330及345四条公交线，但要步行10多分钟。

　　轨道交通方面，杭州地铁二期的3号线将在长睦地块设点，通过地铁3号线未来可连接黄龙体育中心、西溪等地，但规划暂定的站点（丁兰广场、笕丁路）距离汉嘉柒号项目有2公里左右的直线距离。

　　汉嘉柒号交通方面值得一提的是，项目北侧的上塘河将开通水上巴士，规划码头距离项目不远，未来业主在出行方式上有更多的选择。

　　社区配套：沿街底商，精装入户大厅，社区内部将建有儿童玩乐区、文体设施。

　　评分：70

　　楼盘品质

　　汉嘉柒号是由浙江城建集团在长皋板块打造的首个项目，作为杭州本土老牌房企，浙江城建地产以设计起家，目前已经有十余年的开发经验。汉嘉柒号与汉嘉申花郡同属一个系列产品，该系列的建筑形态外观、园林景观等都由已经锻造过嘉里中心、银泰城等诸多经典案例的汉嘉建筑设计院负责。柒号与申花郡的建筑外形都为英伦褐石风格，红灰相间的褐石红砖传承原汁原味的英伦风情。汉嘉柒号内部规划建设人工循环景观水系，加护层景观及小区的入库景观，形成重叠式的景观设计。小区内部实行人车分流，全地下车位，配比为1：0.94，略显紧张，但小区外围地面会预留访客车位，基本能达到1：1的比例。

　　项目分为两期开发建设，一期为66幢类独栋排屋、3幢小高层及1幢高层，二期位于一期北面，由7幢高层组成。城北新城区域内主要以刚需为主，汉嘉柒号的排屋产品在整个区域里相对来说还是比较稀缺的。4月底汉嘉柒号将首开，主推一期小高层1、2号楼，主力户型76—89平方米，户型赠送面积近10%，不含赠送面积的得房率在80%左右。

　　目前售楼处已打造了3个样板房，分别为76平方米的中间套、89平方米的边套和中间套。在置业顾问的带领下，记者一一进行了参观。76平方米的样板间为两房两厅一卫，赠送面积约7.5平方米，其中阳台一半是赠送面积，主卧赠送2平方米米飘窗，次卧赠送的3平方米则有设备平台改造而成。据介绍样板房是按照户型实际尺寸打造的，客厅和厨房一体设计，总计有24平方米多，南向连接6平方米的阳台，基本能满足会客需求。主卧面宽3.4米，进深含飘窗约3.7米，放下一张1.8米×2米的床绰绰有余，内部还可以设计一个整体衣柜提高储物空间。相比主卧，次卧显得拮据，除去设备平台的3平米，次卧仅有7平米，只能放下1.5米宽的小床。另外厨房只有4平米，样板房做成了围合式，更显拥挤。

　　89平方米的户型项比76平方米赠送面积更多，高达13平方米左右。在户型方面更为宽绰，都为三房两厅一卫，不过多出来的一房主要为书房，面积加上设备平台的改造空间后有8平方米多，有点鸡肋。在后期装修对物件要求较高，精致小巧且实用，才能满足空间要求。89平方米中间套户型较为方正，中间套更显狭长，进深近13米，面宽7米不到。

　　三个户型各有长短处，整体而言户型设计都较为紧凑，全明通透，多赠送面积的使用也更显开发商对刚需客户的诚意。项目另外还有一个81平方米的户型并未打造样板间，不过可以在售楼处看到户型图，汉嘉柒号的每个户型都标注有尺寸。

　　点评：目前板块新进入了较多项目，如金地·格林格林、保利·罗兰香谷、天阳晴朗等等，产品基本以刚需90平方米为主，板块竞争比较激烈。汉嘉柒号为避免区域产品过于同质化，其刚需产品在户型方面设计有80平方米以内面积段。但江干区购房落户政策有总价80万元的要求，按照项目10000元/平方米的均价80平方米以内户型可能达不到落户条件，想要落户的购房者在这点上应注意。

　　评分：70

　　售后服务

　　物业：

　　汉嘉柒号的物业公司为浙江赞成物业管理有限公司，拥有国家一级资质。据悉赞成物业与城建集团合作过多个项目，如汉嘉大厦、锦昌文华苑等。

　　物业费：公寓2元/平方米·月，独栋类排屋 2.5元/平方米·月，公共能耗费暂时不确定。

　　价格分析

　　预售均价：10000元/平方米

　　楼面价：4934元/平方米

　　周边新房价格：

　　城发·云锦城10000元/平方米

　　金地·格林格林10000元/平方米

　　保利·罗兰香谷10800元/平方米

　　周边二手房：

　　项目周边二手房主要集中于丁桥社区，如广宇·上东城、联合·格里等，价格均在10000—12000元/平方米，基本和新房价格持平。

　　汉嘉柒号是城建在2011年拍下的，拿地3年多项目一直处于沉寂状态。从拿地成本加后期运营费用来看，汉嘉柒号10000元/平方米的刚需产品相比其周边的其他三个项目，并没有价格优势，项目基本以成本价开售。不过汉嘉柒号项目还规划有66幢的类独栋排屋，在体量上占整个项目的二分之一左右，项目或从排屋产品上突围板块内的激烈竞争。

　　点评

　　长皋板块是目前主城区内的价格低洼区，板块内有较多万元房，拥有优美的自然资源，又与繁华的丁桥居住区相连接。随着丁桥和田园、星桥板块的成熟和崛起，长皋板块的区域价值将进一步提升。汉嘉柒号在开发实力及建筑风格等方面有着自己的优势，注重项目品质及景观的刚需购房者可以考虑。不过需要注意的是，项目拿地3年之久后才首开，到2017年一期交付，产权年限已剩余65年左右。