存量酒店改造的关键点

　　文：周涛 ● 责任编辑：常予莹 861563981@qq.com

　　存量资产如何改造

　　2001年至2010年， 中国新增高端酒店客房数量是26万间， 按照高端酒店12至18年应进行改造的周期看， 目前这些酒店已到了需更新的年龄。通过测算，这些酒店中尚未进行改造的客房为76%，约20万间， 其中12万间为独立运营， 具有重新定位的需求。

　　存量资产如何改造， 可用4个以RE开头的英文单词来进行归纳， 分别是Repositioning （重新定位）、Rebranding（品牌提升）、Renovation （硬件更新）和Rejuvenation （产品重生）。重新定位即明确资产持有策略， 通过梳理市场供需， 确认定位方向， 设施设备重新规划，让物业满足新时代客源的需求；品牌提升随着消费水平的提高， 客源更加注重品质和体验， 提升品牌以获取多元的细分市场， 特别是更高端的市场；硬件更新包括在解决现存各种硬件缺陷的同时， 提升物业的品质；产品重生重点需要把硬件做软， 把软件做硬， 软硬件同时焕发新生。下文主要从硬件更新方面进行阐述。

　　大部分酒店存量资产的症结

　　目前酒店存量资产基本都面临一些共同的问题和挑战， 比如客房面积较小；窗户小采光差；浴缸壁高度不够不能保证舒适地盆浴；地漏通畅性差甚至堵塞；管道井位置不合理；管道整体老化；暗房；卫浴间和客房多为完全隔断， 使原本就不大的客房显得更小；窗户多为单层玻璃，隔音隔热效果较差；房门、客房间墙体隔音效果差，大堂公区面积过大利用率低；缺少停车位；电梯并非可达所有楼层；会议空间、餐位数量和客房数配比不合理等。还有一些小问题但影响较大，比如淋浴门下端和地面间空隙不够，推开淋浴间门时会拉扯地巾等。

　　所以酒店改造时，最低要求就是要将之前未满足客人基本诉求的问题予以解决。其中涉及内容都是“一票否决”性质的，即如果酒店满足不了客人的基本诉求，则将永远失去自己的客人。具体包含：高质量的隔音、顺畅的WiFi、舒适的床垫和多选择的枕头、充足水压的淋雨花洒、营养丰富的健康早餐等。酒店需要打造舒适的环境给予客人在视觉（视线所致整洁高雅）、听觉（优美的BGM背景音乐）、嗅觉（沁心的香薰）、味觉（美味可口的菜肴）、体感（温度适宜惬意）方面良好的体验。

　　酒店存量资产改造的几个重点

　　目前酒店业存量资产改造中有一个误区，认为改造的主要任务即扩大客房面积，其实客房改造中伤筋动骨增面积并非首选。客房改造时，特别是一线城市黄金地段的酒店项目，尽量少动结构，不要二改一，或三改二。如果客房面积达到30平方米，甚至25平方米，原则上都无需做大的改动。如果是20平方米以下，也许需要考虑动结构，但小面积客房，仍然可以通过卫浴和客房一体化、简洁通透性的设计、明亮的色调、温馨高雅的装饰等手段来弥补客房面积小的短板。卫浴间的通透性和客房的一体化将会是一个非常重要的“增面积”手法。每间客房均摊面积要合理。仲量联行统计了纽约高端酒店1938年至今180年的数据有一条线标注均值＝56平方米，这不是客房面积，而是酒店的每间房均摊面积，即酒店总建筑面积除以客房数。再来看中国的情况，仲量联行酒店及旅游地产事业部为《中国酒店资产管理白皮书》做调研时发现，中国的五星级酒店，特别是近几年开业的，每间客房均摊面积平均数是161平方米，几乎是56平方米的三倍。但中国五星级酒店的客房单价能做到纽约的三倍吗？显然不可能，目前连客房单价都赶不上。

　　同时，调研数据显示纽约奢华酒店每间房均摊面积也只有86平方米，比目前中国五星级酒店的每间房均摊面积要小得多。而近期笔者查询了国内10家奢华酒店的均摊面积，平均数是200平方米。纽约时代广场的艾迪逊，大部分客房面积只有23平方米，纽约的瑰丽和洲际酒店，大部分客房面积才33平方米。甚至一些迷你房间的打造案例也值得我们学习，比如新加坡乌节路上的Yotel，其中面积只有16平方米的客房也放了两米宽的大床，上面再横放一个小床，这么小小的空间也完全能够接待亲子客群。因此国内一线城市存量资产酒店的部分客房面积在25平方米甚至以下，没必要一定二改一，完全可以把这些酒店客房通过高效的规划，包括色调、氛围、设计感，打造得更有吸引力。

　　通过改造融入ESG概念

　　针对酒店中条件较差的客房，改造中可以规划一定比例的长租房，比如暗房，可将其作为储存空间和隔壁客房打通后使用。因为往往长租房的客户，需要较多的储藏空间，而国内大多数长租房产品，收纳空间较少。以日本的公寓、酒店长租房为例，一般储存空间占到总空间的20%至25%，从各种各样的鞋到大旅行箱都可以放入各自合适的空间，因为存储空间是嵌入式，所以视觉上井井有条。针对实在无法改变的暗房，可考虑打造成对采光要求较低的电影、音乐主题房。

　　这里也提出一个“时空”的概念，即结合客人所处的某个空间，把其所花的时间也考虑进去，从时间和空间考虑其有效性。例如，客户在大堂所花的时间一般不会超过15分钟，而在客房至少会度过8个小时，甚至更长时间。因此在打造酒店空间时，要注重空间的有效利用和动线规划，让酒店每一立方米的空间、每一秒钟都能够发挥作用并产生效益。比如大堂公区面积改造，可在原基本是单纯空间的大堂，通过改造植入咖啡屋、高质量的面包店、婚庆展示厅，也可在大堂设置互动多用途空间，让大堂充分发挥带来人流的作用。还有全日制餐厅中可以融入特色餐厅区域，在空间打造上可以通过略有不同的设计和色调，使空间有差异化，并设置不同的出入口，使全日制餐厅能有多种时段的多种利用，提高空间的使用率，进而提升效益。例如，三亚山海天大酒店升级改造成万豪（后又升级为JW万豪）后，其全日制餐厅的空间中规划了特色餐厅，淡季时，中、晚餐时间段只开特色餐厅部分，以确保高效地运营，增加盈利面积，有效利用面积。

　　在改造的过程中也需要把ESG的概念融入，即让重新面世的酒店不光硬件品质大幅提升，同时也更符合可持续发展理念。例如，喜达屋资本旗下的所有壹酒店（1 Hotel）都获得LEED证书（美国LEED绿色建筑认证），同时所有在美国的壹酒店自2018年起均达成碳中和。壹酒店已经广泛地实施能源、水资源与环境策略，以减少碳足迹。另外，存量资产在改造以后，酒店管理团队需要脱胎换骨，以崭新的面貌迎接酒店重新开业。即一定要把酒店的硬件做软，把软件做硬，这才是提升酒店运营的王道和重点。

　　如何正确计算改造工程的投资回报？改造后每年产生的新现金流减去不改造保持原运营状态的现金流，差额就是存量资产改造所带来的增量现金流，即产出；而改造的成本，就是投入。投资回报分析需要用增量现金流和投入金额来计算，尽量控制投入规模以确保5年内实现投资回报的目标。改造之前可以寻求专业规划团队给出合理的建议。北京东三环的兆龙饭店，现已更名为JDV酒店，即Joie de Vivre，意为生活的乐趣，改造使其实现了产品的重生。ADR（已售客房平均房价）也实现了大幅提升，原500-600元的客房单价，改造后可达800-900元，甚至时常突破1000元，这就是存量资产改造带来的效果，Make sense, make money and make contribution！即项目本身合乎情理、在商业上盈利并产生积极的社会效应。