重庆公租房的小账与大账
- 来源:瞭望东方周刊
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- 发布时间:2010-03-16 09:26
2月20日，重庆市政府召开第62次常务会议决定，今年全市将开工建设500万平方米公共租赁房，年底向社会投放20万平方米。根据重庆的规划，2010到2020年，全市公租房总建设规模将达到2000万平方米左右，计33.5万套。此外，远郊区县根据城市化进程，也将考虑建设公租房2000万平方米左右。也就是说，未来10年，重庆将建设4000万平方米公租房。
在中国房价经历过去八年持续上涨并达到2009年前所未有高峰的背景下，在广大普通老百姓收入与房价之比越来越大的今天，重庆这一举措深受国人关注。如何评估这一庞大的民生工程，需要仔细算一笔经济账：
其一，公租房等保障性住房使谁受益？
重庆市政府把住房建设分三类，10%的高收入人群购买高档商品住房；60%的中等收入家庭，6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房；另外30%由政府提供保障性住房。其中公租房的定义是，限定套型面积和优惠租金的保障性住房，是面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭供应的住房。
近些年来城市越来越大，楼越建越高，越来越豪华，但中低收入者由于高房价相逼不得不越住越远。一些地方出现了卖地越来越多，但是保障性住房建设数量却越来越少的怪现象。对那些多年来渴望得到保障性住房的重庆普通家庭来说，公租房无疑是久旱逢甘霖。此举重庆能够受益的是多少人呢？取一个简单算法，按50平方米的5万户，25平方米的10万户计算，受益民众就是15万户。
其二，由于公租房建设，政府财政减收有多少？
据统计，2009年，重庆主城九区商品房价格每平方米上涨了900元，均价达到4600元。而自2006年重庆被中央批准为统筹城乡综改区以来，重庆主城区房价每平方米平均上涨了2000元。按照这样一个大背景来计算，不算长远的4000万平方米公租房，只以近期的500万平方米计算，按国内土地出让均价，重庆市政府至少减收土地出让金62亿元，政府财政的减收是明摆着的。没有这些收入，显然许多形象工程干不成了，短期看政府有些“吃亏”。这也是许多地方政府不愿投入保障性住房的根本原因。但是，这只是短期的，如果把目标放远，则政府未必吃亏。这就要算长期的投资和收益。
其三，建公租房，政府要投入多少？收益又有多少？
笔者估算了一下，500万平方米，总投资大约需要150个亿。再算收益，如果50平方米的房子住4个人，人均月租金200元，25平方米住一个两口之家，月租金400元，对中低收入阶层显然比较合适，有能力租得起。算下来，500万平方米年租金收益约9.6个亿，整个投资的收益率约6%，从长远的大账算政府的投资也划得来。
其四，保障性住房工程背后，社会效益与经济效益的大账怎么算？
在所有计算中，这个账最有意义。众所周知，由于房价上升，许多城市逼走了众多就业者，当然也逼走了众多创业者。企业招不到员工，是因为员工承受不起住房的压力，许多企业在高房价逼迫下不得不出逃，转走其他城市寻求创业机会与投资机遇。
按照重庆市的相关规划，近十年，市区将增加人口400万，假定有20万人是投资者，人均投资是100万，可以增加产业性资金投入2000亿元。假定20万家企业年平均营业额400万，全年总产值就高达8000亿元，而营业税则可以高达500亿元之多。另外，400万人就业，按年收入4万元计算，拉动消费则高达1000亿元之多。
打黑清理了政治环境，住房保障改善了投资环境与创业环境，这是重庆的一笔大账。重庆公租房的最大价值在此---政府可以看得更远一些，主动放弃卖地生财的小账，在投资环境、民生工程方面多投入，藏富于民，为民生财，政府的利益和全社会的利益正在其中。
要增加财政收入，不能靠卖地的旁门左道，而需开前门，走正道，通过改善经济环境与投资条件、通过促进创业与就业带来经济增长，此外没有第二条路。
（作者为经济学家，《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员）
文 | 李开发
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