探讨中关村产业园区的策划经验

　　随着产业结构调整步伐的加快，产业地产在全国范围内方兴未艾，各个地区都想借鉴中关村的发展经验，那么，应该借鉴什么，园区建设到底应该注意什么呢？

　　一个园区的成功，看起来是偶然的，然而，实际上，成功的园区在建设前期都进行了周密的规划，一般说来，其规划流程如下：

　　最初，项目需要经过选址分析及必要的决策程序；

　　接下来，项目就开始进入前期策划阶段，策划阶段需完成以空间规划为最终结果的“四大规划”，分别是：环境规划、产业规划、空间规划和投融资规划。环境规划是基础，产业规划是方向，空间规划是成果，投融资规划是保障。

　　要做好项目策划，必须在企业层面统一项目未来的经营理念，理念和定位是一个产业地产企业经营思路和项目选择的原始点，是企业战略层面需要决定的内容。此一阶段必须回答一系列问题，其中包括企业对自身使命和目标的设定是否与从事产业相符合？是否得到股东和全体员工的支持？对社会贡献/股东利益/员工利益间的平衡、取舍以及回报时间是否认同（集体价值观）？选择项目的标准和产业方向是否明确？资金状况是否支持等方面。如果对上述问题的回答都是肯定的，那么就具备了意识统一的基础；反之，则可能是未来溃堤的“蚁穴”。理念统一以后，具体策划才能够有效进行。

　　一、环境规划

　　在当前强调环境友好型发展之路的背景下，产业园区的定位和规划必须尊重环境生态改善的发展之路。在基本的产业定位基础上提出详细的产业规划之前，必须对项目及周边的综合环境做出诊断，并在“生态诊断先行，绿色导则引领”的原则下，以“环境导向（EOD）、交通导向（TOD）和产业导向（IOD）”为准则，进行空间总体规划。

　　1、生态诊断

　　对项目用地和周边环境生态的诊断主要包括水系统、通风状况、噪声状况、绿地状况、交通条件、上位土地规划情况、土地开发强度限制、地下空间利用、能源状况等几个层面。

　　针对占地超过1平方公里的体量较大的项目，通过对上述各个层面历史和现状资料的查询，实地踏勘，建模分析（可找专业机构完成），提出项目区域的生态诊断报告；对于体量较小的项目，参照上位规划，提出定性的分析报告。

　　2、产业和空间规划导引

　　根据生态诊断报告，特别是报告中的一些限制性、制约性生态条件，结合项目的产业定位，提出项目产业规划和空间规划的导则，形成完整的环境规划报告。

　　规划导则需要对项目产业规划中，产业的细分领域提出明确的限制、准入、鼓励的基本客户标准；提出产业细分领域入园企业数量和规模的基本配比；提出产业引入的基本次序，以利于园区日后的发展和环境高度协调，发展环境友好型产业集群和产业园区。

　　二、产业规划

　　产业地产，顾名思义是围绕产业这个核心打造的包括产业载体、配套载体、居住载体和生活休闲娱乐载体以及基于载体之上的软性服务环境的地产总和，因此，产业规划是核心方向。

　　产业规划就是在基本的产业定位基础上，研究产业的细分领域，根据环境规划中的产业发展导则，确定产业园区内具体产业配比和招商引进次序的具体规划方案。产业规划的依据除了上述导则外，选址中的要素分析和产业集群理论以及在其他项目的实践成果也是重要参考。

　　1、产业细分领域的业态分析

　　开发一个园区/产业新城在产业定位时，都会有一个或几个相互关联的主要产业方向，无论专业园区还是综合园区，没有明确产业方向的项目是没有特点的项目，不利于产业服务环境的打造，是产业地产应该避免的。

　　产业规划第一步就是要对确定的产业进行行业细分，对每种细分行业的业态进行分析，得出他们对环境、对载体、对人才、对资金等不同要素的需求程度；结合具体项目未来要素的可获得性，划分出具体细分目标产业发展的优先级。

　　2、园区内的重点产业和辅助产业

　　根据细分产业发展的优先级，结合项目的资源，以产业集群理论为指导，确定园区内重点发展的主产业及其集群业态；为了促进主产业的快速发展，同时最大限度发挥项目的带动作用，按照产业链共生关系理论指导，确定一到几个辅助产业。根据主辅产业不同发展阶段企业对技术、人才、信息、咨询等方面的需求，确定园区的一些列配套产业。使主、辅和配套产业，相辅相成，共生共栖。

　　3、细分产业的配比

　　根据确定的主、辅产业和配套产业的有机服务关系，结合项目的土地开发强度、总投资要求、土地投入产出要求等指标，确定合理的产业细分业态配比。这里的产业细分配比主要是指各细分产业在产能/服务能力上的配比，主要是企业数量、产出规模和从业者人数等几方面。

　　4、产业的生产行为和从业人员行为需求分析

　　此部分分析针对主要产业进行。主要包括企业的生产时间、物流行为、能源需求、排放行为等客观行为；从业者成分、交流习惯、交通行为（上下班和园内生活）、餐饮习惯等。大型项目也要同时考虑辅助产业和配套产业的上述行为和需求，列出表格化的行为需求分析报告。

　　5、产业对空间规划的要求

　　空间规划的上位条件不单单是当地政府的总体规划，还要充分结合本项目产业规划的目标和对空间的特定需求，一个好的空间规划对日后的建设、招商和经营，将起到至关重要的影响。空间整体规划要明确比例合理的载体功能区划分、产品配比、内部交通、景观布置、生活配套，特别是要强调和有针对性地提升散售、整售、打包出售、出租、自营等不同经营目的的产品的特定价值属性。

　　在委托空间规划设计单位之前，上述产业对空间的需求一定要明确，规划设计一定要坚持“甲方原创”的思路，外协单位只是实现甲方意图的技术工具和求证咨询。

　　三、空间规划

　　空间规划是前述的一个可操作性成果，也是环境规划和产业规划结论的固化。项目的空间规划包括用地总体规划、基础设施规划、建筑单体概念、景观系统规划和绿色建筑规划。

　　1、用地总体规划

　　产业地产以成片开发为宜，因此对片区的空间规划调整权应在与当地政府的合作协议中明确体现，否则对项目的制约将是难免的。在用地总体规划阶段，应当按照前述确定的产业要求有机地完成项目总体平面布局和地下空间利用布局，包括合理的路网结构、功能区块划分和有机搭配、合适组团和地块尺度、组团和地块之间的联络、各地块建筑密度和容积率、建筑朝向、配套的辐射半径、景观的均好性等，其标准只有一个，就是符合日后产业发展的需求和人、物在园区内的交流和流动。

　　2、基础设施规划

　　基础设施是园区的良心，也是百年园区的保障。基础设施规划主要包括地下管线路由规划、水电能源信息输送能力规划、变配电站（所）规划、市政公交场站规划、地下空间规划（管廊、车库、人防、食堂等）。市政基础设施规划，一定要和用地总体规划同步进行，并且全部项目用地一次性完成。其标准依然是产业需求，并适当留有冗余。

　　3、建筑单体规划

　　建筑是承载产业的具体载体形式，项目的单体规划好坏主要考量其与产业用房的吻合度。单体规划是以载体功能为导向，规划出各组团、各地块每一个单体的体块大小，建筑进深、层高、形状、立面风格、总体高度，建筑和建筑之间的联系、功能呼应和空间形态呼应、建筑与景观视野的关系等。

　　在此环节，重点把握三个导向，即功能导向、成本导向和视觉导向。

　　4、景观系统规划

　　良好的、布局合理的景观系统，是串联园区建筑的活的灵魂。产业园区内的景观系统，不仅仅是为了调节园内小气候、有利观瞻等简单作用，景观系统往往还是园内人员慢行、交流互动、亲近自然和赏玩的场所，能够亲近的景观才是好景观。因此，景观系统规划重点关注：功能导向、均好性、人的可参与性、交流/休闲设施的合理植入等方面。与此同时，高度关注实施成本，绿色植物尽可能以本地原生植物为主，便于长期维护。

　　5、绿色建筑规划

　　建筑是百年的艺术，关注建筑的未来生命是建筑设计的基本原则之一。在崇尚绿色生活的今天，结合园区产业载体的功能特性，在园区规划之初引进绿色建筑的理念指导规划和设计，无疑是与时俱进的理念。

　　绿色建筑规划理念是总体规划的指导原则之一，规划之初就详细制定整个园区的绿色指标体系。除了空间、景观、建筑朝向、能源结构、水资源利用等基础绿色能源理念外，每一栋建筑单体，也要尽可能体现绿色技术，包括建筑本身的材料使用、节能设计（窗墙比、保温材料、外部能源和自能源）、碳排放指标、水资源循环、景观自维护等等。

　　【注】空间规划完成以后，接下来的工作就是规划的落地过程，也就是方案扩初设计和施工图设计。设计的过程必须体现规划的成果，是实现规划意图并固化的过程。这一环节企业基本委托外部专业机构来完成，甲方需要牢牢把握的就是，理念意图的灌输和过程控制，此一环节不仅仅是设计部门技术人员的工作，产业发展的专业人士必须参与阶段性评价，保证规划成果不走样。关于这一部分，本文不做专门论述。

　　四、投资规划

　　投资规划是对上述策划成果，从投资角度进行分析、安排和调整的过程，从经济角度论证项目可行性的研究方法。投资规划是项目经济可行性的主要依据，也是对项目开发节奏、租售比例、资金安排、经营方略的指导性规划。

　　1、总投资估算

　　根据项目空间规划中的建设规模和品质定位和建筑标准，参考行业投资标准，估算出项目总投资情况。主要包括土地直接成本（地价及税费）、土地间接成本（遗留问题处置、资源接入费用等）、前期费用（立项及审批费用、勘查规划设计费、策划咨询服务费等）、基础设施开发成本（道路、管线、地下设施、能源接入设施、污废处理设施、市政场站等）、载体建安成本、装修装饰成本、景观系统成本、税费、运营及管理成本等。

　　总投资估算重点关注几个方面：第一，认真分析供地条件，关注条件缺失，做到重大投资类目不遗漏；第二，重点建设载体，如标志性建筑等成本考虑充分；第三，景观和装修费用要与经营的实际需求相结合；第四，不人为谨慎和乐观，估算尽可能贴近实际。

　　2、投资节奏

　　投资节奏的背后就是项目开发速度的安排和开发次序的安排，控制投资节奏有两重含义，其一是满足产业发展需求；其二是保持项目现金流平稳。考虑上述两个层面，合理安排项目的开发次序和开发节奏，是保证项目形象建设、产业导入、现金流平稳和收益最大化的手段，开发和投资节奏是项目运作中自由度最大的自变量。

　　3、销售预测

　　结合产业发展规划中产业引进的次序和节奏，结合空间规划中载体的功能配比，结合投资节奏中载体建设的进度，结合当地产业发展的速度和项目的竞争力，预测项目的销售进度和收入比例（租、售、服务）。

　　销售预测部分重点关注以下几个问题：第一，租金/售价的动态标准；第二，结合重点产业政策，制定的租售策略是否具有竞争性；第三，租售次序和增值方案等；第四，对当地物业价值的长期预测。

　　4、现金流情况

　　根据投资节奏和销售预期，可以得出项目的现金流情况。此部分需要注意投资的计算始点和实际支付的时差（付款账期），销售的计算始点和回款的时差（回款账期），它关乎到融资计划和财务成本的计算。

　　5、融资安排

　　根据项目的营收现金流状况（投资、补贴、销售收入和税费），可以看出项目的阶段性现金流缺口，根据资金阶段性缺口情况，决定项目的融资计划。

　　融资策划重点关注项目的自有资金比例、项目的阶段性融资资源（土地权证、物业可抵押物、租金收入能力、销售还款能力）、融资成本对收益的影响等。目前项目的融资手段主要以银行贷款为主，结合项目的自身条件、股东背景、政府支持力度方面，有条件的项目可以在融资安排中积极探索信托基金、代建、乙方帐期融资、预售款等多种融资方式，解决现金流问题，平抑融资成本。

　　6、收益测算

　　根据项目现金流状况和融资计划，预测项目的动态收益情况，并与行业平均资本收益率比较，决定项目的优劣。

　　7、财务风险分析和提升收益的建议

　　根据现金流测算中的假设前提，对项目的收益率做财务敏感性分析，重点对租金/售价、土地成本、建安成本、基础设施成本、开发进度/财务成本，进行敏感性分析。根据分析结论，对其中最为影响收益水平的因素提出改进的合理化建议。

　　这一成果可以反馈回到产业规划、空间规划、建设进度安排和融资方案等各个方面，对项目原来的策划和运营模型，进行合理修正，提升项目的盈利水平；与此同时，若经修正和优化，项目的财务风险仍然很难规避，建议决策者放弃项目或重新进行产业定位。

　　以“四大规划”为主要内容的策划方案通过论证后，项目的实施就开始了。

　　■ 文 / 高中成