逆势拿地调控政策下的房企投资逻辑
- 来源:投资者报
- 关键字:房企投资逻辑
- 发布时间:2010-07-05 10:49
时隔两月，地产调控风暴最猛烈的城市之一——北京土地楼面价已经下降至每平方米2712元，下调幅度接近6成。
4月中旬开始的房产调控政策出台至今已经两月有余，在强烈的观望情绪下，虽然全国各大城市商品房成交量继续维持低位，但与楼市中的景象有所不同的是，一些实力雄厚的地产企业，已经开始在冷雾笼罩中的土地市场中逆流而上，纷纷开始了自己的土地“抄底”之旅。
实力房企忙“抄底”
万达集团可谓其中的“最激进者”。6月28日，在福州的一场土地拍卖中，面积为189亩的金山江夏地块被其以接近9.5亿元的底价收入囊中，这已是该企业在6月购买的第四块土地了。
此前，万达集团分别于6月18日购买了江苏常州一宗面积近7.5万平方米的地块，耗资近2.8亿元；6月4日，购买郑州一幅占地139亩的土地，耗资2.9亿元；6月2日，购买武汉经济技术开发区一幅面积近12万平方米的商业用地，耗资3.5亿元；另外，即使是在房产调控政策刚刚出台不足两周的4月底，万达依然在湖南长沙以26.5亿元购买了一块土地。“不足两个月，万达已经在买地上投入了近50亿元人民币，这样的节奏，就是楼市调控前也不多见。”一位独立房地产评论人这样评价万达的举动。
行业龙头万科也有着类似的举动，5月份，虽然其销售量大幅下滑，但在土地市场上，万科依旧悄然购入了8个新项目。而另据粗略统计，万科在今年已经买入了至少35个新项目。此外，保利、绿城等这些行业标杆都已经开始在近期趁淡市频频出手低价吸纳优质地块。
近期，活跃在土地市场上的不仅仅是这些“大鳄”，一些资金实力坚实的新锐力量出手买地也是高调而犀利。
中国指数研究院统计数据显示，6月份的第三周，在全国20个重点城市的住宅用地成交榜上，楼面地价排名前两位的杭州两块土地就是由“宁波帮”一举包揽，成交总价超过19亿元人民币，两块地的楼面价分别是14230元/平方米和12860元/平方米，已和周边地段在楼市最火热时卖出的价格相差无几。
闻风而动的除了众多企业之外还有不少个人。比如在6月第二周厦门土地市场上，一名叫孙建东的竞买人便以6200万元人民币购入一块土地，楼面地价1550元/平方米，溢价47.62%。而在6月28日福州的土地市场中，出让的六幅土地有三幅都是被个人竞得，成交价格分别是1.21亿元、6600万元和2000万元，楼面地价分别是22575元/平方米、19760元/平方米和25138元/平方米，均是大幅溢价。
而《投资者报》记者梳理了5、6两个月土地市场的相关数据，以全国20个主要城市的住宅用地成交情况来看，成交量从5月第一周的184万平方米先是缓步下降，到5月第四周甚至出现了仅6万平方米的成交数字，然后又开始逐周回升，6月的第3和第4周成交量又大幅升至195万平方米和168万平方米。其间的土地购买方除了以往耳熟能详的那些地产“常客”之外，也不乏如新华都、宁波荣安等众多新入局者，种种迹象表明，一片看似略显萎靡的土地市场背后，正在暗流涌动。
逆市购地三逻辑
综合地产调控以来土地购买方的行为会发现，较之调控前层出不穷的非理性竞买，现在企业在买地过程中表现出了非常明显的理性和计划，同时，企业的购买观念也开始分化。
在企业近期的买地举动背后，记者观察发现基本的逻辑不外乎三种：首当其冲的一种就是——便宜。
像万科、万达、保利等品牌房企在5、6月份购买的地块基本都位于二、三线城市，不少城市本身地价就不是很高，调控政策出台后受总体市场影响更是有所下降，最后基本上都是以底价成交，楼面地价大多是一两千元，甚至不足1000元。
如万科在今年已经买入了至少35宗土地，但其为此支付的资金却不超过200亿元，其在成都购买的土地楼面价仅870元/平方米；而保利于5月购入的两个位于上海热点地段的土地，楼面地价却不到万元，其在沈阳和成都所购土地价格也只在千元上下。
虽然企业购买时因购买量大而显得总额不菲，但仔细算算其实都是很划算的买卖，而这一点正是手里有钱的企业所看中的。“若房价出现调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价，因此开发商在房价下跌期将比在房价上涨期显得更加有利可图。”万科方面对此的表示不难看出其“贪便宜”的心理。
第二种逻辑是质优。此类企业在购地策略中更看重优质地块，为此甚至愿意付出相当高的单价。
6月下旬杭州拍出的两个地块就是比较典型的例子。当时成交的两宗住宅用地分别经过了21轮和13轮竞拍才尘埃落定，其成交价格相比同地段的历史成交纪录没有丝毫下降。
其中一块地的购买方是宁波荣安房产，分析这家企业的背景便不难推断其之所以出如此高价的逻辑：宁波荣安地产股份有限公司前身为宁波中元股份有限公司，为上市公司，股票简称“甬中元A”。2009年6月，公司更名为荣安地产股份有限公司，全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。作为一家刚转型成纯地产类的上市公司，宁波荣安可以说是地产业中的新丁，很可能面临对市场把握不好的问题， 因此购买优质地块更有利减小运营上的风险，其高价购地行为背后其实有着非常理性的购地理念。
在近期的土地市场上，优质地块只要挂出来都不乏抢购者，“这反映了当前市态下开发商拿地观念的分化。”资深房产评论员丁建刚这样认为。
第三种逻辑是符合企业战略布局。在六月中旬南京举行的一次土地拍卖中，中电熊猫置业以6628元/每平米的楼面价购得一块土地，这是该企业在南京市场上拿到的地块中价格最高的，该企业营销总监马涛事后表示：“因为该地块早已纳入企业的整个规划中，因此以一个相对的高价拿地，更多的是从整个项目完整的角度去考虑和衡量它的价格的。”
买地中有这种心态的企业并不少见，6月中旬金帝集团在厦门买地时一个引人注目的举动也非常能说明问题。在一个地块出让过程中，金帝集团？仁文置业在已经给出的5.93亿元最高报价后，再度举牌最终以6.0001亿元买下了这一地块，看似“多此一举”的原因其实是为了缓解资金上的压力。
根据相关规定，成交总价超过6亿元，就可以在出让款的缴纳期限上拖长半年。资金吃紧为何还要买地呢？据其介绍，原来是企业更全面的战略发展规划，因为买下两块新地后，加上该企业在今年3月已经购买的四幅地块，这六幅地块就可以将海域水面环成内湖，更利于整体运作，为此企业也不惜在资金并不充裕的情况下出手购地。
万科集团的一位负责人也告诉记者，万科之所以近期购地动作频频，也是因为手里项目卖完就没有项目做了，“房企生存的根本是资金、发展的根本则是土地，因为2008年年底万科没怎么买地，现在从总体战略上，今年就有了这样的拿地布局。”他说。
“在目前的市场环境下，企业很难再去做那些冲动型的购地举动了，近期逆市拿地的企业其实都是在根据自身的发展需求来做战略性的调整。”中国指数研究院分析师徐恒分析道。
政府供地的纠结
作为购买方的地产企业现在把自己的算盘打得是越来越精了，这让作为土地供应方的众多地方政府难免陷入矛盾。
“调控新政出台后的土地市场上有一个现象特别值得留意，就是地方政府在土地推出数量上虽然不断增加，但在优势地块的供给量上明显越来越少了。”徐恒对记者强调，“近期流拍的土地大多数原因都不是价高，而是地理位置或者相关配套太差。”
他分析称，这种现象其实反映出地方政府矛盾的心态，一方面，地方政府需要加大土地供应来获得收益；另一方面又怕市况不好土地卖不出好价钱使得获取收益的目标很难实现，因此许多优质地块先放着。
“地方政府财政吃紧，不排除政府通过自身对银行和当地国有房企的影响力来让企业高价拿地，可以看作是给地方政府暂时帮忙，企业因为要与地方政府维持关系也不会排斥这种做法。”方正集团研究总监郭士英对记者说，“虽然这种判断很难找到实际数字作为依据，但对处在矛盾中的地方政府来说，这种权宜之计也不是不可能的，因此企业目前买地的行为也需要和地方财政联系起来看。”他说。
记者观察近两个月的土地成交，主要城市的成交价格每周前十名中也不乏当地城投置业有限公司的身影，虽然不能据此推断上述假设，但的确值得关注。
今年是囤地良机
“从今年公布的计划来看，土地供应要大于以往，是去年土地供应的1.4倍，因此对于土地价格接下来的走向，许多企业尚在观望。”中国房产协会副会长朱中一这样分析，“但从长远来看，地产行业的需求还是很大的，因此房地产企业还是可以抓紧时间回笼资金，做好准备，因为下半年有可能是拿地的最好机会”朱中一说。
“房企要想长久发展资金是王道。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对上述观点也表示认同，“国家对房地产的调控主要还是针对以往行业中存在的问题，并不是要限制房地产行业的发展，从长远看，这个行业发展还是向好的，这一点其实大家心里都很清楚，再加上今年土地供应量充足，所以资金充裕的企业肯定不会放过购地的机会。”王钰林这样分析，“现在买地竞争并不是太激烈，可以说也是一个好机会。”他补充说。
根据国土资源部的公开数据，2010年，全国住宅用地和保障性住房用地计划供应面积皆较2009年实际成交面积有大幅增长，全年计划出让住宅用地18.5万顷，较2009年成交面积大幅增长142%。其中，保障性住房计划供应2.4万顷，较上年实际出让面积大幅增长123%；商品住宅计划供应面积为12.4万顷，增幅也超过1倍。
因此，从全国住宅用地供应计划来看，保障性住房用地大幅增长并未挤占商品住宅用地，中小套型商品住宅用地和大户型高档商品住宅土地供给规模今年十分突出。而从土地需求方面来看，虽然土地市场需求的规模受到调控政策显著影响，但据预计，土地需求水平超过去年依然是大概率事件。
据此，中国指数研究院近期关于土地价格的一份研究报告分析：“在当前开发商融资渠道不畅的背景下，随着房价逐步进入环比下降通道，预计未来全国商品住宅用地价格下降趋势明显。”根据上半年房价的走势，该报告预计商品住宅用地价格的全面下降可能出现在第三季度。
“充足的土地供应计划使企业有更大的选择空间，有助于开发企业加大土地储备。在未来地价向下调整阶段，开发企业可以拿到价位更低的地块，因此对于房地产开发企业而言，2010年土地市场充满机遇。”中国指数研究院分析师徐恒给出了非常乐观的判断。
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