楼市“组合拳”新政出台，重大利好还是精心炒作？

　　3.30新政”选择在周一傍晚给低温的楼市送来了一碗“鸡汤”，不同于以往的鼓励首次置业，此次政策将释放改善型客户，一石激起千层浪，连夜加班、深夜签约、坐地涨价……

　　二套房贷款首付降至四成！在3月30日下午4点58分，央行、住建部、银监会三部委联合发布通知之前，谁也没想到政府会有如此大的力度刺激楼市，更没有想到的是仅仅10分钟后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

　　都知道今年的房地产调控政策会放松，但这个力度远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，这无疑是一剂强心针。新政策一出台，就打乱了准备下班的人们的节奏。这厢，开发商急忙开会，了解客户意向，开会酝酿涨价；那厢，中介人员频打电话，催促看房人下定金。这厢，买房人临时预约晚上看房；那厢，手中有房的卖家打起了涨价的主意。一时间，楼市激起无数波澜。次日，地产股全线飘红，部分直接受益的项目售楼处被购房人挤爆，部分业主甚至开始提价。

　　咨询量突增，房源有望增加？

　　一日内连出两新政，且都是对市场产生正面影响的利好，无论是买家还是业主，均对新政相当关注。

　　咨询的客户当中，不少是有意换房的改善型买家，对二套房贷首付款比例降到40%的新政较为关注，而不少业主则较关注营业税新政，这些咨询的业主大多都是持有证已满两年但未满五年的物业，存在出售套现的意愿，希望知道新政对自己出售的物业存在哪些利好。

　　从以往情况来看，由于存在5.6%的营业税税费支出，新政出台前，证未满五年的物业，受关注度往往都大幅低于证满五年的物业，甚至有买家在看中物业后，因得知物业证未满五年而放弃购买。营业税新政实施后，有望激活这些证已满两年但未满五年的物业，重新受到买家的关注，购房者的房源选择空间明显增大。由于营业税新政的出台，这些证满五年物业税费支出不高的优势依然存在，因此，这些证满五年的房源，在新政后受关注亦不会受到太大影响。

　　市场沸腾，2009年会重现？

　　3·30新政出乎预料的力度，让市场沸腾的同时，也出现了不少喊涨的声音，甚至有人认为“2009年再现”。知名经济学者马光远就表示，房地产政策调整早在意料之中，二套房首付降至40%，二手房营业税政策调整也意味着政策回归至2008年救市模式。在今年经济形势极为严峻的情况下，通过政策稳定房地产的预期是可以理解的，“政府对房地产的爱是真爱。”

　　2008年年底救市后2009年房价的一路飙升，购房人记忆太过深刻，那么此轮如此力度的救市，是否会重现2009年？了解发现，大多数人士虽然都认为3·30新政的确会促进楼市稳步向上，但均不认为会重现2009年的涨势。

　　2008年10月底，央行、财政部和国税总局联手推出包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等多项刺激楼市的一揽子救市政策。此外，地方政府也相继出台买房送户口、获财政补贴等地方版的救市措施。

　　“两次政策的出台背后，都和房地产市场持续低迷的态势有关。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，2008年受全球经济危机影响，银行信贷等开始收紧，进而导致楼市步入萧条。救市的目的就是为了让楼市快速复苏。而在2015年的救市方面，也是对楼市反弹力度小的一个提振。两类做法都对楼市进行了比较强的刺激，背后体现的是房地产市场依然受政策保护的需要。从政策层面看，对于首套和改善型需求、营业税免征期限等方面都有类似的做法。业内人士表示，2008年年末的救市政策，本质上是一种总量刺激的做法。在经济危机下需求不足的情况下，通过此类政策刺激能够带来市场购房需求的全面释放。而2015年的救市，更多是从结构改善的角度进行的。此次政策很大程度上呼应了“两会”精神，进而对刚需和改善型需求两类进行的格外呵护。

　　坐地起价？说涨价更似炒作

　　不可否认，新政之后，楼市热度已有点升温，但市场是否接受“任性”涨价，仍有待观察。

　　“对于已经沉寂很久的楼市来说，3·30政策所带来的刺激会相对明显，但绝不会是翻天覆地的。”一位业内人士私下表示，“这种涨价更类似营销炒作方式”。据其分析，3·30政策的确会提振市场信心，但在库存居高不下、新增面积迅速增加的大背景下，明智的开发商都会选择趁机加速出货，消化库存，而绝不是趁机涨价、增加利润。“如此强力的刺激，也不足以让市场有强烈的信心相信房价很快会暴涨，并为此接受更高的房价。”对于购房者来说，上半年将是一个很好的入市时机，而到了下半年，对于库存去化比较好的项目来说，可能会出现一定程度的涨价。