北部新城综合体里的上亿·彩虹郡 均价8000元/㎡是否值得拥有？

　　评分：80

　　地段概述

　　对于2013年启动建设的北部新城许多购房者或许有些陌生，但这里有个地方却被人们经常谈及—农副产品物流中心。北部新城东依京杭运河，南连拱墅区，西接西湖区，北邻绕城高速。其目标是要打造大杭州城北“城市副中心”，要在现代物流、商贸会展、金融服务、总部经济等方面实现全面发展，而农副产品物流中心则是目前北部新城的最大亮点。上亿·彩虹郡则处于北部新城农产品物流中心核心区域，距离万达商圈5公里、武林商圈15公里。项目是集高端商业购物中心、住宅、酒店、会展、办公于一体的大型综合体上亿广场的住宅部分。

　　商圈配套：要说彩虹郡的商业配套，就不得不提上亿广场，其45万平方米的体量中有6万平方米商业购物中心，目前已经签约引进奥特莱斯，地上一二层为品牌专营店，三楼以上为餐饮、KTV、影院等商业形态，地下两层分布超市和停车场。奥特莱斯目前已经确定引进泽艺影城、隐上餐厅、音浪KTV等。另外还规划建设一座高达208米的商务高楼，整体采用“帆船”设计形状风格，包括会展中心、五星级酒店与地标性写字楼（约18万平方米），目前已成功签约引进喜来登酒店。未来上亿·彩虹郡家门口就可以享受到吃、喝、玩、乐、购一站式的消费体验。

　　除了上亿广场，彩虹郡周边商业形态也颇为丰富。从项目步行几分钟即可到达杭州农副产品物流中心，这里有粮油、果蔬、水产品、副食品等批发市场，商品种类繁多，餐饮、酒店、银行等生活配套也是一应俱全。

　　周边道路：项目位于博园路与港虹东路交叉口，项目东面1公里左右为上塘高架，可经此快捷通往主城中心。走上塘高架转环城北路驾车去往武林广场，普通时段用时大约20分钟。公共交通方面，上亿·彩虹郡周边拥有多条公交线路，去武林小广场可乘坐K192路直达，去城西可乘K97路至紫金港，去临平则可坐K587路，还是比较便利的。项目东南北面均有公交站点，另外值得一提的是农副产品物流中心公交车总站就在项目东北面三四百米的距离，步行几分钟便到。

　　上亿·彩虹郡处农副产品物流中心核心区，这里去往其他城市也是十分便捷，项目距绕城高速收费站南兜庄不足1公里，绕城高速不仅环绕整个杭州城，而且连通杭甬、沪杭、杭宁、杭金衢高速公路和104、320国道。另外，项目东面1公里多的距离是京杭大运河。

　　市政：项目西侧为彩虹河，属于运河水系，在河与项目之间有一条市政景观带，拥有逾千米的河岸景观线；另外项目东面是个约5万平方米的市政公园。

　　地块性质：上亿广场是含一个住宅区、一个商务购物中心、一个会展和酒店办公的综合建筑群，地块性质为住宅及配套公建、商务用房，彩虹郡是上亿广场的住宅部分。

　　学区配套：中小学有余杭区良渚二小、勾庄镇中学，幼儿园有勾庄中心幼儿园。区域内的教育资源不够丰富，且质量一般。

　　评分：80

　　楼盘品质

　　彩虹郡的开发商为杭州亿丰亿盛置业有限公司，隶属于上亿集团。上亿集团主要以开发、运营商业地产为主，旗下有上亿中心、上亿广场、上亿商贸城、上亿国际汽车城四大业态，其项目遍及全国26城50多个项目。目前在杭州已有三个项目，分别为良渚上亿中心（原浙江良渚亿丰时代广场）、崇贤上亿广场及彩虹郡所在的上亿广场。

　　彩虹郡总建筑面积约12万平方米，为7幢高层建筑，最高楼为33层。相比周边多采用涂料和面砖的楼盘，彩虹郡的外立面独具特色，1—3层为干挂石材，3层以上为干挂铝板，用材颜色且为当下流行的土豪金，整个建筑高端大气有档次。相比涂料、面砖，干挂铝板经久耐看，更能降噪、隔热，减少能源消耗。在景观设计上，聘请的是香港泛亚国际，曾涉足北京奥运村、迪士尼乐园的设计。

　　上亿·彩虹郡在2014年6月首开热销，后续多次加推均热度不减，项目除景观楼王5号楼外其他均已推出，目前主要在售2号楼，其他楼幢所剩房源不多。值得注意的是，项目的主力户型为100平方米以上的三房，同周边以90平方米为主的楼盘相比，上亿·彩虹郡目标客户群更为精准。据上亿·彩虹郡企划经理介绍，项目周边集中了大批的物流商贸户，这些生意人资金宽裕、重形象，偏爱成长型户型，100多平方米的户型可一步到位。另外周边还有一些原住居民换房的需求也是朝着舒适改善户型而来的。

　　项目售楼处有两套样板房对外开放，记者一一进行了参观。105平方米中间套的样板房为三室两厅一卫一厨，户型方正。入户设计有独立玄关，玄关对面是厨房，与客厅相对隔离，可避免油烟的烦恼。餐客厅一体连接南向阳台，进深7.7米，整体10.5米的面宽，采光面大，通透明亮。主次卧朝南，均赠送南向飘窗，主卧有15平方米，次卧12平方米，除去床3.6平方米，普通衣柜1.2-1.5平方米，另外还可设置衣橱、床头柜等。主卧北面的书房，3米面宽，可根据家庭需求改造成儿童房或老人房。卫生间3.3米宽，干湿分离布局。整个户型的空间尺度、舒适性相比小户型的三房更胜一筹。

　　117平方米边套样板房为三室两厅两卫一厨，入户玄关设计，餐客厅东西布局，连接4米多长的大阳台，主次卧朝南，主卧带飘窗，次卧连接南向3米面宽的阳台，均设计有走入式衣柜，另外主卧带独立卫生间，主人私密性好。北向2.8×3.05米的书房，赠送飘窗。整个户型进深约14米，面宽较窄。

　　两个户型中105平方米的中间套更为实用且性价比更高，但相对边套户型，105平方米的书房、卫生间采光略差。

　　评分：75

　　售后服务

　　物业费：1.3元/平方米·月（不含能耗）

　　上亿·彩虹郡任用的是自家的物业公司——亿丰物业。据悉，上亿·彩虹郡采用全天候智能楼宇布控管理系统：有入侵智能报警，庭院、电梯等视频记录，道口、单元门禁智能管理，保安巡更等安防管理。另外彩虹郡同上亿广场的商业区是分开管理的，但是车库方面，两个区域是相通的，未来业主不会存在停车难问题。

　　价格分析

　　目前区域内在售的住宅新盘为名城博园、赞成·赞城及彩虹郡，二手房源则集中在逸居城，其最新的成交价约9500元/平方米。赞成·赞城目前在售均价为8000元/平方米，预计5月初加推2号楼，户型为88、116、117平方米三房。名城博园在售户型59-113平方米，均价9000元/平方米。三个新盘中，彩虹郡的楼面价是最低的，这和其地块性质相关，因要配建商业购物中心、星际酒店及会展中心，地块属低价入手。另外两盘，名城博园的楼面价高出赞成·赞城60%。从造价成本来看，名城博园的售价基本是在成本价了；上亿·彩虹郡加上配建工程，其地价与赞成·赞城基本持平。

　　点评

　　上亿·彩虹郡最大的优势是其商业配套，除了零距离奥特莱斯、208米的地标建筑，自身7幢高楼底部还规划有商铺，未来这里将成为北部新城商业圈的核心点，有一定的升值潜力。此区域为大城北价格低洼区，房价不过万元，且配套及居住氛围都尚可，刚需购房者值得考虑。不过，项目所在的区域以刚需族为主，彩虹郡缺少100平方米以内的主流刚需户型。

　　基础参数

　　物业类型：综合体

　　产权：商业40年，住宅70年

　　板块：北部新城

　　建筑面积：45万平方米

　　占地面积：77895平方米

　　容积率：3.79（整体）

　　绿化率：30%

　　层数：住宅最高33层

　　总户数：住宅945户

　　停车位：945个

　　车位配比：1：1

　　开发商：杭州亿丰亿盛置业有限公司

　　施工单位：浙江耀兴建设有限公司

　　物业管公司：杭州亿丰物业管理有限公司

　　交付时间：2016年

　　最新消息：上亿·彩虹郡主要在售2号楼，中间套106㎡，边套116㎡，据悉这是最后一批106平方米房源，均价中间套7900-8000元/平方米，边套8700-8800元/平方米，享存1.5万元减5万元优惠。

　　本刊记者 滕文娜