德信浙旅·东宸未开先火？我们来深扒

　　德信浙旅·东宸于6月13日开始认筹，原先预计推出2、7号楼的近200套房源，但据悉认筹客户太多，后又加推3号楼的认筹，更是打出了“未开先火”的宣传语。从去年下半年至今，楼市利好政策不断，尤其是“330政策”进一步促进改善型需求的释放。本期新盘评测，我们来深扒定位为纯改善住区的德信浙旅·东宸。

　　地段概述

　　德信浙旅·东宸是德信地产与浙旅集团、中顺置业合作的项目，位于天城路与环站东路交叉口，项目距离火车东站步行约10分钟，与武林广场直线距离约6公里。项目所在处属城东新城板块核心区域。

　　交通：城东新城板块在火车东站交通枢纽的辐射下，其交通是一大优势。轨道交通方面，项目距离火车东站地铁口约900米，步行10分钟左右，距离彭埠地铁站600余米，步行约5分钟，这两个站点均可与地铁4号线换乘。

　　城市道路方面，从项目去往武林广场、西湖文化广场城市正中心，经天城路—文晖路约20分钟车程，另去往九堡下沙等地走德胜快速路，城南和城北则可走秋石高架，也很方便。

　　如若要远距离出行，火车东站有高铁、动车及长运汽车站点，自驾的话项目南面直线约2公里处就是杭甬高速彭埠互通。

　　近距离公交方面略有欠缺，其最近的两个公交站点为天城路上的天城路明月桥路口（目前无公交线路停靠）及明月桥路上的塘辛桥南站(35路吴山公交站—黄家村公交站，81路环丁路公交站—景芳南站，1601路三堡北—船舫兜）。不过，在火车东站有近30条公交线路，通往杭城各个区域，可补其不足。

　　商圈配套：项目所在的城东新城是近几年兴起的板块，区域内目前并没有成熟的商业配套，项目周边拆迁安置房较多，有东港嘉苑、明月嘉苑、新和嘉苑等小区，居住氛围略为不足。商业方面，板块内规划及在建的商业综合体较多，其1公里范围内有华润欢乐颂、东站西子国际、杭州港龙城、徐龙国际广场等商业项目，总体量加起来预计有60多万平方米，预计在2017年陆续投入使用。另外项目邻近的三宗未出让地块均为商业用地。

　　社区配套：约有6000平方米的沿街商业，园区内设置450米慢跑道，数百平方米的景观游泳池，配备儿童戏水池，精装大堂，架空层内预设泛会所等，更有Wi-Fi全覆盖，电视监视系统、电子巡更系统等智能设施。

　　学区：项目北面一路之隔，有个30班的小学及12班的幼儿园在建，据置业顾问介绍，小学预计是采荷一小。另外项目周边还规划有2所幼儿园、1所小学、1所中学，教育资源丰富。

　　楼盘品质

　　在德信浙旅·东宸项目围栏上记者看到“市中心、纯改善住区”等字样，据项目负责人介绍东宸由15幢小高层、高层组成，主力户型为110—140平方米，打造的是市区低密度纯改善住区，主要面向改善型家庭。

　　德信地产是一家杭城本土房企，已有20余年的地产开发经验，在城东已开发过泊林公寓、东望、钱江府等项目。据介绍，东宸是集其多年经验在项目建筑、园区及户型打造上发挥优势的经典之作。

　　就项目建筑产品本身，记者也请教了专业人士——中国联合工程公司的工程师唐君，请他以专业的角度对项目进行点评。

　　德信浙旅·东宸位于城东新城核心位置，区位优势明显。项目地块相对完整，规划采用交通环路、对称轴线布局；园区内部采用人车分流，设置中心花园景观、游泳池等，楼盘品质得到提升。商业方面，地块周边均设置沿街商业，配套充足。但其商业均和主楼重合，会对上部住宅产生一定影响。项目住宅以小高层为主，且大部分户型设计有私家电梯厅，私密性较好，居住舒适感体验会比较不错，另外其公摊面积相对较小，得房率有优势。

　　户型方面，一期主力面积段有89、110、115、126平方米四个。89平方米户型靠小区外围，沿马路设置，受外围交通不利影响；110平方米户型沿小区外围及中心景观均有布置；115平方米户型布局在小区内部，边套设置；126平方米户型在小区内部，中间套。

　　纵观德信浙旅·东宸主力户型，从市场需求及户型设计角度来看，项目110平方米三房户型品质相比较89平方米三房户型没有明显提升，相比较115平方米四房户型又没有明显下降，可能会产生一定的销售抗性。另外项目四房格局的户型主力面积段分别有115、126、139平方米，总价有差别，品质也有差距，但面积段跨度小，126平方米的户型相对尴尬。但从购房者角度而言，可以有更多的选择空间。

　　德信浙旅·东宸的市场定位是纯改善住宅，89平方米户型是其少有的刚需户型。从设计方面看，没有大的亮点也没有大的缺陷，属市场成熟产品。综合其区位优、赠送面积大、总价相对低等特点，更为适合刚改型购房者。其110—139平方米的改善户型，购房者则可以根据自己的购买需求、能力及户型优劣进行对比后再选购。

　　价格分析

　　德信浙旅·东宸目前正在认筹之中，享存2万抵5万优惠，开盘时间及价格都未确定。东宸项目地块是在2014年9月拿的地，其楼面价为10620元/平方米。与板块内的部分新盘相比，东宸的拿地价基本处于板块平均水平。

　　距离项目最近的住宅盘新中宇·维萨的拿地价是12860元/平方米，目前在售房源均价20000—22000元/平方米左右，据透明售房网统计，其近月成交均价22580元/平方米。德信在板块内的另一项目东望的近月成交价为20364元/平方米。东宸在拿地之时便有相关人士表示该宗地块将打造比德信·东望更为高端的项目。据项目置业顾问介绍，开盘价预计在20000—24000元/平方米。记者就其价格也询问了一些购房者，大多表示心理价位在20000—21000元/平方米，若是24000元/平方米的价格则偏高。

　　从周边新盘的售价及其纯改善住区的产品定位来看，其定价必然高于德信·东望，但是又不能过高，超出购房者市场预期，综合各方面因素，记者预计其开盘均价22000元/平方米左右，且存在一定的利润空间。

　　购买人群

　　买德信浙旅·东宸的都是哪些人？

　　项目的目标客群主要为改善型购房者，记者对几位购房者做过采访，其置业心态主要为以下三类：

　　【纯改善型】周边区域的老小区客户，如濮家新村三里亭、景芳等社区，购房目的主要为改善居住条件及环境。

　　【为孩子置业】周边拆迁安置户，主要是为孩子就近购置新房，有部分作为婚房用。

　　【首次置业】多为在江干区工作的白领及部分外地客户，主要是看中了项目的便利交通及一次到位的改善户型。

　　不少购房者看中德信浙旅·东宸的区位或者是改善户型，但也有部分购房者表示，东宸的区位确实不错，但是过于靠近火车东站，周边人员杂，其南面的主干道天城路未来车流量会比较大，周边商业及一些必要的生活配套更多还是在规划之中，没有确切的落定时间，没有居住氛围。另外2014年德信在市场行情转变第一个跳水降价，其项目会否再次有此遭遇让购房者心存担忧。

　　点评

　　城东新城是杭城最有发展潜力的板块之一，东宸位于其核心区位，在交通、未来商业配套等方面都占据优势。其低密度纯住宅社区从认筹情况来看，确实抓住了改善族的心动点，但其价格及未来保值性是购房者买账的关键。

　　基础参数

　　★占地面积：52064平方米

　　★建筑面积：约17万平方米

　　★产权年限：70年

　　★绿化率：30%

　　★容积率：2.3

　　★得房率：80%左右

　　★总户数：约950户

　　★车位：1166个，车位比超1：1

　　★装修情况：毛坯

　　★交付时间：2017年底

　　★物业公司：盛全物业

　　★楼盘位置：江干区天城路与环站东路交叉口

　　★最新消息：预计7月首开2、3、7号楼，其中2号楼主要为89平方米和110平方米户型，7号楼为89平方米和125平方米户型，3号楼包括89、110和少量115平方米。目前已经开始认筹，价格待定。

　　110㎡户型 沿小区外围布置，部分南临马路

　　优点

　　1.电梯入户

　　2.玄关空间完整

　　3.客厅、餐厅空间完整

　　4.南向三开间

　　5.主卧配置完整衣帽间

　　缺点

　　1.客厅进深不足

　　2.公共卫生间尺寸太局促

　　3.主卧卫生间尺寸太局促

　　89㎡户型 靠小区外围、沿马路布置

　　优点

　　1.赠送面积大

　　2.电梯入户

　　3.客厅餐厅一体，空间感受比较好

　　4.客厅餐厅大尺寸飘窗

　　5.主卧大尺寸转角飘窗

　　缺点

　　1.没有玄关空间

　　2.没有预留分体式空调机位，若用中央空调系统，北侧设备平台空间不足

　　3.户型沿马路布局，边厅受影响较大

　　4.主卧卫生间占用南向开间，比较浪费

　　115㎡户型 小区内部，边套设置

　　优点

　　1.电梯入户

　　2.客厅餐厅一体，空间感受比较好

　　3.客厅餐厅大尺寸飘窗

　　4.主卧大尺寸转角飘窗

　　缺点

　　1.缺少完整的玄关空间

　　2.缺少北侧工作阳台

　　3.南向次卧开间尺寸过小

　　4.主卧卫生间尺寸局促，衣帽间太小

　　126㎡户型 小区内部，中间套设置

　　优点

　　1.电梯入户

　　2.客厅、玄关、餐厅一体，空间感受好

　　3.厨房餐厅对位关系好

　　缺点

　　1.两个次卧分别在餐厅和客厅开门，动静分区不甚合理

　　2.玄关空间浪费大

　　3.客厅进深浅，电视背景墙较短

　　4.餐厅通过厨房间接采光，空间完整性被次卧开门破坏

　　5.公共卫生间尺寸过小

　　6.未设置北向工作阳台

　　139㎡户型 分布在中心景观位置

　　优点

　　1.电梯入户，提升户型档次

　　2.玄关空间完整

　　3.客厅、餐厅一体，空间感受比较好。和厨房、侧边阳台的对位关系好。面对中心景观

　　4.储藏空间（衣帽间）大

　　5.主卧套间带南向景观卫生间

　　缺点

　　1.厨房进深偏小。放置双门冰箱、微波炉、烤箱等设备后，台面操作空间太小

　　2.客厅电视背景墙太短

　　3.两个次卧尺寸都偏小

　　4.主卧卫生间宜配置四件套（少淋浴）。主卧没有配置走入式衣帽间

　　5.没有预留分体式空调机位，若用中央空调系统，北侧设备平台空间不足。没用预留中央净水系统设备空间和暖气锅炉设备空间

　　6.公用水井、强弱电井没有设置

　　本刊记者 滕文娜