江苏省房协房地产研究所所长李智：2015，龙跃在渊 2016，革故鼎新

　　回顾2015年楼市，我用“龙跃在渊”来概括，这四个字来自易经乾卦的之九四爻，寓意将以智勇谋势之力再上新的台阶。

　　以2015年南京房企的销售榜单看，企业十强中，能量激增，新城、龙城、五矿、保利、世茂两次进入榜单，市场容量大量提升。入榜的梯队中，差距显现，入金额十强的第一名与第二名相差数亿。而从销售策略看，下半年显现强势逆袭，金额十强仁恒地产表现突出，其新项目下半年推盘两次，400多套房源引发热销。以上主要原因是政策红利不断，330新政之后，改善型需求进一步释放，所以销量一路上涨。

　　入榜企业的南京布局上看，万科几乎垄断了南京南站片区，霸主地位突出。而苏宁环球是桥头销售龙头，新城地产则有望成为新片区的龙头。自下半年发力的南京楼市，进入榜单的门槛也在上升。这个趋势从2005年起就没改变，目前入榜门槛单个楼盘销售金额超过40亿，面积近40万㎡，是2005年的3倍。

　　开发商的区域布局，使南京楼市形成了相应的板块格局，加之规划预期全面助力，三分天下特色分明。其中，江北依托规划利好占比四成，跑量比去年更快。河西在“地王”带动下，面向改善购房者，高端改善楼盘以价换量锻造英雄。对于扑面而来的2016年，我用“革故鼎新”四个字来概括。意味着，在房地产市场，我们既要有问鼎中原的霸气，也要吸取教训，新的一年，未雨绸缪，居安思危。

　　首选关注以下几个数据。20个“地王”，超20万套住房。在2015年，房地产市场政策出台超预期，导致整体销售数据超过预期，全年20个“地王”，楼面价8463元/㎡，上涨90%，新房成交113998套，成交量超过53%，均价上涨13.5%。而别墅成交2590套，上涨20%。从板块上看，河西、城南、城北、浦口住宅涨幅超过15%，总价大于1000万的房源累计成交293套，上涨100%。二手房表现更加强烈，成交异常活跃，共成交了94746套。

　　南京楼市为什么这么火？

　　我谈三个维度：一是钱。毕竟房市就是由钱堆出来的。二是机会。为什么外界开发商来了南京就不想离开？三是市。

　　第一，如今房价的涨幅已经远远跑赢了广义的货币供应量，钱不值钱导致2015年表面上房价涨幅看起来没那么夸张，不如资本和土地市场，但如果考虑杠杆因素，就超过了别的投资。借用开发商的一句话，南京楼市太好了，收获总比付出多。

　　第二，区域的规划指标中，土地开发强度和控制人口数量、改善环境等要素必不可少。2020年江苏规划指标为20%，其中无锡32%，苏州28.8%，南京28.1%，2020年江苏开发强度为22.99。对房地产企业来说，大部分需求旺盛，区划较低的一线城市，城市扩张区间不大，未来土地市场还是通过城市旧改。高地价房价背后是市场需求旺盛，板块价值提升，人口导入增强城市市场的购买力。第三，市场。2015年南京楼市最重要的表现就是商品房销售市场恐慌情绪弥漫，我们的感受是，稍微有品牌影响力的楼盘就会“日光”、“月光”，成交火爆的市场促进了企业补库存的行情。2005年至今南京商品住宅成交7777万㎡，2015年商住类楼面价格9458元/㎡，上涨了73%。有开发商说，我们做房地产开发，跟买菜大妈的表现差不多，市场越火就越去抢地，因此2016年土地市场不会寂寞，这是中国房企管理模式和运作模式决定的，我们预计2016年底是南京高地价楼盘的调整期。

　　展望2016年南京楼市，我从以下四个角度展开。

　　第一，从政策看，基调维持宽松，但各地表现不一。专家预测2016年还有两次降息，但货币宽松环境不会像前两年，2016年M2增速13%，短期看经济将成L走势。综上，2016年相对房地产的宽松政策仍会发挥空间，相对购买力预期继续提升，在经济增速下滑之际，房地产行业仍被当做经济的稳定器。而从中央对房地产政策定调看，主要是去库存加分类调控，从供应端、企业端、需求端三方面齐抓共管。从短期政策看，主要集中在公积金政策放宽，二手房环节税费优化，地方自主性政策出台等。

　　第二，从市场看，供应会持续站在高位。根据网尚研究机构最近的调研，2016年南京不含溧水、高淳住宅潜在供应量为1030万㎡，供应主力区域在浦口、江宁两个区域，约占总供应量的45%，2016年下半年将迈入高低价销售期。同时，2016年，南京商品房成交持续处于高位，不会出现大幅增量，市场选择面增加。2016年货币流动环境及汇率压力对房地产宏观环境最大的不确定。

　　第三，从房价看，2016年货币继续宽松，房地产新政继续出台，房价会继续上涨。房价将在一定历史时期内都表现有限增长过程，由2015年的快速增长进入到2016年的慢速增长，但高低价仍将推动房价上涨。从商品住宅已推未售特征看，2016年土地市场依然抢手。

　　第四，从客户看，客户的消费需求在发生变化，从单一化的商品需求到多元化的产品需求。通常说，要卖得既好又快，达到项目价值最大化，把产品做到客户高需求高性能的价格去。而从房地产产业链看，传统开发模式由价值驱动模式将逐步改变，面对终端销售和服务能力，将产业链延伸，通过大金融的思路、多元化转型、互联网思维、大地域扩张等方式转变公司经营。

　　总而言之，2016年，南京房地产将革故鼎新，央企继续凶猛，民企依旧需要抱团寻求发展。

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