REITs：第四类资产的价值

　　7月6日，国内首只公募REITs基金——鹏华前海万科REITs迎来“一周岁生日。”Wind数据显示，截至2016年7月1日，鹏华前海万科REITs基金成立以来收益率超9%，而过去一年中，A股市场经历大幅调整，同期沪深300指数下跌近19%。鹏华前海万科REITs稳健可观的超额收益，凸显出REITs作为除股票、债券和现金之外的第四类资产分散投资风险的作用，为投资者提供了资产配置的新选择。

　　周年收益率超9%

　　公开资料显示，鹏华前海万科REITs以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，以获取商业物业稳定的租金收益，其余资产投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。鹏华前海万科REITs2015年年报及2016年一季报显示，该基金持有的项目公司物业万科前海企业公馆在2015年和2016年一季度分别实现总收入12640万元和3839.5万元。

　　资料显示，鹏华前海万科REITs基金在10年存续期内采用封闭式运作方式，这不仅能够有效保证基金在存续期对标的公司权益投资的持续性，令其成为抗通胀首选产品，而且根据合同约定，在满足分红条件的前提下，基金收益每年至少分配一次，每年收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。事实上，该基金成立半年后，在2016年1月就进行大比例分红，每10份分红38.8元，令投资者及时收获丰厚回报。

　　此外，鹏华基金专业、严谨、高效的REITs投研团队，也是鹏华前海万科REITs取得优秀业绩的重要支撑。众所周知，REITs是一个非常专业化的行业，鹏华REITs投研团队在长期对成熟REITs投资市场的考察和实践中积累了丰富的投研经验，早在2011年鹏华基金就发行了国内首只REITs投资基金——鹏华美国房地产（QDII）基金，成为目前国内首家创新REITs基金管理人，兼具国内外REITs管理经验。

　　REITs：第四类资产崛起

　　鹏华前海万科REITs基金经理尤柏年告诉记者，REITs这一独特资产类别，使得优质物业可以通过证券化的方式，将其长期的增值收益、定期的租金收益与投资规模各异的投资者共享。从美国的历史数据来看，其长期回报率超越了以标普500为代表的权益类资产。REITs上世纪60年代起源于美国，90年代起风行于全球其他的主要经济体，并于2015年第一次以公募基金的形式出现在我国。一路走来，REITs已从最初的一种非主流的、另类的资产类别，发展成为继股票、债券、权益之外的第四类资产类别。

　　据美国康奈尔大学房地产学教授大卫·芬克统计，近年来在全球机构投资者的投资组合在房地产类资产已占据大约10%的权重，即大约8000亿美金的房地产资产配置。而在2016年，MSCI和道琼斯都将REITs单独提取成为了一项单独的行业分类。可以说，REITs这列快车，正在全球资产管理业的快车道上急速行驶。

　　尤柏年指出，鹏华前海万科REITs在投资回报率、波动率、二级市场折交易溢价情况都与国内的股票及债券资产呈现不同表现特征。例如与上证指数相比，最近一年上证指数下跌20.46%，波动率区间在60%到17%之间；而鹏华前海万科REITs期间的投资回报率为9.42%，波动率区间在8%到4%之间，风险收益特征大大优于国内的权益类资产和传统的固定收益类资产以及两者之间的组合。也正是这一优势，前海万科REITs吸引了大批银行、保险类注重优化长期投资风险收益回报的机构投资者。

　　多策略提供收益增强机会

　　鹏华前海万科REITs基金经理刘方正还补充指出，鹏华前海万科REITs投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%，因此，优秀的固定收益投资能力也成为年化超9%的收益贡献来源之一。

　　刘方正告诉记者：“我们对前海万科REITS基金采取目标绝对收益管理的策略，既考虑到本基金投资者稳健的投资收益预期，同时结合本基金相对较长的封闭期限特征，根据我们对中期市场的判断，选择确定性较高且风险相对可控的投资标的和策略。展望未来，根据目前阶段的市场判断，我们的主体策略没有明显调整，绝对收益目标和控制基金净值回撤幅度仍是我们投资最重要的判断依据，中高等级信用债券作为主体匹配收益的品种短期内不会发生变化，同时通过多种风险收益匹配且收益确定性高的策略稳步增厚基金整体投资收益，在当前无风险收益率逐步下行的大趋势之中，为投资者提供风险较低且可以满足预期目标的投资收益。”

　　对于当前的国内外经济形势，刘方正认为，英国公投脱欧成功对国际政治、经济形势均造成了非常大的影响，欧洲一体化进程面临前所未有的挑战，世界的民粹主义和反全球化意识也有一定提升。英国经济短期面临非常大的下行压力，中长期是否是积极事件需持续关注和评估，短期内全球风险偏好下降，避险资产价值提升，各大央行均有继续放松银根应对流动性冲击，美国加息过程也将受到明显延阻。展望未来，全球经济维持低增长、温和缓慢的复苏趋势之中，英国脱欧冲击将逐步被市场消化，短期影响偏负面，是否成为欧盟解体的多米诺骨牌效应，还需紧密关注法国、荷兰等国家的动态。对中国经济的影响来看，外需中低端需求未来几年仍将延续偏弱的状态。

　　国内方面，中国经济长期面临人口结构变化和投资效率下降等因素影响，潜在经济增速将面临持续回落压力，制造业和劳动密集型产业占比较高，未来也将有一定程度下降。一方面，政府投资占比过高且效率较低，另一方面，行业管制较多，民营资本投资领域受限、投资积极性较弱，中长期对经济仍存在压制作用。随着政府投资效率的持续回落，经济将呈现逐步回落走势，新增经济增长点仍需要一段时间培育，供给侧改革任重道远。

　　短期来看，今年以来财政政策发力较大，一季度经济打破连续快速下行走势稍有企稳，基建投资和房地产投资仍是拉动此轮回暖的核心动力，短期叠加补库存和经济进入旺季等因素，宏观经济有一定企稳回升，目前仍延续温和复苏走势。央行的货币政策在去年连续降准降息放松后，今年保持了相对稳健的态势，整体维持银行间资金的供需平衡和利率稳定。在年初的大幅扩张以后，社融增速有所回落，融资需求随政府投资力度波动较大，社会中信用风险显著提升。展望未来，经济中长期增速下台阶仍属于概率较大的方向，短期经济企稳回暖走势仍将延续，但考虑到投资效率和政府力度的把控，超预期的可能性较小，经过一段时间的企稳走势后，仍将面临一定的回落压力。

　　展望债券市场，刘方正指出，根据前述宏观经济判断，受经济下行、融资需求有限等因素的影响，债券市场收益率大幅上行的可能性较低，未来央行仍将维持货币政策适度宽松状态，短端融资成本上行的可能性也较低。随着经济增速回落、国内资金外流等因素影响，稍长时间来看货币政策，尤其是存款准备金率仍有进一步宽松的空间，短端融资成本也有进一步下行的空间。短期来看，市场的主要矛盾是一方面收益率绝对水平偏低、短端融资成本刚性压力，另一方面财政政策力度不可控，存在一定发力过猛的风险，收益率也维持非常窄区间的波动。