肇庆市鼎湖区以“房票”之举 同时破解去库存和补短板两大难题

　　商品房去库存和加快棚户区改造是去库存和补短板的两大难题，也是供给侧结构性改革五大重点之重。2016年以来，肇庆市鼎湖区积极贯彻落实中央和省关于供给侧结构性改革的部署，大胆探索创新，通过发放可购买商品房的“房票”让棚户自由选择安置，既加快了去库存和补短板步伐，又满足了棚改户安置多样化需求，显著缩短安置周期，有效破解了征收拆迁难题，一举两得。目前，首期采用“房票”安置的鼎湖区坑口棚户区改造项目已全面展开，签订拆迁补偿协议354户，预计到年底可签订超700户拆迁协议，可减少商品房库存超800套，改造棚户区面积约3.5万平方米。在“房票”等一系列政策支持下，鼎湖区房地产去库存成效显著。2016年1-8月全区商品房总销售面积达3.56万平方米，同比增长89.6%；销售金额1.5亿元，增长91.9%；成交均价4244元/平方米，保持平稳态势。其巧用“房票”实现去库存和补短板“一举两得”的经验做法，值得全省各地学习借鉴。

　　鼎湖区以“五化”推行“房票”制的主要做法

　　鼎湖区“房票”制是棚户区改造征收货币化安置的创新方式，即：政府将棚改户原住房的房价、地价等折算成补偿额，等额置换成可购房的票据，设置“房源超市”及交易规则；棚改户可自由选择安置方式和房源，凭“房票”与房地产开发商在“房源超市”中自由交易，从而达到了去库存与补短板并重共赢目的。

　　（一）运作市场化。充分发挥市场配置资源的决定性作用，房票交易根据买卖双方意愿，自由灵活操作，政府主要负责监管和服务。一是棚改户自主安置。棚改户可自愿领取“房票”，任意选择鼎湖区内的存量房地产，安置具有“选房自主、价格自谈、市场化操作”等特点。二是开发商自由加入。鼎湖区设置了棚改安置“房源超市”供棚改户选择，房地产开发商可自愿加入房源超市。目前已有25家房地产企业主动加入。三是政府切实做好监管和服务工作。为保证房源质量，鼎湖区对房源超市的楼盘进行严格监管，并委托区城发建投公司负责筛选符合条件的商品房，不及格的将被淘汰。

　　（二）政策阳光化。为规范“房票”和棚改的运作，鼎湖区出台了《肇庆市鼎湖区房票安置使用细则及结算办法》、《肇庆市鼎湖区棚户区改造项目（一期）实施方案》等系列文件，对拆迁补偿、安置补助以及房票安置的操作程序、结算、使用等作出详细规定。鼎湖区通过网络、电视广播、入户宣传等多渠道向棚改区群众介绍相关政策，确保群众及时了解棚改和“房票”的政策；并根据每户具体情况，分别制作安置方案，帮助棚改户清清楚楚算好账，明明白白讲透理，推动群众由“要我拆”转为“我要拆”。专门设置了咨询服务和投诉热线，充分保障棚改户的知情权和监督权。

　　（三）补偿标准化。对于个人部分的宅基地补偿、房屋拆迁补偿、安置补助、原房屋装修补偿费、附属物补偿费及奖励等一律采用房票安置方式。安置房与原拆迁房面积在规定的合理范围内基本上按1∶1比例享受安置补贴或优惠补贴，同一棚户区居民，按照同一标准和尺度计算“房票”，不因安置地点不同而形成安置房价差，有效保障了安置的公平公正。

　　（四）规则人性化。设置了更加灵活的规则，使“房票”更能满足棚改户多样化需求，并充分保障其利益。一是“房票”可拆分使用。被征收人可根据购房需要，将“房票”拆分购买2个或以上房产。二是“房票”可多人使用。除被征收本人使用外，其配偶、父母、子女也可使用。三是“房票”未用完可申请兑现。若房票价值高于购房价，被征收人可向区棚改指挥部申请兑现“房票”余额，但兑现额不超过房票金额20%。四是设置了40平方米的“保底面积”补贴优惠标准。考虑到部分棚户区房屋狭小拥挤，即使拆迁面积未达到40平方米的标准也可享受到保底补贴优惠。

　　（五）保障多元化。一是加强组织领导。区政府主要领导亲自挂帅，认真谋划，并深入一线现场办公，及时解决重点难点问题。二是加强科学规划。在深入摸底调查的基础上，确定了启动试点区，并按照先易后难、先分散拆迁后连片整合，有重点、有步骤地推进各项工作。三是加强资金投入。除积极争取棚户区改造中央补助资金外，还通过公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算等多渠道安排资金。目前已获得国家开发银行5.66亿元贷款支持。

　　以“房票”去库存和补短板的成效明显

　　推行“房票”制打通了商品房去库存化和棚改适应性安置的通道，实现了棚改户得益、政府减负、房地产库存减少、城市发展的多赢效果。

　　（一）房地产存量得到快速消化。为提升城市发展质量、优化环境，鼎湖区近几年新上了较多房地产项目。2015年底，鼎湖区商品房库存去化周期高达24个月。鼎湖区推出“房票”等去库存政策措施后，潜在刚需逐步释放，房地产去库存成效明显。2016年1-8月全区商品房去化面积达3.56万平方米，同比增长89.6%；去化周期明显下降。

　　（二）政府棚改效率得到大幅提升。市场化、货币化安置让棚改户自由选择商品房安置，大大减轻政府安置棚改户的负担。一方面，免去建造安置房和安置房择定的压力，并从繁复的安置小区管理和安置房质量控制等繁琐问题中解放。另一方面，减轻了政府融资压力，政府既可少支付拆迁过渡费及相关补贴，又可集中力量加快棚户区改造建设进程。

　　（三）棚改群众得到真正实惠。一是获得了优惠补贴。棚改户得到了面积补助、政府奖励、房企返利、过度补助等多种优惠补贴，棚改户特别是低收入群众成为“房票”政策最大受益者。二是满足了安置的多样化需求，棚改户拿着“房票”可自由满足自身需求的商品房。三是安置可快速实现。避免了以往长期过渡带来的生活不便。四是增强了群众幸福感，“房票”制使被拆迁群众充分享受城市建设与发展成果。棚改户住进更现代化的房屋，享受更完善的物业服务、更便捷的交通条件、更成熟的城市配套等。

　　（四）新型城镇化建设得到有力推动。一是人口城镇化加快。大多拥有农民户口的棚改户成为了市民。二是城市环境和形象得到显著改善。目前涉及的罗隐、后沥等片区是较典型的棚户区，道路、环卫、防火、治安等基础设施十分薄弱，文化教育、休闲和运动设施配套严重缺乏。改造后，该片区的城市环境和城市形象将大幅改善。三是城市发展空间得到拓展。将居民从低矮的棚户区置换到容积率较高的商品房后，显著提高了土地使用率，盘活了存量土地，为城市发展提供了更广阔的空间。

　　几点启示

　　鼎湖区以一张“房票”同时解决去库存和补短板的成功做法，为全省各地推进供给侧结构性改革提供了有益的启示。

　　（一）坚持制度创新是推进去库存和补短板的关键。房地产去库存和棚改补短板是当前供给侧结构性改革的两大突出难题。鼎湖区创新推出“房票”制，架起了商品存量房和棚改区安置房的桥梁，同时解决了去库存和补短板难题。这表明，只有坚持政策创新、改革创新，才能及时有效解决当前的重点难点问题，才能释放经济社会的发展活力。根据《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》，到2018年底广东要消化2630万平方米商品房库存；根据《广东省棚户区改造规划（2014- 2017）》，三年内全省棚户区改造任务达22.66万户，时间紧、任务重。建议全省各地市特别是库存量大的三四线城市学习借鉴鼎湖“房票”经验，在合法合规的基础上积极探索制度创新，加快去库存和棚户区改造进程；一二线城市参考“房票”做法，探索创新城中村、旧村居改造房屋安置制度，加快旧城改造，集约利用土地资源，稳定房价。

　　（二）发挥基层首创精神是去库存和补短板的保证。基层是改革创新的活力和源泉所在，只有重视基层改革创新，改革才能接地气，更加精准地对接发展所需、基层所盼、民心所向，改革方案才能落准落细落实，更好造福群众，才能最大限度地凝聚改革力量。因此，在推进供给侧结构性改革的五大重点任务中，一方面要大力鼓励各地结合当地实际，积极探索创新，创造更多有特色、鲜活的改革经验；另一方面要更加注重及时总结各地改革的有益探索和成功经验，将一些好的地方经验加以积极推广。

　　（三）发挥市场配置资源的决定性作用是去库存和补短板的基础。“房票”制创新了市场化安置方式，较好发挥了市场与政府“两只手”的作用。政府主要集中力量在政策、资金、监管上做好保障，保证程序规范，阳光操作；其他则由棚改户和房地产商按市场化运作进行对接，由市场决定和配置资源。因此，在推进供给侧结构性改革中，地方政府要积极探索改革创新，通过制度创新搭桥引路，引导供给端和需求端充分对接，切忌把引导去库存变为主导，过度介入。同时要把力量集中在完善去库存相关配套的政策上，引导各类市场主体平等竞争、有序发展，通过更好发挥政府作用，解决政府在提供公共产品和服务方面缺位问题。

　　广东省政府发展研究中心课题组

　　组长：李鲁云

　　成员：田晓霞 蔡祖顺 刘慧琳 张良亮 陈彦玲 李松杰 张宁昕

　　执笔人：陈彦玲

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