产业更新蕴藏城市发展机会

　　——亿达中国执行董事、亿达软件新城总裁高炜

　　从住宅地产到商业地产，再到产业地产，繁荣的背后蕴藏着机会，也隐藏着危机。有调研报告显示，产业园区开发重房产、轻产业现象不可忽视。随着经济增速放缓，产业地产如何寻找新的机会，是摆在中国园区开发运营企业面前的难题。

　　“不论是商务园区还是创业空间，运营管理的核心是服务。”日前，亿达中国控股有限公司（以下简称“亿达中国”）执行董事、亿达软件新城总裁高炜，向《支点》记者分析了产业园区未来的发展趋势。

　　从单纯重运营转向重服务

　　《支点》：亿达中国有着18年的产业园区开发和管理经验，且成功运营了大连软件园、武汉软件新城等20多个知名商务园区。亿达中国是否面临着转型，转型方向是什么？

　　高炜：这些年来，亿达中国一直在探索商务园区的发展方向。一方面，我们把聚焦点放在经济转型上。我们认为，目前中国的经济转型发展到了从制造业向服务业转型的阶段。这一阶段的经济转型，特别是生产型服务业，会紧随城市化步伐。因为在城市化的过程中，大量年轻人将向创业环境、教育环境、投资环境好的地方，以及与产业环境相关的交通、医疗、文化、娱乐等行业聚集。这些趋势，值得我们去关注。

　　另一方面，我们看到原有载体的建设出现过剩。对于现有存量的载体，不管是旧有的用于制造业的厂房，或是工业化下的存量载体，还是今天的服务业因为没有瞄准精准的客户群或者是生态链搭建不够合理而导致出现的存量，我们都应当将存量的效应发挥出来，使社会资源能够最大程度地被利用。

　　不论是商务园区还是创业空间，运营管理的核心是服务。亿达中国已经开始从单纯重运营转向重搭建闭环产业生态链、重服务，实现资源配置的最优化。我们更加聚焦真正的载体下的内容服务，向载体下的企业、企业员工提供服务，打造一个产业生态环境。这种产业生态链，将会给城市带来更多的活力。

　　《支点》：亿达中国之前有意运用轻资产业务来降低重资产选址上的风险，为何选择要做轻资产模式呢？现在是否仍有做重资产选址的规划？

　　高炜：亿达在全国各地都已经有了大量的存量，持有方或者是政府都希望在这些存量中能够装入或者导入更好的企业，所以没有必要在每个地方都新建和增量。但并不是所有城市都不适合引入增量，比如仲量联行之前发布了一份中国城市60强名单，把南京、武汉都划进了1.5线城市，这两个城市就是可以发展增量的典型代表，高校林立、人才济济，交通、教育、医疗基础设施极佳，产业上升空间大，所以仍有引入增量的空间和机会。

　　随着房地产进入存量时代，有些区域的产业现状已经不符合现在和未来的发展需求，城市产业的更新将带来新的机遇。世界经济和大城市的发展历史，更新是一个永恒的主题。这恰恰也是亿达做产业的优势能力可以发展和贡献的地方，我们长期产业运营的经验，可以更好地帮助地区做产业升级和变革。

　　《支点》：大连软件园依靠软件外包模式发展飞速，但在现阶段，软件外包模式发展速度减缓。产业园区如何应对这样的挑战？

　　高炜：亿达中国旗下的大连软件园成功的原因，是我们精准地捕捉到了行业的需求，特别是面向日本市场的需求。此外，加上地域、文化、人才结构、语言能力影响，以及政府的大力支持，共同促进了大连软件园的发展。

　　但是，这种产业园区的业态并不适合国内所有的城市地区，科技园区、产业园区的落地需要依据每个城市的产业特色来确定。每个城市有着不同的经济增长周期，所肩负的产业转型的使命各不相同。只有将城市的禀赋与它的使命相结合，才能完成产业的转型过程，这也就是产业园区的机遇。

　　同时，我们看到挑战并不少。一方面是政策上，无论是土地政策，还是针对产业园区这样一个专项政策，还没有进行深入的研究。另外一方面就是整体的从业人员，进入这个行业的企业也都在探索中，大家还没有找到一个共同的、公认的好模式，也没有形成领军企业，应该说这是转折期一个重要的特征--机遇和挑战并存。

　　《支点》：对于未来，产业园区该朝着怎样的方向发展？

　　高炜：关键是要遵循产业地产的发展规律，产业地产实际上更多的还是要聚焦在产业上，才能找到一个更好的发展模式。比如说产城融合模式，或在主要的城市做核心区的创新社区。把空间产品、服务产品跟产业的发展结合起来，产品的配套和设计思路与新一代员工的生活、居住、娱乐、交流紧密地结合在一起，形成一个完整的生态链。

　　从产业园区的角度来看，未来产业园区的发展，也需要构建企业成长、发展、增长、创新的生态链和产业链。我们看到，传统的产业园区通常提供低廉的房租、免房租等优惠政策，而未来的产业园区需要多方共同打造。

　　智慧产业的核心是人，包括创业者、投资人。使创业者和投资人之间经常互通信息，加深感情，这就是一个很自然的产业生态链，在共同的商业决策中承担各自的角色作用。

　　别拿产业地产当噱头

　　《支点》：在从增量市场转向存量市场的过程中，产业园区的侧重点是否也有所转变？

　　高炜：首先，现在已经不是单纯做增量的时期，而是逐渐转向重点城市做增量、普通城市做存量的市场，所以运营、服务能力的提升很重要。其次，在创业、孵化、产业并购与重组的过程中，产业园区最了解园区的企业客户，可以随着他们共同成长，成为他们的事业合伙人。

　　在这个过程中，园区获取的收益不仅仅是销售收益，还有运营、服务收益。收益方式的转变意味着企业转型的开始，比如为企业提供产业基金、VC等，这种深度的融合才是产业园区未来的发展方向。

　　亿达中国就成立了“亿杰会”，搭建一个园区企业家交流和学习的平台。实际上，企业之间的合作不仅仅是靠冰冷冷的商业关系，还包括人与人之间的沟通、信任和互助。

　　《支点》：近年来，不少传统房地产商纷纷进入产业地产领域，您如何看？

　　高炜：这说明，首先，增量未必适合所有的区域，存量和增量已经在发生变化了；其次，地方政府也更明确了产业的投入是地方发展的重要战略之一，希望能够有更多的优质企业成为地方发展的引擎，其中产城融合成为产业投入的形式之一。

　　不过，对于传统房地产商转型进入产业地产领域，我认为挑战还是很大。传统房地产商的转型之路还很漫长，因为中国传统的房地产开发多数还处在开发、做配套的阶段，就是说还处在追求快速开发和周转的阶段。

　　但对于产业地产来说，它的客户既有ToB的企业客户，也有ToC的企业员工，更强调对企业和员工的服务。由于每个行业、企业的特点又不同，这就注定它的周期可能更长，企业成长周期的不同阶段有不同的发力点，这是一个慢工，需要精雕细琢。

　　我们发现，如果仅仅拿产业地产当做一个噱头，然后依然沿用传统的方式去开发，这条路是走不远的。

　　围绕中心城市布局

　　《支点》：亿达中国未来还将侧重于哪些城市的布局？

　　高炜：对于未来的战略畅想，亿达的定位可能更多的是做中国最好的科技园区、智慧园区、商务园区的投资运营开发服务提供商。同时，在全国区域战略布局上，我们主要聚焦在京津冀、长三角、珠三角三大城市群，除此之外，还有以武汉为中心的长江中游城市群，以成都为中心的成渝城市群，以及身处环渤海中心的大连城市群。

　　围绕中心城市的发展，是下一步主要的发力目标。此外，我们还新开辟了智慧健康医疗领域，这将成为未来新的增长点之一。

　　《支点》：很多产业园都会面临一个问题，就是已经成功的项目，很难将其完全复制到全国各地。

　　高炜：因为每个地方由于区域的不同，经济发展的程度不同，产业的类别不同，实际上产业的承载体也不一样。所以无论从时间维度，产业维度、区域维度、成熟度维度来看，差别非常大。

　　但并不是说不可以。一定程度上的复制，更多是复制这种产业地产的一些共通原理，比如提炼出标准化的招商服务体系，或是形成一套完备的对内管理和对外客户服务体系等。

　　在选择城市上，我们强调与产业园区的特质相关，做我们专长的信息服务业、IT产业。亿达中国未来更多是希望聚焦在一二线城市，这些大城市具备产业发展所需要的人才，使得产业企业能快速而平稳发展，所以这是选址中的重要因素。

　　《支点》：武汉是亿达走出大连布局全国的第一站，放眼未来，您如何看待武汉的城市定位以及未来的发展前景？

　　高炜：我非常看好武汉，10年前是，现在也是。武汉最令我印象深刻的是，这里高校云集，这是武汉的独特优势，它为武汉发展信息化服务业发挥了重要的作用。同时，武汉地理位置优越，高铁时代提升了武汉辐射能力，吸引了产业、人才向武汉聚集。

　　我们会持续加大对武汉的投资、招商力度，同时也希望吸引更多人才来武汉投资。

　　同时，我们还与当地政府成立产业基金。我们看到，政府已不再进行简单地招商，他们通过产业基金的投资方式，使资本得到更合理化的市场利用，让投资人从长远、专业的角度去关注当地产业的发展。（支点杂志2017年1月刊）

　　《支点》记者 袁阳平 实习生 张玲玲 王诠铨

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