二手房购买攻略（一）

　　买房，并不是陌生的话题。查看好所中意的楼盘的户型，确认售楼中心五证是否齐全，带好相关证件、准备好全款或首付款后签订购买合同，其他的事情就没什么可操心的了。后续的重要事项不过是装修和等待房证到手而已。可这指的是新房的购买情况，如果是二手房的购买事项相对而言就要繁琐得多。首先，要从多方评估数值中判定房屋价格范围。买家想要少付一点，卖家想要多赚一点是再正常不过的事情。那么如何找好买卖双方都可以接受的中间价格就成了很关键的问题。对此，我们可以通过四个不同的角度进行考量。

　　1、卖家心理：房主在出售房屋之前，肯定会对自家房屋的出售价有一个简单的评估。一般会根据目前房地产市场的行情，房子所在小区其它房主出售房子时的成交价格，自家房子的优劣条件，国家的房屋买卖政策还确认自家房屋的价格。最终的结果是卖家可能会因为看重和强调的是房子的优点，估算出来的价格往往会偏高。

　　2、买家心理：买家与卖家所考虑因素差不多，买房者也会根据当前二手房市场的行情、房子的各方面条件，以及自己对二手房市场的预期对所要买的房子形成一个心理价格。但最终结果是买方会紧盯房子的缺点和劣势，估算出来的价格往往会偏低。

　　3、中介估价：房产交易动辄上千万，在买卖双方对彼此的不信任的情况下，双方往往会找中介来对房屋进行估价。最终结果是中介会检查房子状况，然后综合评估地理位置、配套设施、房屋户型、使用面积、升值潜力等因素对房子进行估价，得出比卖家心理价格低，比买家心理价格高的结果。这里要注意的是，如果是通过中介进行买卖的话，中介为了给自己赚取更多的利润，一般都会提价出售，所以房屋的真实售价会比中介估价高出一些。

　　4、银行估价：对于贷款购买二手房的买家，银行也会对房子进行估价。基于考虑防止房价大跌，购房者违约，银行亏损的情况出现，银行对房子的估价往往比较保守，结果是估价会比市场上同等房屋售价低10%-20%。

　　总之，由于受各种因素影响，房屋成交价格一般不会与以上四种价格相同。

　　第二，做到购房缴纳税费心理有数。购买二手房和购买新房的所缴纳的税收项目是不同的。二手房具体税收情况如下：

　　1、首套房：面积90平以下，契税1%，营业税5.5%（证过2年可减免），个人所得税1%；面积90平到144平之间，契税1.5%，营业税5.5%（证过2年可减免），个人所得税1%；面积144平及以上，契税3%，营业税5.5%（证过2年可减免），个人所得税1%，但需要追加1.1%奢侈住宅税；

　　2、二套房：契税按3%；

　　3、如果房产证满5年并且是业主唯一一套住房，那么1%个人所得税减免。

　　第三、确认房屋产权。二手房交易中因房屋产权不明的纠纷不在少数，确认交易时，一定要通过房产管理部门和卖家的有效证件确认房屋产权的真实行性。

　　即：要求卖方提供合法的证件，包括产权证书（房屋所有权证和土地使用权证）、身份证件（身份证、工作证和户口簿）、资格证件（查验交易双方当事人的主体资格）以及其它证件（出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人同意买卖或放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等），以便向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本。3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。

　　查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

　　文/本刊记者 薛牧人