测绘工程技术在不动产测量中的应用

　　摘要：文章主要研究不动产测量中的测绘工程技术。分析不动产测量中的问题，针对各类问题提出各项技术的应用方案，对3S 技术、坐标解析、RTK定位技术、数字摄影测量技术进行分析，希望能够使不动产测绘工程技术得到优化。

　　1　不动产测量与测绘工程概述

　　不动产测量工作是目前我国土地资源在规划管理中较为常用的手段，不动产测绘技术发展对于我国社会经济文化基金会不动产测量技术发展以不动产调查为基础，以现代化的模式对测量技术予以应用，对土地的面积、属权以及位置等信息进行规划与统计，由此形成图像数据信息，使我国土地规划获得有效依据。不动产测量工作能够使房屋管理以及土地管理方面获得依据，从法律角度分析，具备法律效力。在城镇房屋扩建以及工作场所不断优化的背景下，不动产测量信息与产权价值具有密切联系，并且关乎现代人的自身利益。测绘工程技术会对科学采集地理地球表面与空间信息的技术进行整合，并应用基础类计算机技术。目前，我国测量测绘技术在应用中主要应用遥感全球定位、数字化摄影、三维扫描等诸多技术。同时数字测绘技术在不动产行业的发展中，能够对各项数据信息进行采集整理并进行综合性的管理。从不动产测量工作角度进行探究，测绘工作的根本在于以测绘工程技术对各项土地勘察工作进行细化，以现代测绘技术使不动产测量效率得到提高，对工程人力资本进行节约，提升当前不动产测量的综合水平。

　　2　不动产测量中的常见问题

　　纵观近几年我国不动产测量管理工作，虽一直受到各级政府部门、社会各界的高度重视关注，但在具体年度测量工作活动中，仍普遍存在诸多科学弊病或技术漏洞，导致我国不动产年度测量工作结果的科学准确性质量受到严重影响。对此，结合我国不动产估价测量行业现状，将其中的现存难点问题进行总结分析。

　　2.1　地籍也是测绘中必不可少的一项测量内容

　　目前，部分城市不动产面积测量技术标准均没有对“层高”间距予以明确规定，即楼与地面、楼面积间的固定垂直距离；楼面、屋顶间的垂直距离；楼与相邻层或两层居住楼面积的间距等。但在实际进行测量中，尚未按照此设计标准及时完成本次测量工作，致使其测量存在较大误差。而在“净高”楼层概念区的界定中，是以上述高层建筑楼板下层上表面、下层建筑楼板上层下表面楼层间距界定为准。但由于国家价值价格测量标准工作人员对相关专业知识技术水平的严格要求限制，导致“层高”和“净高”间的测量标准概念容易混淆，甚至在部分热点城市未在不动产销售测量中按照最低价和净高价的测量标准。

　　计算楼层高度距离泛指楼层与位于建筑主体地面、楼层于层与建筑主体楼层、楼层与位于建筑主体顶楼之间的楼层高度计算距离，对于楼层高度距离数据地进行精确测量，可能会导致存在一定的楼层高度计算误差，如果直接用关于楼层净度的高度数据进行代替，高度误差就会更加严重。建筑净高一般泛指建筑地面到楼层下墙体表面之间的平均距离，对于建筑净高的规范测量同样存在着一定的测量误差，但很多国家没有对该种误差的测量范围之内进行具体的标准界定。但是对于不动产的层高测量计算要求在对层高测量的计算结果层高进行测量计算时，需要有一个层高的计算数据，这主要用于对层高的计算数据值来进行测量计算。

　　2.2　不动产测量中有边长度丈量误差存在

　　针对专业不动产管理测量师的工作，可能会因测量误差而直接导致不动产测量工作结果不准确。例如：进行房屋主体建造时，由于墙体设计不合理，致使左右两侧单层墙体、前后两侧墙体间距的长度相差不等，而这也为实际墙体测量时的工作效果造成不良影响，继而无法有效确保实际测量时的精准度。对此，建议业主可以先依据统计数据分析测量的具体层面，对各类统计数据进行实施一次汇总分析处理，待日后结合目前房产设计绘图等相关资料的分析参考，对其建筑面积大小予以综合推算。在建筑不动产高度测量设计工作中，就算用的是同一栋新大楼同一层的楼层前后测得的高度数据值也有时候可能不一定相等。所以为了充分保证这些测量结果数据的直观准确性，通常都会要求这些测量值是工作者经过多次反复测量才能求得的平均值，并且根据这些测量数据可以推算出一个建筑物的平均实际建筑面积。

　　2.3　面积测量分摊率的问题在中国不动产面积测量中较为突出

　　若要在企业分摊的数据基础上对房屋总面积数值予以准确计算，则企业应充分借助住房建筑使用总面积、房屋使用总面积等统计数据的综合运用，方可准确完成房屋相应的总建筑面积数值推测计算工作。而在此背景下，若要有效保证土地分摊面积系数的计算科学性和计算合理性，则一般应按照各户实际分摊土地面积系数为准。但是，目前诸多大型房屋建筑部分涉及多种不同功能，在房屋分摊的管理基础上还需要应对二级、多级房屋分摊中的问题及时加以认真思考，在充分保证各方共同利益的基本前提下认真做好房屋分摊管理工作。

　　3　测绘技术的应用

　　3.1　3S 技术

　　3S 技术是指遥感、卫星定位、地理信息技术。3 种技术在不动产测量中具有重要作用。其中，遥感测量技术在应用中可以对不动产现场空间的地理数据空间数据进行收集，该技术需要借助计算机进一步提升测绘数据分分辨能力。此外，在该技术应用中需要对监测周期进行合理设定，以遥感测量技术能够对不动产变化情况进行了解。在卫星定位技术应用中，或通过卫星定位的模式进行现场勘测，该技术适应性较高，并且精确度较高。同时，卫星信号可以进行各类数字信号的转变，拥有较高可读性，由此该技术同样会在不动产的宗地勘测中进行应用，以此对地形地貌与面积进行了解。地理信息技术在应用中，能够将遥感、卫星定位技术进行结合。该技术能够构建优质数据库，及时调动各项不动产信息。此外，该技术拥有较强信息分析能力，能够为不动产测量提供各项数据依据。

　　3.2　坐标解析法

　　不动产面积测量测试领域中，面积解析法广泛运用在房屋用地规划面积、公摊面积、房屋建筑面积等计量测试中，可在一定某种程度上有效预防房屋用地测量各类纠纷事件。同时，解析法以及其测量准确的最大优势，可对全国不动产登记测量中各类房产纠纷案件实施把脉监控，以此充分彰显其在房产测量技术领域的重要地位。例如以结合界址点上的坐标，对建筑不动产测量实施方差测量，用以有效保证数据的测量精准度；对于依据生产流程中作为坐标导向的点对不动产进行测量，可以通过对点坐标测量解析法的广泛运用，开展方差值的测量分析工作，以便企业能够在大大降低测量误差的同时，提高建筑面积方差测量的数据准确性。

　　3.3　RTK 定位技术

　　RTK 定位测绘技术可进行实时定位，并且在这个定位过程中对测绘数据的实时传输较为及时，因此能够使实际操作中的过程中利用这项测绘技术进行定位时所消耗的工作时间较短，而且也相对比较方便。基于现代经济发展时代的巨大推动力和作用，GPS 测绘技术已在多行业领域已经得以广泛运用，如住宅不动产工程测绘、建筑工程勘绘测量、电力工程勘绘测量等，俨然已经成为代表现代建筑测绘测量技术的“标点”。基于GPS 监控技术在城市不动产土地测量监控领域中广泛应用，在提高土地测量数据效率的需要同时，对土地数据测量准确性及时实施把关监控，在有效减少大量人力、财力资源消耗成本的同时，将土地资源综合使用率逐步提升至最大使用标准。

　　3.4　数字摄影测量和遥感

　　在进行一些不动产相关测量管理工作时，可以直接通过数字化的房内业地形扫描处理技术将需要的一些具体地形的相关图纸直接提取整理出来，一些其他的信息数据直接导入到计算机的管理系统之中，可以在数字化的一些房产相关管理软件的技术支持下，对相关信息数据进行整合或者分析，最后将这些不动产的相关信息进行整理。

　　3.5　应用地理信息系统的优势

　　利用信息地理登记信息收集系统技术，结合全球地理学和全球地图学以及地球遥感和遥测计算机信息科学，通过对各种不动产相关数据的自动收集、整理、存储、处理以及分析等来自动生成各种信息地理登记信息，从而可以整合和形成不动产相关信息地理登记数据库。通过立体地理形象信息服务系统应用技术后即可实现三维图像立体画，结合利用遥感技术的三维图像和立体地理形象信息系统数据库，利用三维立体图像设计，虚拟增强现实，动画显示技术，效果图等多种手段即可建立三维立体地理形象信息服务系统。将不同的建筑物体、地势以及地貌生态特征立体的清晰展示传输出来，实现全国不动产产权登记信息数据库的全面和完整。地理资源信息综合系统采集技术可有效实现对现有数据库的实时统一采集管理，将现有数据库以外的区域进行信息区域合理划分后，可设置为不同信息类别的地理信息库并进行统一管理，提高社会公众实时查询地理信息的便捷度。

　　4　结语

　　测量管理技术在我国不动产工程测量管理领域的广泛应用，既是对其测量水平的提高，又可保证测量结果的准确性。当前，在国家土地质量管理工作重点项目中，对当前不动产的描绘测量管理可以通过利用一些先进的描绘测量管理技术手段应用予以实现。随着信息科技的不断发展，测绘测量技术的应用水平不断提高，为当前不动产的描绘测量管理提供重要测量技术理论基础。在当前不动产描绘测量管理工作中，通过现代测绘测量技术的广泛应用，可以及时准确反映当前土地的面积分布与土地质量变化情况。

　　（作者单位：仁怀市自然资源局）