保障性住房融资渠道问题研究

　　导言

　　我国的保障房体系构建开始于1994年，但是由于福利分房制度、保障房建设的微利性等原因，我国的保障房建设长期落后于商品房的发展。近年来，随着经济的发展，居民对住房要求的不断上升，如何利用金融手段来加快保障性住房建设，推进保障住房体系日趋完善，已经成为当前非常迫切的问题。

　　一、保障性住房的层次

　　所谓保障性住房，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房[1]，具体包括：商品双限房、经济适用房、廉租房和公共租赁住房。

　　二、保障房建设融资渠道

　　目前我国的保障房资金来源主要有以下渠道：第一，财政资金。目前，我国政府以财政资金支持保障性住房建设，主要通过中央预算资金和地方财政资金共同解决，其比例大约为1∶4，中央财政通过转移支付支持地方保障房建设。第二，银行信贷资金。第三，直接融资，包括中央代替地方政府发行的地方债券、保障房基金等形式。第四，社会保障基金、住房公积金。第五，其他渠道，如民间融资。

　　三、推进保障房融资创新的探究

　　1.经济适用房和两限房的融资创新

　　由于具备完善的销售体制，资金收益有保障，经济适用房和两限房可以摆脱财政支持，完全依赖市场资金运作，具体可以采用企业代建融资模式。企业代建模式是指资金和土地均来自政府，企业只负责建设，开发完之后由政府回购，企业从建安工程中获取一定比例的管理费作为收益[2]。如果政府回购延期或分配环节不明，可以允许企业自行销售一定比例的保障房以降低政策风险，避免企业蒙受损失。

　　2.廉租房的融资创新

　　廉租房是收租型的保障性住房，租金低且资金回笼慢，很难吸引社会资金进入。为了拓展收入来源、缩小与市场租金水平的差距，可以利用廉租房项目中的商业和车位租金提高收益，吸引资金参与。或者采取“租售并举”模式，将廉租房与经济适用房形成有机衔接，以销售收入分解地方财政的租赁补贴压力[3]。

　　此外，廉租房还可以尝试用通过以下两种方式解决融资问题：

　　第一种方式：政府与投资机构合作，通过建设—转让的模式提供廉租房，政府部门通过合同约定，将政府规划中要建设的廉租房授予投资人，政府与投资机构事先要签订合同，由投资机构承担工程的融资和建设，合同期满后政府按照合同的约定回购廉租房。

　　第二种方式：政府与房地产商合作，通过土地“拼盘开发”方式提供廉租房。因为保障房的利润较低，企业不会有主动建设保障房的动机，因此房地产开发企业在拿地的时候，政府可要求开发商在建设商品房的同时配建一定比例的保障房，通过这种方式，廉租房的低利率在一定程度上可以由商品房的高利润弥补，开发商还可以得到可观的利润。此种方式不仅能够解决廉租房的提供问题，还在一定程度上缓解居住的贫富分离问题。

　　3.公共租赁房的融资创新

　　关于公共租赁住房的提供模式。我们可以考虑以下两种具体形式：

　　方式一：政府与投资机构合作。采用建设———经营———转让形式。这种形式的基本思路是，由政府授权项目公司对项目进行建设和经营管理，项目公司在经营管理期收回投资并获得合理的商业利润，最后根据协议将该项目无偿转让给相应的政府管理机构。

　　方式二：与私人持有者合作。前面几种建议都是针对新建的保障性住房，但提供保障性住房，除了新建外，还可以通过私人拥有产权的住房来提供。在筹集房源的过程中，根据住房市场过滤模型，住房市场上的二手房应该是公共租赁住房的优先选择。如果在市场上有闲置二手房的情况下，政府再新建大量住房，这样不仅会加重政府财政负担，还会造成社会资源的浪费。政府收集一定数量符合保障性住房条件的房源，对这些私人产权的住房给予一定的优惠条件，让房主提供给需要租房的人。如果公租房的房租水平与市场租赁价格相比过低，政府可以通过对出租者补贴或对入住者补贴的方式来解决问题[4]。

　　除了以上途径，吸引民间资本参与保障房建设也是一条重要途径，具体来讲可以通过降低成本和提高利润的方式来实现。关于降低成本的具体做法可以通过减税和政府拨款，政府拨款的款项可以从政府专门建立的保障房基金中得来，政府每年要拿出一定的资金投入到保障房基金中去，基金的营利用于支持保障房建设；关于提高利润的具体做法是，让企业负责资金筹措、保障房建设。企业出资建好保障房以后，物业（如超市、饭店等商业设施）归企业自营，利润归企业所有，有商业盈利的保证，企业才会有参与保障房建设的动力。还有另一种方式值得探索，个人与政府合作，个人出资房价的50%拥有居住权，但产权归国家，这样也可以缓解一部分资金筹措的压力。

　　四、结束语

　　保障房由于具有福利性的特点，依靠市场融资比较困难，需要拓宽融资渠道，多元化的寻找资金来源。保障性住房的融资不仅要靠传统的几种渠道，还要针对不同层次的保障性住房，积极进行融资创新，尤其是吸引民间资本方面，广泛动员社会力量，来保障充足的资金来源。

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