开发商“跑路”，谁来善后烂尾楼

　　近日，武汉一楼盘开发商因资金断裂“跑路”，百余名业主搬进烂尾楼“自建家园”。近些年，部分非一线城市的中小开发商由于各种原因发生破产“跑路”事件，工地没有动工或未完工，购买预售房的业主状告无门。

　　开发商“跑路”，谁来善后？给业主带来的损失谁来承担？

　　烂尾楼靠业主“自救”难

　　刘洪玉（清华大学房地产研究所所长）

　　出现烂尾楼的原因很多，主要包括：投资决策失误、开发商投资能力不足、开发商专业管理能力不足、市场环境发生较大变化等。近年三四线城市此类事情频繁，与三四线城市宏观经济增长放缓、土地和住房供给过量、人口流失需求不足、市场竞争激烈等因素相关。在市场销售不畅、待售房屋积压严重的市场环境下，容易出现烂尾楼。

　　目前，中国有约9.5万家房地产开发企业，但市场集中度越来越高。2015年，前100家最大的房地产开发企业的销售额就占据了全国新建商品房销售额的36%左右。每宗出让土地的单价和总价越来越高，实际上是不断提高了进入房地产开发领域的门槛。因此，中小型房地产开发企业虽然数量上占绝对优势，但市场占有率不高，且主要分布在进入门槛比较低的三四线城市。有过“跑路”经历的中小开发商，今后不可能会在房地产行业找到生存空间了，市场也不应该再给这些企业生存空间。

　　杜绝烂尾楼的出现，地方政府要按照房地产管理法的相关规定，切实履行好规划建设许可、建设工程开工许可、商品房预售许可、商品房预售资金监管等环节的管理职责。逐渐提高预售门槛，严格实施预售资金监管，这是减少烂尾楼最有效的办法。

　　面对烂尾楼，业主“自建家园”，从理论上来看似乎有一定可能性。准业主或由准业主组织进驻、接管项目，扮演开发商的角色，组织相关力量和资源投入，把项目建设完毕直至交付使用，或许并非不可能，但显然会面临非常复杂的法律、财务、专业能力等问题的挑战，每个烂尾楼项目的情况又千差万别，我认为在现实中仅仅依靠业主，很难实现烂尾楼的“自救”。

　　买“五证”不全的房子购房者也有责任

　　刘蕾（北京轩至律师事务所主任）

　　开发商“跑路”，业主受到的合同利益损失，实际上只是债权的损失。在行业规范的前提下，开发商建好的楼盘是要求五证齐全才允许售卖的，拿到销售证后楼房基本已经验收完了，五证齐全再购房就不会有损失，验收完成，开发商的资金链也不会断裂。如果地方政府和开发商都严格依法办事，业主是不会存在花了钱拿不到房的情况的。

　　但实际上更普遍的情况是，开发商没有那么多钱，都是在五证不全的情况下开始销售。最初只有一个建设许可证，就开始盖楼，盖的过程中又出现土地出让金缴纳不足，这是一个负债累累的经营模式，如果前面的钱周转不开，房子建不下去就烂尾了。这种情况下，购房者签下的房产根本就不具备销售条件，合同也不受法律保护。受法律保护的仅是购房者的债权，房子没验收网签做不了，房管局就没有这套房子的备案。更严重的损失是，开发商“跑路”了，或者又有钱了回来把房子建好涨价重新卖给新一批买家，这批新购房人就可以做网签，那旧的购房人拿到的就只有债权了。

　　遇到上述情况，购房人自身是有责任的。因为大多买这种房子的购房人事先都知道合同并不合法，贪图售价便宜，用内部购房甚至集资购房的形式购买，这在法律上都是违法的，现在开发商跑了，这个损失就要自己负责。

　　怎样甄别？这种没有资格售卖的楼盘，购房人拿到的肯定不是标准的商品房预售合同，是开发商自己印的购房合同。

　　我们经常接到这种案子。廊坊有一个楼盘，刚挖了一个坑，房子就开始卖，售价非常便宜，开发商的合同就是自己做的，让购房人先交一部分定金，房子盖完再交剩下的钱，然后开发商拿着定金跑了。很遗憾，我要告诉受害购房人的是，法律不认可这种购房行为。

　　我建议购房人在购房前一定要从多种渠道了解开发商，其实有“跑路”潜质的开发商是有迹可循的，首次开发、外地来的开发商和做实业出身的小开发商更容易出现“跑路”的可能，城改项目烂尾的可能性也比较大。签合同前一定要查看开发商的证件，证件不全的房子再便宜也不能买。

　　烂尾楼买家能依靠银行维权吗

　　李佳（地方银行信贷部门负责人）

　　银行评估是否给开发商贷款，主要看开发商级别、楼盘规模、自有资金、证件是否齐全等，一般自有资金达到30%，银行都会贷款。但银监局对开发商的支持是有条件的，开发商取得土地后，银行会把土地证做质押，这是银行防范风险的一种模式。比较大型的开发商也会找担保公司作担保。

　　虽然有土地证做质押，但如果开发商后续资金跟不上，造成工程停滞，不但老百姓遭受损失，银行收益也受到损失，这种情况下一般当地政府可能接手，帮助开发商继续完工，或者银行再做后续资金支持。银行是否会给予后续支持，要评估项目进行到哪种程度，比如主体结构已经完工，就差外装修这种收尾工作的情况，银行可能会注资把资产盘活。

　　有些楼盘盖了几年后烂尾，这种情况即便合同到期银行起诉，并获得处置烂尾楼的许可，但需要多长时间才能找到新的接手开发商，尚是未知数，因此银行和买家一样要无奈地承受损失。

　　在开发商向银行贷款时，银行一般会收取百分之五的保证金，部分大型知名品牌的开发商往往不用缴纳，中小开发商则都要缴纳保证金。这保证金就是用来防范开发商“跑路”的。

　　购房人买房按揭，如果开发商“跑路”，卷走的也是“银行的钱”，银行在评估损失后肯定会有相关处理措施，所以银行等于帮着储户去共同承担开发商“跑路”带来的后果。但我建议，与其这样出事后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商作一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全的开发商不能施工。购房者在买房时，一定要看开发商是否有营业执照，相关证件是否齐全。

　　解决开发商“跑路”，不能让预售制度“裸奔”

　　吴璟（清华大学建设管理系副教授、博导）

　　要讨论和治理所谓的开发商“跑路”问题，还是需要回到商品住房预售制度这一基础性的制度安排上。从实践角度看，我个人倾向于将预售制度理解为开发企业向购房者的一种信用融资安排（虽然从严格的法律角度看并不完全符合）。

　　“黄金十年”中住房价格持续较快上涨的特殊背景下，预售制度曾在为开发企业带来近乎零成本的庞大资金的同时，也使得购房者有机会提前锁定房价，因此得到供需双方的共同认可，其中蕴含的风险则被房价高增长和由此带来的开发企业高利润所掩盖。但在房价转入平稳阶段甚至出现下降后，尤其是在若干库存压力较大的城市中，开发企业的资金压力凸显，这种特殊融资安排的风险就可能在特定时间和特定地点爆发，出现所谓的“开发商跑路”。

　　对于开发企业而言，要主动控制杠杆甚至去杠杆，尤其是降低对预售资金的依赖性程度。即使不存在前述预售资金监管制度，预售资金也应定位为对本项目开发资金的补充，而不是开发企业快速扩张的低成本资金来源。主动根据市场情况变化调整融资和投资策略，不仅是对购房者负责，也是对企业自身的财务安全和持续经营负责。

　　但这并不意味着必须取消预售制度。我认为最重要的是不能让预售制度在市场中“裸奔”，必须辅之以相应的监管措施，尤其是政府和行业组织有责任在防范和控制开发企业违约风险方面发挥更大作用。其中最重要的，也是我们一直在呼吁的，是普遍推行预售资金监管制度，确保开发企业将收取的预售资金专项用于同一项目开发，而不是拆东墙补西墙、两个锅盖盖五个锅，甚至携款跑路。北京等主要城市在这方面已经有了较成熟的做法，有些三四线城市则相对缺乏类似的制度化保障，但这些城市恰恰是目前市场风险较大的。

　　律师解释：业主自建烂尾楼合法吗

　　李宜坤（中伦文德律师事务所律师）

　　业主自建烂尾楼存在大风险，我国对建筑工程建设的管理是有行业标准的，要求有资质的开发商、总包、设计、监理等共同对工程质量进行验收，并在当地建委进行竣工备案，方可交付使用，这也是办理产权证的必要前提条件。业主自建烂尾楼很难满足要求，工程质量也难得到保障。比较妥当的做法是找到适当的开发商去接盘，对前期的债权债务进行清理，继续进行开发建设。

　　什么是“五证”（根据五证办理的先后顺序排列）

　　建设用地规划许可证

　　国有土地使用权证

　　建设工程规划许可证

　　建筑工程施工许可证

　　商品房预售许可证

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