厦门建发看好武汉

　　支点财经记者 王文华

　　近年来，随着房地产行业深度调整，不少开发商拿地更偏向于保守谨慎。不过，仍不乏有“黑马”出现，频繁在土拍市场扫货，厦门国资建发房地产集团有限公司（以下简称建发房产）就是为数不多的房企之一。

　　建发房产隶属于厦门建发集团，后者实控人为厦门市国资委，业务包括供应链运营、地产开发、旅游会展等。地产开发方面，厦门建发集团旗下除了建发房产外，还有联发集团，均在武汉开发有多个项目。

　　中指研究院数据显示，2019年，建发房产拿地金额为309亿元，在全国房企中仅排名第31位。而2023年，建发房产全年拿地738亿元，排名第四位，仅次于保利发展（1125亿元）、中海地产（1101亿元）、华润置地（808亿元）。

　　近日，在武汉最新一轮土拍中，建发房产以10.3亿元竞得武昌区武珞路一住宅地块，楼面价1.7万元/平方米，溢价率31.9%，成为2021年7月以来武汉土拍溢价率最高的住宅地块。

　　该地块位于武商梦时代商圈核心区，周边有成熟的生活、医疗、教育等配套，起拍价7.84亿元，土地面积2.26万平方米，规划建筑面积6万平方米。除了住宅外，开发商还需建设公园和绿地。附近在售的住宅新盘龙湖御湖境，目前均价在3.2万元/平方米。

　　武汉市土地交易中心表示，该地块结合市场情况科学设置起拍价，确保了企业合理的盈利空间。这一地块共吸引2家民企和4家国企参与竞拍，经过51轮网上竞价后，最终被建发收入囊中。

　　中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政在接受支点财经记者采访时指出，建发高溢价拿地的背后，是看中武汉这样热门城市的核心地段；地块小而美，开发的产品主要面向改善性住房需求。2023年，建发房产在武汉沙湖边开售的新盘建发朗玥，去化表现也不错。

　　建发朗玥位于武昌区中北路，是建发房产于2022年12月以14.34亿元拍得的地块，楼面价1.89万元/平方米，溢价率14.35%。项目于2023年下半年开盘，售价约为3.6万元/平方米，可出售总套数429套，现已售出358套。

　　建发房产2018年首入武汉，与武汉地产集团共同开发位于花山的武地建发玺院，产品涵盖高层和别墅。信息显示，该项目可出售房屋757套，已出售679套。2019年8月，建发房产以10.74亿元底价摘得江夏区大桥新区办事处大花岭村地块，与金茂联合开发项目建发金茂玺悦，产品涵盖高层和别墅。该项目可出售房屋总套数1544套，已出售1447套。

　　建发房产的兄弟公司联发集团，在武汉开发的项目有联发悦榕华、联发璞悦府、联发悦文华等。

　　或是受益于武汉建发朗玥等项目的销售，近日，建发房产旗下上市公司建发国际（01908.HK）发布的财报显示，2023年，该公司在武汉实现合约销售金额为22.7亿元，同比2022年的2.5亿元，大幅提高。

　　2022年，建发房产对组织架构进行了调整，原海西、东南、华东、华南、华中五大区域合并为三个集群。其中，华南区域并入海西集群，华中区域（长沙、武汉、株洲、黄石等）拆分并入海西集群和华东集群，武汉现归属于华东集群。

　　拿地区域上，建发房产更偏爱华东。中指研究院数据显示，2023年，建发房产在长三角拿地金额为375亿元，占全年拿地金额的一半，位居绿城之后，排名第二。激进扩张的背后，是建发做大规模的野心。2023年年初，建发国际行政总裁林伟国表示，公司依然追求规模增长，销售目标和拿地都要实现增长。

　　中指研究院数据显示，2021年至2023年，建发房产销售额分别为1696亿元、1700亿元、1891亿元，行业排名分别为第21、第10、第8名。有分析人士认为，对于建发而言，要保持目前的行业地位，只有继续拿地才能支撑一定的销售规模。

　　除武汉外，2023年建发房产在浙江台州、广东佛山所拿的地块中，都是高溢价，在北京、成都、合肥等城市竞得的多宗地块，均为触顶摇号所得。

　　扩张虽然带来了规模，但并没有实现利润大幅增长。实际上近年来建发房产的毛利率持续下降。建发国际2023年财报显示，公司实现营收1344亿元，同比增长35%；归母净利润50.35亿元，同比增长2%。而毛利率则由2021年的16.35%、2022年的15.3%下滑至11.1%。对比龙头房企保利发展（22%）、中海地产（20.3%）、华润置地（25.2%）的毛利率表现，建发房产的盈利能力相对较弱。