房地产业与经济大势的关系一直是个非常重要的命题。夏斌在接受《英才》记者专访时认为，房地产市场作为直接涉及当前经济复苏的主力因素，在2010年仍然会担负重要角色，但应以消费品市场为导向，削弱房市的虚拟资产因素。
过去的土地使用权拍卖和住房货币化道路是正确的，经济中土地和住房两要素价格必须由市场决定也是今后仍需进一步坚持的方向。但是这并不意味着，房价涨到低收入百姓通过货币化已无法实现住房基本需求也是合理的。因为，这不是改革的初衷。
毫无疑问，房地产业对一国GDP增长的贡献度会日益提高，其支柱产业的地位也日益凸显。客观上讲，无论亚洲金融危机后中国经济的恢复增长，还是美国危机后现今中国经济的复苏，房市作用不可抹杀。
必须认识到，如同国民经济中其它支柱产业一样，房市发展速度同样是有限度，并不是规模越大越好，否则日本和美国就不会发生危机了。在某一时期，由于支柱产业的过度推动，一国经济可以表现为增长形势可嘉，但这并不表示该国经济本身就不存在严重的结构问题，也不意味从长期看一国经济可以实现可持续性的增长。
在中国，由于近十几年来居民消费率不断趋低，美国危机后，中国出口减少，增长受阻，因此只能靠投资，靠房地产过度投资来推动经济增长和就业，在亚洲金融危机后是如此，在美国金融危机后同样是如此，但这不是长久之计。
现在，住房既是消费品又是投资品，已是不争的事实。特别是在美国危机后，全球货币供应过多。物价上涨预期压力加大，中国现行房地产政策取向又处研究调整、不完善、不明朗预期下，购房投资的金融资产属性成分日益上升，这更是不争的事实。
而房地产市场的金融虚拟资产属性越大，对一国经济周期波动、稳定宏观经济的负面干扰越大。各国经验与教训证明，凡是将房市主要作为消费品市场的，该国经济波动小，稳定增长，如德国；凡是将房市主要作为投资品市场的，情况相反，如日本、美国等。
因此，中国在近阶段，运用经济手段削弱虚拟资产市场过度波动，同是保持经济稳定增长的内在要求。
那么，对于房地产这个过往看来并不容易驯化的支柱产业，2010年又当如何调控？如何发挥其稳定宏观经济的正面影响呢？夏斌认为解决高房价与房地产市场发展的关键问题，在于要按不同需求，分类调控。对低收入群体的住房需求（包括农民工住房），虽然仍坚持货币化方向，但是基本应以诸如廉租房等形式予以保障。因此，在土地供应、卖地收益、财政资金等方面，必须首先满足廉租房等社会保障房需求。各地的土地出让金收入专款专用，地方政府不得用于一般制造业投资支出，必须在依法确保农民土地出让收益后，专项用于低收入群体住房建设中的各种优惠补贴及其相关的城市公共设施建设。
对居民纯市场化购房，继续鼓励跨期消费，但是对其按揭首付比例、利率优惠，应在具体测算居民可支配收入增长走势的情况下，从国家宏观诸调控政策平衡出发，统一确定，并保持相对的稳定，尽量不因政府政策的变动而助推居民购房预期的波动。
各地政府绝不能在国家规定的廉租房、保障性住房建设任务未完成之前，在当前投机房未抑制之前，在各类购房需求混淆不清的情况下，轻易采取购房可退个人所得税等地方性政策，以国家“明天”的财力去维持房市“今天”的泡沫。
最后，通过政策引导，不鼓励居民从房地产这一虚拟资产市场获得财产性收入，鼓励其从实体经济投资中获得财产性收入。为此，应尽快调整税收政策，使其投资仅能获得与市场平均投资收益率相似的收入。
口述|国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长 夏斌
采访整理|本刊记者 王瀛
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