你的房子，你有权住多久？
- 来源:投资者报
- 关键字:财经,房地产,土地
- 发布时间:2010-04-10 16:31
房地产业真是一个不断颠覆常识的行业，而且，当人们被颠覆得匪夷所思时，马上会出来一个充满黑色幽默的注脚。
日前，住建部副部长仇保兴表示我国建筑平均寿命只有30年，这个数字和人们对建筑寿命的理解大相径庭。如果不是碰上战火和地震，很多古代木质结构的建筑都能保留数百年，在科技如此发达的和平年代，钢筋混泥土结构的建筑却只能“活”30年。除了上海闵行莲花河畔的“楼倒倒”，我们身边好像并未出现30年楼龄的房屋大批“自然死亡”。
也许担心人们不理解仇部长的讲话，扬州市国土资源局很默契地拿出了一纸拆迁令，以“提高城市的品位”为由，对仅新建7年的两个小区进行拆迁，以此为“30年建筑寿命”做出了补充说明。
这让人们恍然大悟，原来，中国房子短命的主要原因是“非正常死亡”，而且通常不是死于“自杀”，而是“他杀”。不过想想也正常，盖了拆、拆了盖，此举不仅可以让地方政府的国民生产总值（不让说GDP了）翻倍增长，还可以让一块土地反复交易，在房价一路上涨的背景下，多交易一次就能多带来一次土地财政收入，这种“利国利民”的事多做做又何妨呢？
近些年来，地方政府热衷于通过卖地增加收入。据财政部公布的数据显示，2009年全国地方的本级财政收入为32581亿元，而中国指数研究院发布的《2009年中国土地出让金年终盘点报告》指出，2009年中国土地出让金总额达15000亿元，收入规模几乎达到地方财政收入的一半。而且，土地出让金被列为“预算外收入”，地方政府对其使用权的自由度远高于“预算内”的财政收入。这种局面，势必导致地方政府钱不够花就在土地上想办法，而那些土地资源不充裕的地区，就只能在“被占着的地”上打主意，由此便引出了上述扬州的例子。
也许扬州古运河南岸的居民至今没想明白，为什么购房7年后好不容易等到房产升值，却反而要遭到驱赶？难道因为政府认为房子不够有品位，居民们就无权在自己的房子里住下去吗？如果这样的话，就算搬到新的地方，哪天政府的品位变了，是否又要再被拆迁呢？
我们认为其中的蹊跷在于：尽管你的房产升值了，可这和政府并没啥关系，但是，如果政府把你的房子按市价收购回来并拆掉，将腾退出的土地进行拍卖，其价值也许远远高于收购房屋的成本，一买一卖之间，政府不但能从中直接赚取差价，还能抬高周边土地价值间接获益，倘若政府拆迁的成本再低于市面上二手房价格，这个买卖就更合算了。
以北京市海淀区东升乡的地价为例，该地区2010年1月份的二手房均价约每平方米22000元左右，但该地区土地楼面地价在3月份的拍卖中达到了每平方米28308元，高过现房价格28%，相当于面粉价格比面包贵。这显然不合逻辑，我们可以通过一个极端点的假设来理解：如果有人以每平方米22000元价格购买了该地区的一个二手房小区，然后把它全部推掉重建，加上4000元的建筑成本，每平方米总价不过26000元，比拍卖中的楼面地价还便宜2308元。
为什么没有开发商这么做，而必须要购买政府手里的土地，或者通过政府出面拆迁来获得土地呢？其原因在于我国目前的土地产权制度。根据我国的法律规定，土地产权归国家所有，人们购买私有产权的房屋，只是购买了所占土地70年的使用权和地上建筑的所有权，而且，土地使用权和地面建筑所有权难以分割，一旦房子不存在了，土地使用权可能就需要政府来重新安排。如果你购买了土地70年的使用权，但上面建的房子不幸30年就“寿终正寝”了，那么你是否有权在原有土地上重新盖楼再用40年，就是一件难说的事了。
正如扬州古运河畔的居民一样，房子刚住了7年，小区的土地就被愿出高价的开发商看中，政府便以“公共利益”为由，对你实施拆迁，虽然会对你进行安置，或给予一定的经济补偿，但这些补偿往往不够你重新购买在原来土地上同样面积的新房。现实就这么荒诞，如果土地增值了，原来以较低土地成本获得居住权的居民，就可能被拆迁到相对偏远、土地成本低的地方，而等新地方社区成熟后地价涨了，他们又继续被驱赶到更偏远、土地成本更低的地方。一轮轮的拆迁导致原住民越搬越远，怪不得有人戏称，在北京，二环以内听外国话；三环以内听浙江话；四环以内听外省话；五环六环以外才是北京话。
《水浒传》中，高衙内说“兄弟我看上了林冲的老婆”，于是小官僚陆谦便不遗余力地想办法、上手段，把林冲发配去了沧州。今天，有开发商说，“兄弟我看上了扬州古运河南岸的那块地……”于是，便有人打着“提高城市品位、以社会效益为主”的口号，要把在那儿刚住了7年的70户居民赶走。还好，现在有媒体，央视对此事曝光后，扬州市政府及时做出回应，中止了对该小区的拆迁。但是，那些无缘被媒体曝光的小区命运如何呢？那些在自家房子里才住了30年的老百姓们，他们又被迁去哪里了呢？
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