产品就是这样被卖出去的！

　　在常规竞争环境下，房地产企业营销往往依托与生俱来的产品条件来获取竞争优势，但是一旦面临颠覆性的新常态市场需求，多数楼盘会陷入“酒香也怕巷子深”的尴尬销售局面。随着房地产发展纯买方时代的到来，购房者的投资置业行为越发理性与严苛。当下的购房群体，无论基础刚需还是高端改善，其购房心理已经从“我要住所以我买”到“我要住所以我买，但要买有意思的”的巨大转变。对产品的要求也从过去的“耳听规划”到了现在的“眼见为实”，可以说房地产已经过了“无实物”销售阶段。

　　因此产品的营销模式成为了各大项目能否打动市场的关键，简言之就是“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的产品营销模式”。

　　最潮流营销

　　金地·格林格林的“粉丝”经济学

　　从雷军小米“粉丝”经济与饥饿营销的广受推崇，到马佳佳在万科部落经济与体验心理的广泛热议，在地产大佬万科的引领下，房地产掀起一股“粉丝”与互联网思维热潮。这种互联网“粉丝”经济效益对房地产的影响已经从最开始的宣传推广，延伸到销售模式甚至整个项目的产品规划。

　　从夏日的第一封微情书到9月朴树献歌的热捧，再到现在深受青年刚需置业群体追捧的“格粉”，金地格林格林可以说是西安实践“粉丝”业主概念并以此来贯穿整个产品的销售体系的项目。“独一无二”是格林格林拿地伊始就确定下来要给予项目业主社群的核心价值定位，从8月一夜倾城的“星空”与“漂流瓶”，到覆盖全城的“带你去格林格林”宣传语；从七夕西安街头塞给市民一张相聚格林生活馆的“情书小纸条，到利用超级卡哇伊的“粉红巴士”，让格粉版“钟楼小奶糕”寻回儿时的回忆等活动金地充分利用了互联网的粉丝营销的全新模式来卖产品。

　　金地·格林格林将业主转变成产品系的“粉丝”，定位直击城市追求时尚、快节奏、个性生活的中轻年人，以互联网模式配备“云生活”“云教育”、“云健康”等人性化服务，另外“云消费”的“私人订制”派对等更是8090后青年族群最受推崇的生活元素。从产品设计、物业服务、体验中心、宣传推广及业主活动全部植入青年主题、部落族群的等概念。例如，格林格林以“青年生活家”为规划主题，将社区打造成集合家庭(Home)、社区(Community)与城市(City)三个层面关系的生活范本，并与格粉一同筹建并开启“HCC全生活体系”。

　　金地·格林格林推出“格粉自造”的战略主题，是以一种融合的方式，集合格粉自我的需求去共同规划格粉自己的生活。例如为贴近互联网时代下的格粉生活而在电源插座增加了USB插口的细节；为当下青年族群的阅读习惯在洗手间增加阅读灯和电子设备搁板的设计；为给格粉提供更多的社区连接和公共平台，而引入众筹模式，格粉们将共同经营属于自己的众筹咖啡馆，此外格林格林还将开设四点半教室、公共洗衣房、社区食堂、创客中心等平台与服务。

　　在全面皆言互联网思维的当下，金地·格林格林的“粉丝”销售模式打破了常规的“卖图纸卖规划”的产品销售及开发模式，从前期的拿地定位、建筑设计到中期的销售推广，再到后期的物业管理，均有“粉丝自造”理念的渗透，强大的粉丝效应不仅为项目带来了庞大的客户群，也赢得了广泛的关注度。因此项目开盘就迎来业绩飘红也不难理解了。

　　最浪漫营销

　　恒基·碧翠锦华的浪漫海洋节

　　主题式暖场活动的营销模式早已不足为奇，而恒基·碧翠锦华今年九月推出的海洋文化节系列活动利用海洋主题与文艺、公益、儿童于一体的主题式体验活动来助推产品销售，活动时间亦持续达到15年为止，在全媒体的覆盖式宣传及体验者口口相传的传播效应下，恒基海洋文化节不仅做到了品牌影响力的传播，而且仅在活动开始后的一个月内推动30余套房源的销售。

　　恒基所推出的系列体验式活动以海洋文化节为大主题，各类小活动在大主题贯穿进行，从九月海洋文化节的盛大启幕开始，先后举办了“恒基吉普岛七日豪华游”、“第二波巴士去哪儿？恒基带你游香港”、“五彩童年活动，关爱特殊儿童”等系列主题活动。项目斥巨资将售楼部整体打造成海洋主题乐园，且将最新奇、最史无前例的深海巡展首次搬到西安，让购房者可以零距离接触海洋精灵，在水资源相对缺乏的内陆城市，海洋主题的推出很大程度的激发了人们的参与热情，自项目系列活动推出后，日均来客来访量几乎达到了曾经的2-3倍，随着来访人数的不断增加，项目亦开始利用各大媒体宣传造势，以营造全城一起来看海起来的宣传效果，一个月内项目的关注度荣西安各大楼盘关注度排行榜首位。

　　虽然海洋节主题的营销点不算新鲜，然而项目通过持续性主题体验式活动，最大限度的聚集目标人群，并充分利用客群停留时间，对项目的产品进行灌输与引导，且在全媒体覆盖的动作下，能够达到最大范围的影响，扩大了产品及企业的品牌影响力。短短一月时间，恒基的海洋文化节人流量几乎达到上千人次，并在市场十分惨淡的情况下，助推项目单月销售30余套房源，不得不说此次系列活动的推出真正证实了好的活动，好的营销创新是产品销售的关键所在。

　　最童真营销

　　金辉·世界城里的星期八小镇

　　“星期八小镇”的星期8模式借鉴国际流行的儿童育乐教育，帮助全面完善和提升中国下一代的综合素质。广州、上海、武汉、济南、临沂、厦门、南昌、成都等地都有儿童情景体验基地，在这里，儿童可以在大人的必要辅导下，自主模拟扮演各种社会角色，提前感知成人世界，培育健全心理，增强社交能力，塑造健全人格。而在今年春夏之交，位于CCBD核心的金辉·世界城打造了西安首个星期8小镇儿童嘉年华。虽然现在儿童类的楼盘营销活动不胜枚举，然而金辉世界城本次打造的星期8小镇有两点创新：第一是率先引进了国际新的儿童体验活动模式，给市场带来新鲜操作模式，可以吸引行业内外众多关注；二是金辉·世界城项目引入西安五大名校之一的--交大附小，此次嘉年华活动一方面对产品卖点扩大宣传，另一方面可以最大范围的聚集目标客群，做到了精准出击。

　　在现代社会中，由于很多家庭都是独生子女，以儿童为核心的家庭观念越来越明显，而家长也越来越注重孩子的生活质量。根据相关数据显示，目前我国儿童消费支出已占整个家庭收入的25%，包括生活用品、衣服、鞋子、娱乐、教育等方面，且以每年9%以上的速度递增。此外，随着家庭收入的普遍提高，家长更重视孩子的生活品质，愿意为孩子花费更多的金钱。从已了解的情况来看，我国2014年0-14岁的人口已增加到2.6亿，随着“单独二孩”的政策开放，儿童业态的市场需求及发展前景是非常广阔的，当然也将成为商业地产的必争之地。实际上，打好“儿童牌”至关重要。好的儿童主题商业或活动，可以形成一个项目的品牌，不仅可以提高企业的知名度，还可以赢得更多家长们对项目的认可。开发商如此热衷儿童主题商业和活动，究其原因，这与儿童在消费潜力、人气、家庭型消费等方面的影响密不可分。无论是购物中心儿童游乐设施的增加，还是楼盘项目售楼部举办的以儿童为主题的活动，最明显的效果还是人气的增长。有孩子的地方，总会感觉非常热闹。孩子的好动活泼会活跃现场的氛围，同时也把家长带来，把新的信息传递给周边更多的人。

　　金辉·世界城此次打造的星期8小镇嘉年华，无论在形式上还是模式创新上均受到好评，活动所带来的日均上客量达百人之多，且项目建设的约7万m2运动主题公园和6000m2大都市生活体验馆，和内设足球场、篮球场、网球场、乒乓球室、台球室，GOLF果岭慢跑道，以及儿童娱乐空间等运动健身设施，为孩子营造充满乐趣的运动场地，让孩子和家长再玩了的同时可以亲身感受项目日后的便利配套及童真生活。

　　最恨嫁营销

　　冠昌·金域湾畔的孙兰兰火了

　　成都有黄丽娟，西安有孙兰兰！2014全国范围内快速爆发地产征婚潮，西安，无锡，天津、长沙各地相继上演房地产版的《征婚》大戏。14年西安版孙兰兰征婚营销创意事件引发了西安楼市的广宣狂潮，各大楼盘、房企及业内人士热烈参与其中，将此营销事件推至顶峰，而后的活动发起方的佳兆业广场一时间成为了街头巷尾议论的焦点，项目影响力持续刷爆。

　　今年三月，一则“孙兰兰征婚”的广告吸引了人们的眼球，短短几日，有关孙兰兰是何人的搜索铺天盖地，小寨十字、钟楼地下通道等汇聚人流的地方都出现了孙兰兰的身影，引发关注的同时，各行各业立刻契合自身产品做出了积极的回应。一时间，古城弥漫着强烈的孙兰兰效应，微信、微博、LED屏幕，孙兰兰不仅火了自己，而且火了楼盘，也将地产征婚浪潮扑向了全国。虽然看似与楼盘销售并无多大关联度的征婚，在利用了“剩女”、“征婚”“置业顾问”“80后”等当下社会最为关注的话题之下，加之全媒体互联网思维的概念炒作，事件的传播及影响力绝对被刷新。自冠昌发起这一事件开始，各大楼盘及业内外人士热烈参与其中，仅仅两天时间，包括智慧新城、荣德棕榈阳光、湾流、曲江龙邸、智慧国际与西安恒大御景等楼盘纷纷打出广告表示应征，在西安楼市引起了很大波动，借助这一势头，随之附和的楼盘也赚足了群众眼球。冠昌的征婚活动区别于其他地方版征婚的地方在于，随着社会关注度的上升，项目开始一步步的解开事件及女主角的面纱，并在月内举办了落地活动，正式对外界解开谜团，一时间各路媒体、行业人士及群众争相聚集项目售楼部以期答案，项目的人气爆棚。

　　从征婚广告的出街到活动的落地，冠昌可谓是赚足了群众眼球，能够在短时间内聚集大量人气，并且使项目的知名度影响力不断扩大提升。冠昌金域湾畔版征婚事件作为第二个吃螃蟹的人，不敢说其勇于尝鲜，但至少也算应对神速。金域湾畔征婚事件的传播历程，足以说明互联网营销思维在古城西安已经根植发芽，可以预见的是这种新渠道新平台的巧妙运用正是各家地产商和营销团队展现才智和创意的广袤舞台。