三年前买的学区房竟另有户主

　　距离买房已经过去了近三年，吴小林看着自己孩子很可能因为这个“凭空冒出来的”刘志成的孙子而上不了小学，他没有办法了，摆在他面前的，只剩下诉讼一条路

　　“这房子除了你和孩子，还有五个人在上面。”工作人员提醒，系统里登记着该房屋上还有刘志成、王雅等一家五口，刘志成为此户户主。房主吴小林很吃惊，自己完全不认识他们，他们究竟都是什么人？

　　2015年，北京市海淀区幼升小将采取房产“六年一学位”新政的风声传到了许多家长的耳中，所谓“六年一房一学位”，即一套住房地址从用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个适龄儿童的入学学位，也就是说，如果六年内已经有适龄儿童登记入学，其他孩子即使户口在学区房内，也无法就读该小学。

　　看着同事、朋友们都开始忙着研究孩子户口和上学问题，吴小林也不敢怠慢。“早落户早安心”，2015年12月，吴小林带着房产证、户口本来到海淀区公安分局，准备给孩子办理落户，但就在办理手续的过程中，出现了上述一幕。

　　户口里多了几个人

　　出生于1980年的吴小林是北京人，为了孩子上学，他在2013年2月花费445万元在海淀区购买了一套二手学区房，对口该区教育设施资源都很不错的翠微小学。当时，海淀的幼升小政策还是采取就近入学原则，所以吴小林也没有在意，在房子过户到自己名下后，妻子和孩子的户口留在了原来的老房子。但他没有想到的是，自己在三年前购买，如今升值近一倍的学区房，竟然为自己和孩子带来了不小的麻烦。

　　通过仔细查询，公安局的工作人员告诉吴小林，刘志成自1987年就一直落户于该房屋中，并且在2011年还给孙子刘战明报过出生户口，这个孩子是2011年4月1日出生的儿童。一个跟自己孩子差不多大的儿童竟然就落户在这间房子里，吴小林很气愤，这意味着，如果海淀“六年一学位”的政策一旦公布，很可能会影响自家孩子的入学之路。

　　于是，吴小林回到家中，向邻居询问刘志成究竟是什么人。邻居告诉他，刘志成是中国建设银行的退休职工。吴小林立刻想起，前房主徐莉莲也是建行的职工，就给她打电话，徐莉莲却说不认识他们，更对他们户口落在这所房子的事情毫不知情。

　　缘起学区房

　　这套房子的购买要追溯到2013年初。当时，吴小林和妻子、孩子都住在海淀的一所老房子里，房屋面积较小，一家三口勉强挤下。眼见着孩子一天天长大，吴小林决定在海淀买一处大一点的学区房，改善一下居住条件，也好让孩子落户上学。

　　在链家地产中介的介绍下，吴小林见到了准备出售房屋的徐莉莲。这位60岁的老人很慈祥，以前是中国建设银行职工，这处宽敞明亮的大屋子让他很是满意。尤其是在与徐莉莲协商买卖房屋过程中，徐莉莲和链家均表示该房屋为北京市海淀区翠微小学学区房，学区名额没有占用，且该房屋只有其本人一家户口。同时，徐莉莲对这次买卖表现出极大的诚意，不仅主动出示了其户口本，还表示在房屋所有权转移后，一定会按时迁出与房屋相关的所有户口。

　　2013年2月18日，双方以当时翠微小学学区房的市场价格--总价445万签订了《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

　　2013年3月20日，买卖双方完成过户手续。2013年5月，徐莉莲将其本人一家户口迁出该房屋。迁移户口进行得非常顺利，吴小林满心欢喜，以为只要住在这，以后上翠微小学就是板上钉钉的事了。直到2015年12月，吴小林发现前户主刘志成一家五口户口的存在，对于徐莉莲在出售过程中未进行告知这件事非常生气。

　　前房主也不知道落户的事儿

　　在得知此事后，吴小林多次与徐莉莲联系并要求她解决户口的问题，但徐莉莲一直表现得非常无辜，多次协商无果让吴小林感到很愤怒。他觉得徐莉莲和刘志成是同事，肯定知道刘志成一家占着户口，还谎称自己不知情，把房子卖给自己。要知道，如果不是因为这个房子顶着“学区”两个字，价格远远达不到445万元的水平。据当时链家工作人员的估算，如果不是学区房，或者存在户口问题影响孩子上学，出售及购买房价会差别百分之十五左右。

　　协商不成，而此时距离买房已经过去了近三年，吴小林看着自己孩子很可能因为这个“凭空冒出来的”刘志成的孙子而上不了小学，他没有办法了，摆在他面前的，只剩下诉讼一条路。

　　2016年2月，海淀区法院受理了吴小林的诉请，一场长达半年的诉讼纠纷就此开始。吴小林一家没有聘请律师，由学法律出身的妻子作为诉讼代理人，选择了自辩。

　　在庭审时，吴小林提出要徐莉莲继续履约，将案外人刘志成一家五口户口全部迁出的诉讼请求，并追究徐莉莲高达两百余万元的违约金。除了违约赔偿，对于吴小林一家而言，真正希望的是，通过法庭能够判令刘志成一家五口户口全部迁出，还自己一个真正完整的学区房，好让孩子能够如愿上学。

　　不过，徐莉莲在庭上对吴小林的请求全部进行了驳斥，理由很简单，徐莉莲坚称自己不知道刘志成一家占着户口的事情，合同已经履行完毕，不存在违约的情形。徐莉莲还解释，这个房子是自己在1998年11月从中国建设银行购买的，2004年取得产权证。

　　“刘志成一家落户的时候，我还没住在那，工作单位人那么多，我也不是他们的什么人，凭什么让他们去迁户口。”徐莉莲在庭上似乎也很委屈，反复强调自己不知情。

　　赔了钱但户口未解决

　　2016年10月，法院判决，因合同上明确约定，徐莉莲应该在房屋所有权转移之日起180日内，向当地的户籍管理机关办理原户口迁出手续，不管徐莉莲知不知道刘志成一家的情况，但确实没有在约定期限内迁出全部户口，导致其出售的房屋存在瑕疵，构成违约无疑。但鉴于徐莉莲已经迁移户口，违约金要求过高等情况，酌定徐莉莲赔付吴小林违约金16万元。此外，法庭认为，由于我国目前的户籍管理规定，徐莉莲自身无法将刘志成的户口迁出，所以对吴小林要求徐莉莲迁出案外人户口的请求不予支持。

　　“学区房买卖区别于其他商品房买卖的最大特点就是关于户口及入学名额的问题。”徐莉莲诉讼代理人、北京市盈科律师事务所律师高红告诉《方圆》记者，入学名额与当地教育部门的相关政策紧密相关，购房前要认真谨慎了解相关政策。尤其牵涉到户口迁移时，买卖双方应在签订房屋买卖合同前到户籍部门查询出售房屋涉及的所有户口信息，不仅要查看是否有出卖人及家属的户口，更要看是否有案外人的户口信息。确保房屋交易后，所有相关户口能够顺利迁出。

　　吴小林胜诉了，但他的问题并没有得到解决，他心中的大石始终落不下来，因为他不知道，这个从没谋面的刘志成一家，到底会不会“霸占”自己孩子的学位。（文中当事人均为化名）

　　文/方圆记者 刘亚

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