没买到学区房还得赔违约金

　　除了孩子上学等正常需求过于集中外，炒房也是学区房市场火热的一个重要因素，因为学区房“非常保值，不怕砸到手里”

　　“如果购房顺利，我家孩子上中关村第一小学就有希望了，但是现在得重新开始选房。”李晓华指着放在桌子上的民事判决书，对《方圆》记者说道。3月15日，经过北京市第一中级法院二审审理，李晓华的上诉请求被驳回，法院维持了原判，而在一审的判决中，李晓华被认定在房产交易的过程中存在一定的违约责任，需要向卖方承担10万元的违约金，并且解除双方签订的购房合同。

　　李晓华最初的购房计划破灭了，她没能购买到那套寻找了一个多月的学区房，而且为了应付这场购房纠纷她耗费了大量的精力和时间，疲惫不堪，而她的购房计划也因此延迟了两年。

　　比中介上班还准点

　　“小的时候我父母就教导我，做就做最好的。”李晓华笑着说道，正是由于父母的教育理念灌输，让她从小就养成了事事要强、事事争第一的性子。她清楚地记着，为了让她顺利地升到市级重点高中，她的妈妈曾向单位请了半年的长假，在李晓华初三下半学期做起了职业陪读。

　　父母的那套“强者理论”现在又开始落到李晓华的身上，她同样希望自己的孩子能从小就争第一。

　　“年轻的时候付出一些代价还是值得的，为以后的成功铺平道路。”父母的教育以及付出让李晓华大学毕业后顺利地进入到了北京一家事业单位工作，而且还在通州买了房子。

　　2015年初，在女儿快三岁时，李晓华便开始为女儿的小学做起了准备，她着重梳理了北京一些口碑良好的学校。

　　“通州区的教育资源近些年也取得了很大的发展，我们小区门口就有两所学校，但是和海淀区这样的教育强区相比较而言，通州区还存在一定的差距。”通过一段时间的整理，李晓华发现优质的中小学大部分集中在海淀区、西城区等中心城区，尤其是海淀区，原本就是教育资源雄厚的核心地区，除了中关村一小、人大附小等优质小学外，北大清华这样的知名高校也集中在该区。

　　通过一段时间的了解，李晓华做出了一份名单，这个名单上列着北京小学排行“前20名”。

　　李晓华向《方圆》记者展示着她自制的名单，在名单上还做着密密麻麻的标注。

　　“每个学校的入学条件都不一样，有的仅对孩子的户口有要求，也有的对孩子的户口以及房产都有要求，更有甚者，对于孩子的落户时间也做了严格的限制。”李晓华感叹道。为此，她把每个学校的入学条件都做了标注，可以随时拿出来查看。

　　感受到了入学条件的严格后，李晓华便在2015年初关注名单上学校周边的学区房。

　　让李晓华想象不到的是，2015年的北京学区房市场供不应求，尤其是优质校区的学区房房源更是像大熊猫一样稀缺以及抢手，当天登出的售房信息，当天就有买主确定购买。

　　“原来没有了解过学区房，仅仅在新闻报道上看到过类似消息，对于学区房的火爆程度没有一个直观的感受，只有真正进入这个市场后，才能深刻地体会到什么是买白菜一样买学区房。”李晓华感叹道。

　　经过综合考虑，李晓华把自己的第一目标锁定到了中关村一小，该校位于海淀区中关村自主创新高科技园区，创建于1949年，不仅历史悠久，而且口碑以及教学质量甚好，在李晓华的自制名单上排列第一位。

　　“目标锁定了，但是找不到合适的房源。”李晓华解释道，有的房子总价过高负担不起；还有的房子已经占据了学校的名额，只有等占用名额者小学毕业后才能重新分配名额；另外有的房主只卖房不外迁户口，这样也影响孩子户口的迁入。

　　找了一段时间的房子，李晓华甚是苦恼，她没有想到拿着钱都买不到合适的房子。

　　“当时有一套中关村一小的学区房面积90多平方米，总价700多万元，孩子入学的其他条件也都符合，但是总价太高了，把通州的房子卖掉再加上存款也不够。”李晓华苦笑着说道。

　　就这样，李晓华把全部的闲暇时间都用在了选房上，除了在网上检索售房信息外，李晓华还不断地到房产中介门店咨询，曾有一段时间，她比中介公司的员工上班还准点。

　　没看房子就签约

　　谈起提前好几年买学区房，李晓华也是感触颇深，一是个别优质学校有落户年限的限制，比如海淀某些小学在招生条件里注明：只有在学区房落户三年才有资格入学。另外，学区房价格涨幅过快，再过几年不知道能否负担得起。

　　在北京从业6年的一名房产置业顾问告诉记者，除了孩子上学等正常需求过于集中外，炒房也是学区房市场火热的一个重要因素，因为学区房“非常保值，不怕砸到手里”。他讲述了一个由学区房购买者组成的微信群里传出的故事：一位家长在2013年花费200多万元购买了位于海淀区的一套50多平方米的人大附小学区房，孩子入学后该家长随即以400多万的价格顺利出手该房产。

　　“这个故事说明，投资学区房不仅解决了孩子上学的问题，还顺带做了投资，而且在类似北京这种特大城市，教育资源本就供不应求，所以不怕没有接手的购房人。”该置业顾问笑着说道。但他也同时表示，这也导致了北京学区房出现了一房难求的局面，并且卖方始终处于强势地位，价格的涨幅也由他们来决定，买方的议价权并不大。

　　记者注意到，2012年至2014年，中关村区域的学区房均价大都在5万元上下，非学区房仅在3万元左右。2015年至2016年间，中关村区域的学区房均价上涨到了6万元至12万元，而2017年年初，每平方米的房价都已涨到了10万元以上，甚至部分小户型和平房达到了20多万元的高价。

　　“我的预算是300万元，买到一处小平房也可以，只要孩子能上学就行。”李晓华的打算是先给孩子争取入学资格，孩子顺利上学后再把房子倒手卖掉，毕竟几百万元的价格让她家难以长时间地承受。

　　就这样，一直到2015年的2月份，李晓华的购房之旅终于迎来了转机。她接到了中介公司员工吴某的电话，吴某告诉李晓华，有一套房子属于中关村一小的学区房，总价也不高，如果李晓华有意可以和房主谈谈吴某还告诉李晓华，这套房子当天刚登入到他们公司的交易平台，目前已经有好几位客户表达了购房的意愿，如果想要购房就抓紧时间来他们公司门店洽谈。挂断电话后，李晓华在网上检索了相关信息，并且打电话和相关部门作了咨询，在确认了该房产属于中关村一小的学区房后，李晓华当即和吴某取得了联系，表达了自己的购房意愿。

　　“房子我也不看了，一方面基于对吴某以及他们公司的信任，另一方面是找到总价这么低的学区房也不容易，关键是该套房子具备上中关村一小的名额，只要能让孩子上到该校，其他的都是小事，所以和小吴简单沟通后，我便和他约定第二天签协议，也避免夜长梦多，被别人捷足先登。”李晓华解释道。

　　这套房子的出售价格为350万元，已经超出了李晓华的预算，但是经过一个多月的奔波后，李晓华深深地感到再碰到总价这么低的学区房并不容易，所以她立刻做出决断购买该套房产。

　　当天夜里，李晓华翻来覆去地睡不着觉，脑子里全是房子的事儿，想到自己这段时间的付出，“签协议当天是情人节，我觉得这是老天爷给我最好的节日礼物”。想起即将购买到心仪的学区房，解决孩子上学的问题，李晓华禁不住兴奋起来。

　　谈判的过程出乎意料的顺利，“房主袁力申说如果当天卖不出去，第二天他就涨价5万元，反正不愁买家。”想起和房主签协议的过程，李晓华现在仍然感觉跟做梦一般。“就像买白菜一样，很随意地就确定了房子的价格以及交易流程等问题，我本来想杀杀价，但在吴某一个小时内接到了两起咨询该房的电话后，我便失去了谈价的勇气。”

　　在中介公司的参与下，李晓华和袁力申于2月14日签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。当天，李晓华就支付了10万元定金，双方的合同正式生效。签订了购房协议的李晓华终于松了一口气。

　　签了约的房子落空了

　　签署了购房协议，李晓华压抑已久的心情终于得到了释放，想到几年后女儿能够上到中关村一小这样的重点小学，她觉得付出再大的代价也值了。然而，让李晓华始料未及的是，一场诉讼纠纷彻底打乱了她的购房计划，而且最终这套房子也未能购买成功。

　　2015年7月，房主袁力申向北京市海淀区法院起诉了李晓华，袁力申指出李晓华并没有在规定的时间内把首付款90万元打到指定的监管账户，导致双方的交易行为不能顺利履行，要求李晓华赔偿违约金70余万元，并解除双方的购房合同。

　　庭审现场，李晓华反驳了袁力申的说法，她认为自己不在规定时间内交付首付款，是因为袁力申在交易的过程中存在隐瞒真实信息的情况，存在欺诈行为。另外，房主袁力申的诉讼目的是为了解除合同，把房子卖到更高的价格。

　　而袁力申则认为自己的诉讼要求是有合理依据支撑的，他表示，根据合同约定，2月14日当天，李晓华支付10万元定金，除此之外，剩余的房款分二次付清。具体为，当年3月5日至3月10日之间将第一笔购房款90万元以资金托管的形式支付给袁力申；过户前两个工作日支付第二笔购房款250万元。

　　然而一直等到3月10日之后，李晓华并没有支付第一笔90万元的购房款，这才导致他走诉讼程序。

　　“我是怕交易过程中出现差错，总价几百万元的房子不得不谨慎。”李晓华解释道，在签署购房协议的当天，中介公司向李晓华出示的《房地产经纪服务事项告知书》中载明，该房屋为无共有人，袁力申无配偶，但实际情况是袁力申已经结婚，房产的销售需要他妻子的配合。

　　袁力申对于李晓华的观点并不认同，袁力申认为，该套房屋是他的婚前财产，所有权属于他个人，另外他还提供了《结婚登记审理处理表》以证明结婚和购房的先后顺序，除此之外，他还提供了《配偶同意出售证明》等材料。至于没有在规定时间内解除房子的抵押，是因为李晓华并没有先行支付90万元的预付款，导致资金不足无法解除抵押。

　　李晓华却指出袁力申明明结婚了却给中介公司提供了虚假的个人信息，而中介公司没有经过审核后便向她出示了《房地产经纪服务事项告知书》。李晓华认为，袁力申以及中介公司存在欺诈行为，不能让她客观地获取到房子的真实信息。这导致她对房子的交易程序产生了疑虑，毕竟这场交易涉及几百万元，对于一个普通的家庭来说意义十分重大，容不得半点马虎。

　　2016年9月12日，海淀区法院作出一审判决，解除原告与被告签订的购房合同及补充协议，被告李晓华向原告袁力申支付违约金10万元，案件受理费由双方共同承担。而双方在购房协议里签订的违约金为70余万元，一审法院也考虑到了双方都存在过错，因此采取了折中的方案。

　　对一审判决不服的李晓华提出了上诉，2017年3月15日，北京市中级法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　不行就让她去国外上大学

　　“对于孩子明年是否能入中关村一小等优质小学我还抱有希望，但是根据现实情况来说，这种希望已经非常渺茫了。”李晓华觉得自己无力承担过高的购房费用了。另外，时间上是否来得及也不好确定，毕竟明年她女儿就六周岁了，到了正式入小学的年龄，而购买学区房再迁户口等一系列程序耗时非常长。

　　“房价涨得太快了，现在中关村区域的学区房均价已经涨到了十几万元一平方米的高价，我们是无论如何也负担不起了。”虽然还想买一套学区房，但是考虑到现实情况，李晓华的眼神变得暗淡。

　　“真是后悔当初患得患失的心情了，如果胆子大一点，不考虑交易安全的问题，把首付款按时交纳了，或许房子购买就成功了，但是万一存在风险，我们恐怕也无力承担后果。”此时李晓华的心里还是非常矛盾。

　　但是北京市教委发布的一项政策让李晓华再次看到了希望。2017年4月份，北京市教委明确提出，北京市在2017年的入学政策中明确提出单校划片和多校划片相结合的入学方式，在以往个别区域和学校参与多校划片招生基础上扩大参与多校划片的学校数量和比例，意在使更多学生获得参与分配优质教育资源机会，促进入学机会公平。也就是说，每套学区房对应单个学校的问题将进行调整，有的小区学区房或将对应两所及两所以上的学校，根据个人需求和志愿进行统一公平分配，对完全符合学校单校划片条件的，政策不变；不完全符合、入学条件不完全具备，应当就近入学的，实施多校划片。

　　“也就是说该政策施行前，买了中关村一小的学区房，其他各项条件也符合，那么就可以对口直接入学；该政策施行后，一套学区房可能对应中关村一小以及另外一所稍微差些的学校，学生的分配并不具有唯一性了，分配到两所学校都有可能。”北京都嘉律师事务所执行主任刘振宁解释道。

　　“希望这项政策能让火爆的学区房市场行情冷静下来，不要这样漫无秩序地疯长下去，毕竟都是为了孩子上学，而这并不是一桩生意。”李晓华有点激动地说道。

　　采访期间，李晓华也多次明确，她女儿恐怕与中关村一小擦肩而过了。

　　“我再找找其他不错的学校，上学条件宽松点的，尽量让孩子从小就接受优良的教育。”李晓华咬了咬牙，“实在不行就让她去国外上大学，再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子。”

　　随着这场官司的落幕，李晓华急迫地希望再次寻找到一套合适的学区房，把即将于明年升入小学的女儿送到心仪的学校。然而，她面临的最大问题是距离上次选房已经过去了两年多的时间，在此期间北京的学区房价格又进行了多轮的上涨，现在俨然到了“天价”。（文中当事人均为化名）

　　文/方圆记者 陈录宁

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