基于设计角度的车辆基地上盖物业开发

　　摘要：结合城市轨道车辆基地的建设，进行上盖综合开发，不仅可以提升土地利用价值，而且对改善城市结构和保持轨道交通的可持续发展，起到良好的作用。国家政策也鼓励结合功能设计，采用多形式复合利用，提高空间利用效率和节约集约用地水平。但上盖物业开发模式的确定涉及到多方面、多角度，文章针对车辆基地上盖开发模式及研究现状以及设计的技术手段，提出尽快稳定物业开发方案，积极推进、完善和稳定车辆基地功能性设计，以保证满足轨道交通工程按期投入运营的建议。

　　1　车辆基地上盖物业开发的意义

　　在城市不断发展的过程中，土地资源日益紧张。随着城市轨道交通项目的建设，利用车辆基地相对大宗的土地进行车辆基地上盖物业综合开发，可以提升土地的价值，实现商业价值和社会价值，取得“一地两用”的效果。通过车辆基地上盖物业开发，可形成较为集中的产业聚集效应，能够改善城市的功能结构，促进城市活动强度得到加强，使城市发展得到进一步延伸。上盖物业综合开发，通过商业活动，还能使城市轨道建设获得良好的回报，而利润可以反哺城市轨道交通建设，缓解政府的资金压力，使得城市轨道交通建设进入良性循环。同时通过车辆基地的综合物业开发，形成站点开发规模效应，培育和增长城市轨道交通客流，为轨道交通的良好运营创造条件。国家政策支持城市轨道交通车辆基地进行上盖物业开发，国办发〔2018〕52 号文《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》中指出：“要加强节地技术和节地模式创新应用，鼓励探索城市轨道交通地上地下空间综合开发利用，推 进建设用地多功能立体开发和复合利用，提 高空间利用效率和节约集约用地水平。”“支持各地区依法依规深化投融资体制改革，积极吸引民间投资参与城市轨道交通项目，鼓励开展多元化经营，加大站场综合开发力度。”

　　2　设计手段的技术保障

　　2.1　作业流程

　　（1）确定车辆基地进行上盖物业开发。

　　（2）总平面布置方案的优化和确定。

　　（3）区域环境影响评价。

　　（4）区域交通规划影响评价。

　　（5）运营条件影响评价。

　　（6）物业开发方案设计。

　　（7）车辆基地设计方案专项评审。

　　（8）规划方案报建与审查。

　　（9）消防设计方案评审。

　　（10）抗震专项审查。

　　（11）施工图设计。

　　2.2　工艺设计处理

　　在考虑车辆基地需要进行上盖开发的前提下，车辆基地的工艺设计以保障功能需要为基础，兼顾开发条件。按照优化后的工艺路线，综合分析、调整总平面布置，达到工艺合理紧凑、使用功能满足、利于综合开发布置的目的。

　　（1）根据交路设置情况和运营计划分析，对车辆基地的布局和设计规模进行合理分配，优化段场平面与空间布置关系，最大化为物业开发创造条件。

　　（2）对工艺总图提出优化建议，整合功能设计，采取并栋设计、集中设置、缩减空间等措施，尽可能提供可利用的开发地块。

　　（3）以检修作业流程为主线，结合上盖开发的荷载分布，充分考虑各作业工序和作业路线，优化柱网的布置型式和体量，特别注意对作业空间的保证以及在列车运动状态下，满足司机瞭望与观察的需要。

　　（4）车辆基地管线种类繁多，接口复杂。在管线综合设计中，可根据上盖开发后车辆基地的平面及空间特点，尽量利用结构空间关系，采用盖板下悬挂和部分埋地的方式进行综合协调布置，埋地方式应处理好管线与基础承台的关系。上盖开发的管线布置不考虑与盖下综合管线的交叉，并寻找合适的落地路径。

　　2.3　综合性协调措施

　　（1）建筑消防设计保证盖下的梁板柱耐火极限满足消防要求。按照消防要求在各检修库房设置人员疏散口及消防通道。柱网布置则结合结构体系设计要求充分满足检修空间的作业需要。

　　（2）增加上盖开发后，为保证车辆段场的工作环境，其通风及防排烟措施得到强化设计，按照分区设置原则，采用强制机械通风模式（兼做排烟系统），也可在作业库内采用诱导通风系统，设置独立的机械排烟系统。

　　（3）车辆基地的电源供应与上盖开发完全独立，但防雷、接地等安全设计应统一考虑。车辆基地的照明设计增强，保证日常运营和维修的需要。

　　（4）由于增加了上盖开发，车辆基地内部分区域的排水系统减少或取消，设计相对简化。但若因消防设计要求，需要在道路上方或咽喉区上方开口，则应做好相应区域的排水系统设计。上盖开发的排水系统应与盖下部分分开设置，其管线井上盖夹层穿越后，与盖体边缘落地接至市政管道。

　　3　制约车辆基地上盖开发项目进展的因素

　　3.1　规划定位和开发模式

　　在物业开发规划中，需要考虑车辆基地所处地块的既有区位优势、特点，以及远景规划。要体现本项目在周边整体规划布局当中的地位、产品定位的功能属性等，因为周边区域的既有业态分布及规划布局对项目的开发定位会产生重要影响，所以车辆基地开发要与区域规划同步协调，互为补充，才能形成适宜可行的上盖物业开发方案。

　　经过20 多年的发展，并借鉴国外和香港地区的经验，国内城市轨道交通车辆基地上盖物业开发已形成一定的规模，从单一的住宅开发模式，经过几代变化，逐步演变成为集多功能组合、融入城市建设、攫取最大商业利益等方向发展，目前上盖开发模式主要有以下几种：

　　（1）经营性住宅及配套公建开发模式。

　　（2）经营性综合交通枢纽及大型商业一体化综合开发模式。

　　（3）非经营性公园绿地、文体设施和城市基础设施类综合开发模式。

　　（4）以产学研为主，配套公建的经营性综合开发模式等。

　　3.2　投资主体和方案深入

　　（1）设计时，首先需要明确物业开发的投资主体，它是综合开发前期的一个重要工作节点，只有在确定了物业开发的投资主体后才能确认物业的开发方案，以便车辆段设计方案的稳定。因此，确定物业开发主体成为推进设计的一个重要节点。

　　（2）设计方案要考虑辐射范围和规划因素，避免开发类别同质化，对开发体量做出适当的估计。既要多用途开发，形成自身业态的良性循环，提升物业综合效应与土地价值，又要避免单纯的“高、大、上”。

　　（3）注重项目的整体概念，做到有机协调，有效保障规划区域内的客流导入和空间关系衔接，使车辆基地与物业开发各自独立完整，具备方案的可操作性及资源的最优化配置。

　　（4）设计方案要结合城市综合交通规划，考虑综合开发所带来的客流交通变化趋势，做好与外部城市路网的无缝对接和流量疏导，适应城市的可持续发展。设计方案还需最大程度上体现人文关怀。物业开发的整体架构应实现各部分功能之间的转化路线便捷，各种交通流线布置清晰，轨道交通与其他各类公共交通衔接顺畅。

　　（5）设计方案还要充分考虑上盖开发的特殊性，在土地属性、投资方、建设方及运营方均有可能不相同的情况下，整体项目存在分期分区建设的可能性，需要做好技术方案的合理性预留，分期分区工程的施工界面划分和接口衔接。

　　（6）由于车辆基地内工艺建筑平面尺度巨大，对于项目与城市空间的关系来说，很容易形成长达数百米的建筑外立面。另外，为了照顾各作业车库的自然采光通风及排烟需要，大多需采用无外墙的开放空间，这些因素使得项目与周边环境和空间关系衔接生硬，因此在设计方案中要考虑采用适当的设计手法和措施，使其与周边空间关系自然过渡和融合。类似的细节设计也是方案设计中需要反复研究和讨论的问题。

　　3.3　盈利模式测算与投资回报

　　对于车辆基地上盖物业开发方还要进行专业的盈利模式测算和投资回报分析，要按照所设定的目标精心策划和打造，来赢得上盖开发的社会效益和经济效益，从而保证项目在实施完成后，能够按照规划和设计预期发挥积极作用。

　　虽然城市轨道交通车辆基地上盖物业开发项目方兴未艾，发展迅速，但仍可以看到，由于项目庞大、投资巨大，而对开发项目的业态布局、产品定位以及对未来商业市场的需求性变化，如运营管理模式、商业模式、工作生活模式等，需要一个较长周期的研究、比较和分析，而导致物业开发项目的商业开发行为滞后于车辆基地工程。根据在建项目测算，业态定位、规划论证、建设体量、控规调整、专项报告、交通渠化、消防咨询等均需要反复研究和多方论证，一般历时长达2~3 年。这就意味着车辆基地方案将处在一个动态调整变化过程中，难以达到可以实施的程度。但车辆基地工程新线建设任务量大、工期时间紧，上盖物业开发方案将制约车辆基地的设计和建设进度。

　　4　结语

　　城市轨道车辆基地进行上盖物业综合开发，符合国家相关政策，能够促进轨道交通的发展。通过合理的规划和建设，能够使其成为城市发展和建设的一个组成部分。但是车辆基地上盖开发研究和方案确定，需要一个相对较长的过程，由于方案的不稳定和反复，会较大程度影响盖下车辆基地设计稳定，从而制约设计和建设进度。因此，当车辆基地项目一旦确定要进行上盖物业综合开发，应当尽快完善投资、开发主体的架构，尽快启动各项专项研究，同时需要得到当地政府、规划部门、消防及住建职能部门等单位的大力支持，完善、稳定上盖物业开发的总体方案，为盖下车辆基地的设计提供边界清晰的输入条件，厘清设计限制因素，能够使车辆基地的设计工作和施工顺利进行，为全线运营提供保障。

　　（作者单位：中铁第四勘察设计院集团有限公司）

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……