什么都好 就是卖得不好

　　一子错全盘输 开盘销量低迷

　　根据领域数据统计，中渝·香奈公馆首次开盘共计209套，仅仅销售16套，去化率低至8%。这就是中渝·香奈公馆交给市场的答卷。若不是亲眼所见，相信许多人都不敢相信。毕竟中渝地产在重庆还是有着许多项目，如中渝·爱都会、中渝·梧桐郡、中渝·春华秋实等等，虽不算第一线大牌房企（如龙湖、金科等），可也是小有名气的开发商了，为什么会出现这样的销售现状呢？

　　“标新立异”的户型设计却没成为市场的宠儿

　　套内66平方米至130平方米，乍一看会想到：这个项目产品的定位人群应该是改需型为主，附带部分刚需型。但仔细看看户型图，结果却着实是“闪瞎了眼”，66平方米的户型只有一个卧室，130平方米的户型只有两个卧室，相比市场上流行的“多变魔幻空间”，中渝·香奈公馆采取的方针是“反其道而行之”。

　　中渝·香奈公馆的户型设计理念方向是给予业主极大的舒适感，130平方米的户型，主卧的大小竟然达到接近50平方米，一个卧室几乎等于一整个小型公寓，这在高层项目里实属罕见，如此大的卧室在印象中好像只存在于别墅项目，连洋房也得掂量掂量自己是否比得上，开发商们口中常说的“居家主人的尊贵感”，相信这个50平方米的卧室是能满足了。

　　人群剖析

　　刚需人群自然不会考虑这种项目，那么改需型人群呢？大多改需客户之前买的房子都是一房或两房。现在收入水平得到了提升，或许家里添了新成员，或许要接父母过来一起住，想买套大点的房子来改善居住环境。可如果选择中渝·香奈公馆，得到的结果却是“两房变两房”，那这部分群体还会考虑吗？答案显而易见。

　　那么将眼光再往上方移动，看看金字塔的顶端人群，对他们而言价格不是问题，所追求的是最稀缺的地段资源占有，能最大限度满足属于圈层的“特质化生活需求”。

　　“私人会所”就是应时而生的产品，北区的“名贵”寰宇天下拥有“天下会”，南区的“华府”玖玺台手握“玖玺·鸿艺会”，最近新面世的星耀壹品，也携手自己的顶级私人会所“天际会”，走上豪宅舞台。豪宅人群的目光都聚焦于此，对于处于闹市中心，虽畅通便捷但嘈杂不堪的中渝·香奈公馆自然不会有多大的兴趣。

　　这么看来，好像愿意为中渝·香奈公馆掏腰包的就只剩下富二代和即将“迈上人生巅峰”的人群，但是作为单价在套内9000—10000元左右的房源，可选性那就太多了。

　　就说同样所处的北区，江北嘴有紫御江山，北滨江边有御龙天峰、金融街·融景城，鸿恩寺边上有华润·中央公园，照母山上更是数不胜数，就连不远处的冉家坝，也有大盘两江春城与其抗衡，中渝·香奈公馆和它们相比，不免显得略微黯然失色。

　　先不说即将“迈上人生巅峰”的群体，富二代也并不是人们传统认知上的“钱多人傻”，怎么开心怎么花，他们一样会货比三家，看项目的升值空间。买中渝·香奈公馆，充其量也不过是能在家里开个Patry，以后结婚有了小孩还得换。虽说人家“不差钱”，但仔细想想，就算是富二代，又有多少人会为一个“Patry”房就出手几十上百万元的资金呢？

　　第一个吃螃蟹的人尝到的不一定是甜头

　　中渝·香奈公馆的高层前方，矗立着几幢项目的主打产品——大平层写字楼。在中渝·香奈公馆的整个宣传推广上，写字楼产品是重中之重，一个楼盘以商务为主打核心，住宅却似乎变成了它的配套。

　　既然是以写字楼为主打产品，其实完全可以效仿各大商业巨头，跟着市场的需求与风向走，将商业或商务旁的住宅做成公寓用以满足投资人群。

　　户型小总价低，门槛自然就不高，再凭借打造的大型商业或高端商务来提升公寓的价值，不管是租赁还是以后的抛售相信都不会发愁。

　　而中渝·香奈公馆这种业态配置和户型设计，并没有“随大流”，而是想要出奇制胜地“逆市创新”，勇敢地做了第一个吃螃蟹的人，但是这一口下去尝到的却不是甜头。

　　就目前情况而言，这种不符合市场需求的住宅产品，是吊不起购房者的胃口的。在刚过去的秋交会上，4天交易4000余套房源，呈现出的走势是“价格为王”，以最低的价格买到性价比最高的房子是大多数购房者的夙愿，本刊于房交会上随机采访调查过十余名购房者，功能性和价格都是他们所重点关注的。

　　相比因为政策放宽而强势回归的刚需小户，因为户型合理又具备舒适感的改需房源，因为区域价值如明珠般闪耀的高端豪宅，中渝·香奈公馆路在何方？

　　既不像高层公寓，也不像刚需型高层，又不像改善型高层，更不像真正的豪宅高层，要真的给中渝·香奈公馆产品定位，或许“轻豪宅”比较合适，但这样的一个“新兴”产品，不仅没有得到市场的认可，反而充斥着一个声音：“四不像。”

　　由此可见，在地产市场里，“创新”这条路必须走得非常谨慎，一个不小心，就很可能会阴沟里翻船。

　　文/陈桐 编辑/王维 图/陈桐

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……