升段，做个合格的准房奴

　　容积率的本来面目

　　如果各位童鞋在某一天，头脑发热或是灵光乍现或是神仙附体或是的时候，那么恭喜你，这位童鞋的段位已经为升级到人生另一个非常重要阶段——准房奴了。在买房这样一个继往开来、承前启后的时刻千万不要被KFS的头马——售房的PLMM口中的那些紧邻CBD，商业人文氛围浓厚；交通便利，坐拥城市繁华；超大绿化，满眼尽享绿意……

　　机关枪一般的华丽辞藻所迷惑。清醒而专业的准房奴在这一时刻通常都会提出这样一个问题：小区的容积率是多少？为什么咱们在这里先不听PL MM的介绍，而要去了解容积率，那一切的一切还要从KFS修房子之前，从领导手中拿地的时候说起。

　　K F S要修房子，第一步要做的就算请示领导，看看领导手上有没有什么地可用。要是有地用，那他们就交给领导一笔数额不菲的土地出让金，也就是买地钱。这样这块地才能算是KFS用的规划用地。既然土地被规划了，自然就有面积。这个面积行话叫做规划面积。KFS在这块地上要修多大的房子都是要报告给领导批准的，用来规定的指标就是容积率，也就是说容积率是建筑面积与规划面积的百分比。一般而言，容积率较高的小区，多半是高层居多，各家各户密密麻麻挤在一起，密度非常大，按照K FS的话来说就是让各位准房奴有邻里亲近、和谐温馨的感觉。而容积率较低的小区则与之相反，由于地大房子少，里面的房奴常常都是远离闹市喧嚣，尽享静谧人生。

　　由此可见，容积率在一定程度上可以代表建筑密度。当然，除了这一方面，这玩意儿也能作为附近房价的参考。从前面容积率的实际例子中，各位准房奴应该能发现——容积率较低的小区房价肯定不便宜，而容积率较高的小区房价则相对要便宜一些，两者通常呈反比。正因为容积率有与房子的居住环境、房价一定联系，所以才有不少准房奴产生了惟容积率论的观点。他们认为容积率越低，居住就越舒适；容积率越低，房价也就越高。对于这样的观点，K FS哪有不明白的道理，所以才想方设法在容积率上做文章。

　　在KFS所使出的众多阴招中，分期开发应该算是最阳光的一种。大家都知道KFS出来混，是不可能不赚钱的。如果他从领导手中拿了块35万平方米的地，而又被要求容积率控制到1.83，那么他们就开始算计：反正这罗马城不是一天建成了，咱们的房子也不会一次就搞定，先整个几期工程再说。同样搞55万平方米的房子，KFS的一期工程嘛，先修建筑面积为10万平方米的花园洋房，这容积率自然就是10万平方米÷30万平方米=0.3。如此之低的容积率多么和谐啊，各位准房奴还有不抢的道理？等到花园洋房卖得差不多了，再修几栋建筑面积为30万平方米的小高层作为二期工程，那时候的容积率则是（10万平方米+30万平方米）÷30万平方米=1。虽然不如一期工程那么爽，但是总的来说也还不错。房子依然销售火爆，K FS赚得钵满体满。现在，前两期工程就将55万平方米的建筑面积用掉了40万平方米，要满足1.83的容积率，那KFS只有15万平方米的建筑面积了。

　　说实话，这15万平方米的面积肯定修不了小高层住宅，建花园洋房又太浪费，只有做做高层了。于是，最后期工程一出来，虽然容积率变成了（10万平方米+30万平方米+15万平方米）÷30万平方米=1.83，加上有了前两期工程火爆的销售来做示范效应，还怕吸引不了那些想房子像疯了的准房奴来被忽悠吗？

　　前面咱们也说了，分期开发算是K FS在容积率上做文章的阴招中最阳光的。所以只要不是太傻，大多数准房奴应该都能够分辨的。

　　一招不成，KFS又生一招，为了对付这些准房奴，也为了让他们快速下X，KFS就会抛出毛容积率这个概念来。说实话，毛容积率非常不靠谱，完全就是不折不扣的忽悠。大家都知道计算容积率的时候，做分子的建筑面积白纸黑字，很难做得了假。既然分子不好搞定，那K FS就在分母上动动手脚，只要让它变得更大就好。于是KFS在规划面积这个分母上加上了还没有到到手或根本就不可能到手的土地面积。加上这些面积之后，分子不变，分母增加，那么容积率实际上是下降了。

　　这时要是遇到了不明真相的准房奴，其结果肯定是被KFS卖了之后还帮着数钱。

　　不过，用毛容积率这招也很明显，也太损人，还是有清醒一点准房奴能够认清形势，没有被K FS忽悠。如果遇这样的准房奴，那么善于概念炒作的KFS就会拿出杀手锏——建筑密度来。看到密度这个词，肯定有准房奴会想：建筑密度越小的小区，应该更适合咱们居住，它应该比容积率、毛容积率更靠谱。可是无情的事实告诉咱们，这不过是他们一厢情愿的想法。建筑密度的算法其实是用基底面积除以规划面积，而基底面积就是建筑的投影面积，各位准房奴可以想象一下一栋30多层的高层，它的建筑面积肯定要比基底面积大得多。而建筑密度就是用这个基底面积来做分子，用规划面积来做分母，最后得出一个什么样的结果并不难想象。除此之外，如果高层与花园洋房的基底面积一样，那么建筑密度也应该是一样的。K FS将它作为容积率来忽悠，那么各位准房奴又应如何选择？

　　KFS干嘛要搞可变面积？

　　对于可变面积这玩意儿，咱们首先肯定一点，它可不是KFS的脑子被某种大型奇蹄目动物踢过之后所特有的行为，而是他们精打细算的结果。可变面积的重点就在一个变字上，这玩意儿虽然与阳台联成一体，但是由于面积挺大，如果有准房奴愿意，那么完全可以砌上墙，凭空变出一个房间来。除此之外，从前面的介绍咱们可以看出，可变面积是与阳台联成一体的，也就是说可变面积就是阳台，那么在计算面积的时候，只按照建筑面积的一半计算。按理说，KFS和各位准房奴一样，大家出来混为的是什么？还不是求财嘛。

　　既然如此，那KFS干嘛还要在房子中设计只能算一半面积的可变面积呢？难道他们不知道各位准房奴将房子买来之后，多半要将这样的可变面积隔个房间出来。其实KFS可不是傻子，他们无时无刻都在惦记着各位准房奴口袋中的那点银子。就这可变面积谁也不愿意搞，关键是领导不允许啊。想当初，托爹爹、告奶奶，不知道转了多少道弯，托了多少关系，连隔壁二婶家的女儿的童鞋的狗的前主人的小三都用上了，才从领导手中拿到这块地，现在怎么可能白白将送出面积呢？可是领导的要求——这块地用来修什么、怎么修，KFS都必须说得清清楚楚。要是不这样，万一K F S不小心在这块地上建了座铀浓缩工厂，那周围的不明真相的群众肯定表示鸭梨很大。这不明真相的群众鸭梨一大，领导的日子肯定过得不舒坦，所以他们还是得给K F S套上紧箍咒——他们告诉K F S，虽然你们是一手交钱，一手拿地，但是这块地只能的修住宅，而且容积率还得控制在1.5的样子。K F S倒也不傻，这块地的面积也就30万平方米，要将容积率控制到1.5，那建筑面积只能是30万平方米×1.5=45万平方米。可要让房子满足这样的容积率房子，那些准房奴肯定疯抢，自己多半要当赔本赚吆喝的主。

　　要赚钱，KFS只能在容积率上做文章——让容积率尽可能地大些，于是可变面积闪亮登场了。在55万平方米的建筑面积中，套内使用面积为35万平方米，而剩下的20万平方米的阳台就是可变面积。

　　如果KFS给可变面积砌上墙，那这些面积只能实打实地计入套内使用面积。这样一来，容积率就超过了领导的要求，变成了55万平方米÷30万平方米=1.83。而如果让砌墙这事让各位准房奴自己去搞定，这部分可变面积可就算是半卖半送，容积率立马就变成了35万平方米+（20万平方米÷2）÷30万平方米=1 .5。咋看上去，KFS搞可变面积好像吃了很大的一个亏，不过羊毛出在羊身上，墙内损失强外补——最简单的方法就是直接提高房子每平方米的单价。反正房价啊上去了，少算的那部分面积还是由各位准房奴来买单。

　　搞可变面积KFS既不会亏钱，又不会影响容积率去开罪领导，这样两全其美的事情真是打着灯笼也难找啊！

　　看见的真是绿化吗？

　　相信不少准房奴除了关心自己的房子离对面的邻居到底有多远之外，还很看重小区的环境，毕竟无论是谁都希望住在一个鸟语花香，犹如人间仙境的地方。对于小区的环境这一问题，要是KFS搞的是现房销售倒也简单，无非咱们多走几步，直接去小区看看实际环境到底如何，做到心中有数就成。可是如果咱们不幸遇到了卖期房的K FS，那么很明显光靠看着就不靠谱的沙盘，只听售房的PL MM在那里口沫横飞肯定不是Geek的做法。其实这看小区的环境还也与前面考查容积率差不多，各位准房奴在最终下X前，还要好好考虑一下先。

　　既然各位准房奴知道小区的环境也很重要，那么KFS通常会用绿化率这个概念来洗脑。

　　在任何一份与小区有关的规范中，都没有出现过绿化率这个说法。也就是说，绿化率还是创意无限的KFS为了忽悠准房奴而发明的东东。既然没有规范，那么绿化率自然是想怎么说就怎么说了。当然也有稍微靠谱一点的KFS，他们用绿化覆盖率这个概念来忽悠。虽然从绿化覆盖率的名字上看，好像它可以反映一个小区中绿化面积占规划面积的百分比，但是这玩意儿到底是怎么算出来的，KFS是不会告诉各位准房奴的——要多算绿化覆盖率，K FS的手段多着呢。比较典型的例子就是如果KFS将露天停车场的地面铺上中空的方砖，然后再中间种上点草皮，那么这块地就算是经过绿化了。除此之外，K FS还会在路边种几棵树，那么被这些树的树荫覆盖下的地方也要被算成绿化。由此可见，K FS搞的绿化无处不在。虽然谁都知道这样的绿化对改善小区环境没有什么效果，但是绿化覆盖率却实实在在地增加了。

　　既然没有绿化率，绿化覆盖率也说明不了问题，那么要衡量一个小区的环境到底好不好，各位准房奴到底要看什么呢？答案是绿地率！与绿地覆盖率相比，绿地率的要求要高得多。它除了要求地面上必须种着绿色植物之外，还要求道路两侧1米以上或土壤深度在3米以上的地方才算是绿地。由此一来，那些K FS前面搞的那些道旁树、露天停车场或地下停车场顶的绿化统统都不能算是绿地。也正是因为绿地率有着如此苛刻的要求，它才能比绿化覆盖率更能客观地反映一个小区的真实环境。

　　套内面积怎么算？

　　说实话，咱们这些准房奴没权没势的，K FS想要在容积率上出的阴招，咱们也没办法阻止，唯一的期望就是自己买到的房子不要出问题就好。在买房的时候，许多准房奴第一要问的往往就是买多大的房子？对于这个问题其实只跟各位准房奴的实力有关。如果家资殷实，一步到位买套大点的三室两厅；要是囊中羞涩，那就先整套小户型做下过渡。

　　不过，无论各位准房奴决定买什么样的房子，咱们一定要清清楚楚、明明白白知道自己房子的面积。说起面积来，如此重要的东东竟然与K FS口中的面积与容积率一样，还是有很多地方需要各位准房奴小心应对。一般而言，各位准房奴所关心的面积主要有两个，一个是套内面积，另一个则是建筑面积。对于前者，说起来它只能算是一个模糊的称呼，咱们将它理解为套内使用面积或套内建筑面积都没有什么问题。既然有两种解释，那么套内面积这玩意儿就可以两说，万恶的KFS就了可乘之机。因为套内建筑面积其实是套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积的总和。如果KFS报价时用的是套内使用面积，而各位准房奴下X的时候又用的是套内建筑面积，那么其中要增加多少支

　　出，恐怕不用说大家都应该明白了。

　　公摊面积该咋算？

　　说完了模棱两可的套内面积，咱们在来说说公摊面积。既然叫做公摊面积，那么小区中的各家各户都应该去分摊到一部分。可是无情的社会现实告诉咱们，但凡是涉及搭配分配、摊派，相信无论是谁心里都多少有些想法，更何况是各位准房奴呢？他们不是担心分配不公，就是觉得算法有问题。既然如此，那么各位准房奴在卖房子时，K FS是怎样算出公摊面积来的呢？说起这计算公摊面积的分配方法嘛，咱们可以它肯定不是按照户头来分的，毕竟如同大锅饭般的计算方法很明显不科学，也不符合咱们社会主义制度多住多摊、按房分摊的原则嘛。要想让各位准房奴都心服口服靠的就是公摊系数——K FS通常会先将电梯间、楼梯间等公用面积的总和测量出来，然后再将各位准房奴准备下X的房子的套内面积相加，最后用前者除以后者就得到了分摊系数。有了公摊系数，这计算公摊面积的事儿就好多办了，只要用套内面积乘上这个系数，那么各位准房奴就知道了自己的公摊面积。这样的计算方法根据套内建筑面积的大小得出，充分体现了咱们社会主义制度的优越性。

　　板式与点式的纠结

　　对于建筑的布局形式，咱们听得最多的就是板式布局与点式布局这两种了。对于它们，按照KFS的话来说就是板式布局是一梯两户，点式布局是一梯多户。这样的说法虽然并不准确，但是倒也基本符合这两种建筑布局形式的基本特点。KFS在前面已经告诉咱们，板式布局由于一个单元的同层只有两个户型，因此，每个户型都可以做到三面采光，也正是这样的原因这个户型中两个相对的采光面才可以能出现穿堂风。而点式布局则与板式布局不同，由于一个单元的同层有多个户型，往往会有两个户型以上是紧密地排列在一起，所以很难实现板式布局的三面采光，自然也就无法实现穿堂风。

　　由此可见，板式布局明显要比点式布局无论是在采光上，还是在通风上都要和谐许多。

　　既然板式布局有这么多优势，那么各位准房奴在卖房时只要选择这样的房子不就万事大吉了呢？杯具的是，由于板式布局的房子户型面积大多较大，加上容积率并不高，在十多年前的福利房时代还能见到，而在现在的商品房时代它已经如同熊猫般稀少了。就算是有板式布局的房子，也多半都是花园洋房，而且价格也是相当不和谐。要是各位准房奴不是富二代、官二代，或是没有地主那样的经济实力垫底，那么也只有望洋兴叹的命，还是认认真真考虑一下点式布局的房子现实得多。相对于板式布局，点式布局非常灵活，它既可以是传统的单元式或以走廊连接同层各户，又可以做成以电梯间为中心的塔楼式。特别是塔楼式，由于现在土地是寸土寸金，所以高层住宅基本上都成塔楼式的了。

　　赠送面积真的免费吗？

　　在前面，咱们已经驳斥过了KFS搞可变面积的行为，那么照理说是不可能存在什么赠送面积的。不过这样的好事却实实在在地发生了，而且KFS脑子并没有被某种大型奇蹄目动物踢过。对于见钱眼开的KFS，他们巴不得将所有能卖掉的东西统统卖掉，为什么还要搞这个不花各位准房奴一分钱的赠送面积呢？对于这个问题，咱们按照柯南的话：真相只有一个——就是这些赠送面积本来就是非卖品，自然不需要花各位准房奴一分钱！

　　只要各位准房奴仔细观察，就会发现但凡是有增送面积的户型，大多是出在塔楼式住宅中，而且多半是同一层楼超过了4户。这是由于塔楼式住宅如果按照传统方式，只要同一层超过了4户，那么必然就会有户型会存在只有两面采光，甚至一面采光的情况。为了解决这个问题，让各个户型都拥有充足的采光，KFS就会在设计的时候为它们与电梯间之间设置一个三角形的连接地带，这样各个户型就不再是四平八稳地呈X型排列在一起，而是以电梯间为中心向外辐射。那个三角形地带严格意义上讲还是电梯间的延伸，属于公摊面积的一部分。既然是公摊面积，那KFS是不可能拿出来卖给各位准房奴的。面对如此食之无味，弃之可惜的鸡肋，KFS绞尽脑汁给这个三角形地带想了个人见人爱，花见花开的名字——入户花园送了出去，好让各位即将久居高层的准房奴多少有点采菊东篱下，悠然见南山的感觉。对于这等好事，各位准房奴难道还不感激涕零，告慰先人？不过看到这里，各位准房奴也别得意忘形了，虽然咱们这里可以套用地主经常说的一句话：免费的就是最好的，但是咱们还是要告诉大家一个比较杯具的事实：既然这部分面积没有花钱，那么它自然也不会在房产证上出现。而且入户花园也不是没有缺点——由于这玩意儿靠近电梯间，而且通常位于转角的位置，采光与通风算起来并不理想。现在，咱们已经将KFS为什么要搞赠送面积说明白了，至于这玩意儿到底好还是不好，那就要看各位准房奴的悟性了——反正就是一件仁者见仁、淫者见淫的事儿。

　　为装修，了解建筑结构

　　其实咱们在买房子，当准房奴的过程中，除了需要了解建筑布局之外，还应该了解建筑结构。照理说，建筑结构通常只有那些修桥修路修大楼，成天就在想超越迪拜哈里法塔的建筑控才会去研究，关咱们这些还在为选择一套房子而苦苦挣扎的准房奴P事啊？可是，相信各位准房奴也知道，谁都想让自己梦想的但是现实中还没有的；或是梦想的已经在现实中找到的；或是梦想的而且也已经在现实中找到的但是与梦想不一样的PLMM住得更好更宽敞。为了达到这个目的，除了靠得遗产、中彩票这类快速致富的办法去买更大的房子之外，咱们唯一能做的就是靠装修时开墙破洞的功夫了。既然如此，为了在装修的时候尽量利用好套内面积，那么各位准房奴就必须在买房子的时候做足功课——认认真真地了解一下建筑结构。

　　通常而言，建筑结构可以分为框架、剪力墙与框架-剪力墙这3种结构。其中，框架结构由于是靠梁、柱来承重，各层的墙体并承重仅起到分隔作用，所以内部空间布局非常灵活，可根据梁、柱的位置任意分隔。本来框架结构对于各位准房奴的装修而言是非常和谐的，不过杯具的是由于框架结构目前多用在楼层不高的共公共建筑上，在住宅中并不多见。而剪力墙结构则与框架结构相反，它利用钢筋混凝土浇注的剪力墙（俗称承重墙）来代替框架结构中的梁、柱承重。由于要靠剪力墙来承重，因此建筑内部的空间布局的灵活性并不如前者。框架-剪力墙结构可以说是前两种建筑结构的折中的方案，它采用梁与剪力墙来共同承重。与框架结构相比，内部空间布局的灵活性上虽然受到一定限制，但是结构的整体性有较大提高，建筑高度大大增加；而与剪力墙结构相比，由于剪力墙数量大大减少，提升了内部空间布局的灵活性。也正是因为这样的原因，目前KFS卖的房子大多都是框架-剪力墙结构。咱们再装修这类房子的时候，必须让KFS提供详细的建筑图纸——根据建筑图纸找到剪力墙的实际位置，只要没有剪力墙的地方，咱们都可以抡起大铁锤统统敲掉，根据自己的需要灵活地进行内部空间布局。

　　为啥要选择坐北朝南？

　　对于中国人而言，选择一所房子作为自己安家立命之所，往往喜欢坐北朝南的。所谓坐北朝南，其实以前上到皇亲国戚，下到黎民百姓，堂屋里面主人坐的官帽椅背靠着北方，叫做坐北；而这官帽椅所正对着的，也是这堂屋开门的方向则是南方，叫做朝南。现在能拥有堂屋这样的房子，多半都是大户人家。堂屋估计许多准房奴连进都没有进去过，那咱们买房子的时候为什么还要追求坐北朝南呢？其实，这个问题还要从500年前的大航海时代讲起。当时，有个叫做麦哲伦的葡萄牙人赔上性命，通过航行证明了咱们所居住的地方其实是个球之后，人类发现这太阳老在南北23.5度的纬线之间徘徊——如果从南纬23.5度的南回归线开始，那么当太阳在那个位置的时候，正好是每年12月21日的冬至。而在这一天之后，太阳会从南向北运动，在第二年的6月21日的夏至达北回归线；在此之后又从北向南运动，6个月之后再次回到南回归线，就这样交替往复一次便是一年。也就是说在北回归线以北的地方，太阳永远在北方；而在南回归线以南的地方，太阳永远在南方。虽然我泱泱中华北起漠河，南到曾母暗沙，地大物博、幅员辽阔，但是大多数地方都在北回归线以北。在这些地方，为了保证房子拥有充足的日照，就必须朝向南方采光，也就是咱们常说的买房子要选择坐北朝南，只不过它不再是门朝南方、背靠北方，而变成了向南采光了。当然，对于各位居住在北回归线以南的地方的准房奴，朝向的选择则要相对麻烦一些，这些地方在一年内既存在朝南方采光的情况，也有朝北方采光的时候，但是总得说来我泱泱中华屹立于北半球，因此总体方针还是坐北朝南。但是为了为保证采光，其朝向可以根据下面这个表格进行一下适当调整。

　　对于坐北朝南的房子，由于充足的阳光能够直接照进房间，咱们将它称为直接采光。

　　而现在的房子大多采用点式布局，因此像厨房、卫生间这样的房间是不可能有直接采光的，这些房间的采光基本上是通过采光井、其他房间的向阳面来实现的，咱们将它称为间接采光。在选择的时候，对于这样的房间咱们要特别注意避免暗角，特别是小黑屋的情况出现。另外，如果有准房奴准备买期房，那么咱们更多地是从图纸、沙盘来对户型的朝向进行选择，这个时候一定要小心KFS可能在上面制造的猫腻——比如在图纸上改下户型的朝向，并没有按照传统的上北下南来放置等。只要各位准房奴稍有不趁，就会被KFS搞的这些阴招所伤到。对付他们最简单，同时也是最直接的手段就是带上图纸、指北针走一趟工地，进行一下实地测量就行了。

　　为什么要求自然通风？

　　各位准房奴除了通过房屋的朝向来确定采光之外，还有一个不能忽视的地方——通风。一套称心如意的房子既需要充足的采光，还必须有流畅的通风。当然，咱们在这里说的通风，指的是不通过任何人工或机械方式进行的自然通风。想要实现自然通风，就不能不再提一下房子的布局，也就是前面咱们也说过了板式与点式这两种布局。板式布局的房子又称板楼，一层楼的所有户型都一字排开，前后通透，能够有穿堂风通过，现在多出现在一些花园洋房或联排别墅中，房价相对较高。而点式布局的房子就是咱们常说的塔楼，是以电梯间为中心的高层，在电梯间周围围绕了各个朝向的多个户型，时咱们在买房时最容易遇到的布局。其实，在了解了板式与点式两种布局之后，哪种布局在通风上的优劣已经一目了然——同样是坐北朝南，一字排开的板式布局通风效果肯定是最好的，而一单元多户的点式布局或多或少都会有那么几户无法做到自然通风，穿堂风就更是不可能出现。现在能同时拥有坐北朝南与穿堂风，恐怕除了少数有钱人家出身的童鞋，相信对于大多数准房奴而言，这基本上就是可遇而不可求的，因此咱们就不要再这一点上过多纠结。对于选择点式布局的房子的准房奴，也不要灰心，其实只要各个房间的门、窗的位置设置合理，那么形成自然通风也不是什么难事。除此之外，这通风如同咱们将采光分为直接与间接这两种采光一样，室内的很多位置同样需要有通风方面的考虑，让通风没有死角，比如厨房和卫生间，能够选择开窗户是最好的，尤其是厨房的自然通风非常重要，而现在很多的卫生间做成了“暗卫生间”，这就要求人工通风设施如竖向风道等一定要完备，才能实现健康、舒适的人居环境。

　　层高到底是多高？

　　话说东少的新房经过两年的闲置后，最近好不容易完成装修，可东少总觉得宽敞的客厅怎么看上去这么矮呢？于是乎东少几乎动用了所有可利用的资源，比如卷尺、超声波测距、激光测距等等，可得出的结论都一样——2.55米。这怎么行，东少翻出购房合同一看，上面白纸黑字写着“层高2.8米”。2.8米-2.55米=0.25米，25厘米啊！东少瞬间崩溃了。

　　虽说看到测量结果，东少一度想跳楼，不过多年来在《Geek》的熏陶之下，东少已然学会了正确处理问题的方法，他查遍了各种规定，发现这里面的水很深。以层高来说，咱们通常的理解是房屋上下两层楼面的垂直距离，这其中还不包括装饰层的厚度，例如用于装饰而铺设的木地板、塑胶地板、瓷砖、石材板料等块料面层的装饰厚度，这种算法可称为楼面层高。可现而今除了咱们约定俗成的这种层高（也就是楼面层高）之外，还有结构层高与中线层高等说法。所谓结构层高就是指房屋上下两层结构层之间的垂直距离，问题就在于房屋的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，这使得测量难度增加。而中线层高是指房屋上下两层层厚中线之间的垂直距离，这基本上是一个很扯蛋的说法，因为这个中线位置是很难找到的，而且是不定的，没有作为基准的条件。就是有了上面这些麻烦名词，害得咱们买房时也得注意KFS的陷阱。这样看来层高这词是不怎么可靠的，所以说新的名词又出现了——净高，它是指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离，也就是下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。用个算式来说明相信大家都能理解了，层高=净高+楼板厚度。这词的出现就避免了KFS在字面上耍诈，也避免了东少的杯具再现。

　　当然，买的没有卖的精，论耍诈，KFS绝对有实力排进前三甲。就拿层高来说吧，这里面能做的文章可多了。还是东少所在的这个小区，当初这个小区还有另外一种户型：层高5.2米，号称买一层送一层的户型，许多人眼馋这么大的赠送面积，于是选择这种单价稍高的户型。买房后没多久，业主就被KFS叫去签订了一份补充协议，说是可以帮忙搭建楼板和楼梯，费用照市价收取。很多业主一想，让KFS弄好，以后装修起来也容易，而且质量还有保障，于是就签了这个协议。到了交房时，业主才发现出问题了，当初承诺的是层高5.2米，可现在一隔，上下两层层高各只有2.35米，加起来不过4.7米。这种高度的房子住起来可是压抑感十足的，可是KFS却说，当初说的5.2米，是原始地面到楼顶的距离，他们隔层只是为了方便业主云云，搞得业主们哑巴吃黄连有苦说不出。

　　怎么样，KFS够狠的吧？还没完呢。KFS还可以在夹层楼板的价格、单位房价、公摊面积和产权证上耍诸多手段。比如造夹层楼板的价格，KFS会跟你说是市价，可谁都知道市价是可以打折的，要想不被诈，就得在签订合同前摸清楚市场真实的成交价格，并且将价格写进合同里。看清楚了，是合同，而不是什么协议。此外，无论是楼板还是楼梯都是有建筑规范的，这也务必得在合同中体现，否则KFS是一定会偷工减料的。还有一点就是房价，看上去买一送一很是优惠，可是在你头脑发热前，麻烦去看看同一片区的其他楼盘的价格，然后再两厢对比，答案自然浮现。至于公摊面积，平层一般在10%左右，而挑高的房子公摊面积至少在20%，这样一来，这类房子的使用成本自然会增加。最关键的是，这种赠送面积是不计算在产权中的，你花钱买了，只有使用权而已。而像物业管理费，采暖费这类与面积紧紧相关的费用是按照什么面积收取，也是需要在买房前搞清楚的。怎么样，看了这些是不是觉得层高处处是陷阱呢？不过如果你实在喜欢这类买一送一的跃层住宅，并且不在意后面的多余费用，那么请务必在合同中确保房子净高达到5.8米，否则等待你的可能就是一个杯具。

　　到底应该住几楼？

　　说到楼层，还有一个咱们经常在售楼小姐那里听到的名词——扬灰层。这东西大意是说高层楼中的九到十一楼正好是空气中的扬灰层，灰尘、沙尘之类的脏东西到这个高度就会停顿，不会再往上升了。如果喜欢高一点的楼层，那就尽量避免买在扬灰层附近。

　　好吧，咱们就从逻辑上来看看售楼的PLMM大脑是否有问题。咱们先来想想为啥灰尘会漂浮在空中，答案很简单——这玩意儿很轻。灰尘的大小所用的单位不过微米，如此细微的东西自然经不住空气流动的脚步咯，微风拂过，轻轻飘散。除此之外，灰尘只是个统称，从煤灰、沙石、土方、土灰到烟尘、矿尘，这玩意儿的大小与重量都不尽相同，怎么可能就那么巧，它们可以相约在所谓的扬灰层中进行大联欢？从这两点考量，扬灰层的问题基本上不用动脑子也知道是不存在的，因此各位准房奴大可直接人肉过滤这个所谓的扬灰层。

　　除了灰尘，噪音也是售楼的PL MM经常忽悠各位准房奴的法宝之一。由于房价与楼层成正比，为了让自己能拿到更高的提成，在某些离公路不远的楼盘，这些PLMM就会告诉准房奴尽量选择高一点的楼层，她的理由是：高一点就不会听到马路上的噪音了。可许多住过高层的房奴都表示，其实高层的噪音也不小，并没有想象中那样安静。这是咋回事呢？咱们暂且不管PL M M的立场，先来分析分析说这话的P L M M是否义务接受过九年洗脑中必不可少的物理教育。首先，咱们要明确一点，住高层的房奴的感觉不是他们的幻觉，是实实在在存在的客观现象。公路边最主要的噪音来源是汽车喇叭声、引擎轰鸣声以及小贩叫卖声等高频噪音。大家都知道声音的振动频率越高，能量衰减得越快。也就是说，住在高层的房奴，在高频噪音到达时，其实已经衰减得差不多了，不是那种所谓的金耳朵，一般是不会觉得有啥影响的。可是公路边的噪音并不仅仅是高频噪音，也包含了低频噪音。在低层由于这玩意儿被高频噪音所混合，所以住哪里的房奴并不会有特别的感觉。不过，由于低频噪音的振动频率相对较低，因此能量衰减要比高频噪音要慢得多，也就是说它能够轻松到达高层，那些住在高层的房奴所听到的噪音其实就是低频噪音。既然如此，那么何来PLMM口中高层无噪音的说法呢？其实对于噪音，最好的办法的就是自己爬爬楼，多去实地亲身体验一下。自己觉得那层楼能够接受，就买哪层。当然，要是实在不行，那各位准房奴还是不要吝啬口袋中的钞票了，尽量选择那些朝向中庭的户型吧。

　　样板间中的猫腻

　　人类有一种特殊的能力叫做空间想象力，意思是根据已知的对空间位置的描述来相像出这个空间的具体模样。对于学生，这种能力可以帮助他们解答几何题；对于演员，这种能力可以帮助他们在蓝幕背景前做出逼真的表演；而对于普通的准房奴，这种能力可以帮助他们根据KFS给出的图纸判断出房子的好坏。悲哀的是，空间想象力并非与生俱来，各位准房奴所能掌握的程度也不一样，因此无法对着图纸冥想的各位准房奴也为数不少。为了让这些缺乏空间想象力的准房奴也能知道房子的模样，大多数KFS都会为准房奴提供一个房屋的1∶1模型，咱们管它叫做样板间。

　　关于样板间，一般有两种模式。有的KFS在要卖的楼里划出一层或者几间房，装修成样板间。

　　另外一些KFS会在楼盘中找个山清水秀，唱起歌剧来也不奇怪的地方，凭空修几间房作为样板间。前一种样板间，咱们叫做实体样板，后一种样板间就叫做异地样板。实体样板就在要卖的楼里，所以展示的效果和买到手的房子相比基本靠谱，差异不会太大。但凡是涉及样板间的问题，大多出在异地样板上。

　　朝向与间距

　　异地样板上最容易出现的问题莫过于朝向与间距了。由于样板间不在所销售的楼中，因此异地样板的周边环境与实际的房屋差距相当大。明明样板间的阳台外是绿草如茵的草地；修好了一看，原来是隔壁家的阳台。明明样板间的客厅正对南方，下午的时候有浅浅的阳光洒进来，修好了一看，原来客厅正对西北，除了西北风什么都没有。明明样板间的厕所窗户外是一片空旷；修好了一看，隔壁的厕所窗户正对着你，距离比两个成年人握手远不了多少，洗澡还得先拉好帘子。明明样板间的阳台外边是空调机位，修好了一看，居然是邻居家的厨房，而且是从窗户就能直接跨过来那种。这些都是异地样板间经常出现的问题。为了避免各种遭遇到这类问题，《Geek》要求（不是建议，是要求）各位准房奴在参观样板间时一定要拿着建筑平面图对照样板间的每一个犄角旮旯，搞清楚这些位置的方位、角度以及与左邻右舍的距离，做到眼中无楼，心中有楼。

　　层高与空间

　　一般来说，异地样板间在结构上和真实的房子还是基本相似的，但是一些细节上往往会有出入，其中最容易出问题的是墙体结构与层高。

　　咱们先来说说层高。咱们知道，一个房间就好像一个盒子，盒子的大小除了取决于长和宽以外，也取决于盒子的高度，这个高度就是层高。

　　一般普通住宅的层高是3米，但这个3米并未将楼板和抹灰层的厚度包含在内，因此实际在咱们买到的房子中，房间的内空高度应该是2.8米。不过很多样板间为了给人通透的感觉，层高往往会大于3米。即使扣除天花板上的吊顶，剩余空间也大于2.8米。对付这种情况很简单，自己用尺子量一下（有条件的准房奴可以用超声波/激光测距仪），只要大于2.8米的，就需要在购房合同中注明实际的层高。如果买的房子带有错层或是跃层的结构，部分房间有挑空的结构，那么任何异地样板中的高度表现千万别信，一切以购房合同中的文本为准。

　　至于空间的变化，KFS惯用的伎俩就是把样板间房间拉大，这样会让大家觉得房子不小。但这种方法过于明显，随便什么人拿尺子一拉就能看出区别来。所以一些段位比较高的KFS会避免在尺寸上玩花样，而是在房子的结构上动脑筋。于是就有人看到样板间改动了结构觉得很满意，等拿到钥匙才发现当初KFS改动的墙是房屋的承重结构，根本无法按样板间的式样进行改动。对付这种问题的方法仔细与图纸做比较，一旦发现结构上的改动，一定要在图纸上找到相应的位置，察看墙体是承重墙还是隔墙。承重墙通常会在图纸上以实心黑色色块标出，各位准房奴一看就明白的。

　　墙体厚度与位置

　　如果推开房间的大门，一眼就能看到整个房子的四个角落，这样的房子叫做仓库。仓库这东西咱们一般人是不会买的，买了也没法住。

　　一般而言，一套能够居住的房子，必然会用墙分割成不同的功能分区。咱们知道，墙这东西是物理上存在的，因此它一定会占用一定的空间。这个看来勿容置疑的事实在异地样板中就不一定成立。一些KFS会按照户型图上标注的房间尺寸来分割房间，完全忽略墙体的厚度。这样做的目的只是为了让房间看起来大一点。更隐蔽的做法是，将样板间中的墙体变薄。本来在实体中应该是用两块砖砌成的240毫米厚的隔墙，在样板中就变成了120毫米的单砖墙。要分辨这种样板间，大家只要在户型图上减去墙体的厚度，再和样板间的内空尺寸做比较就能知道。按照我国住宅建筑施工的相关标准，室内隔断墙的厚度应该是240毫米的砖体厚度加上两侧各15毫米的抹灰层，完成后的墙体厚度应该是270毫米。房间的尺寸应该在两边各减去半个墙体厚度，合起来就是减去270毫米。

　　装修

　　要说样板间里水最深的地方，就得属装修了。样板间的装修是以销售为目的的，看着当然好看，但适不适合自己用，这就是仁者见仁，淫者见淫的事儿了。样板间里为了显得空间大，经常使用开放式厨房。这样的厨房做点水果沙拉什么的还凑合，但是遇到了当川菜厨子的准房奴，那肯定是不实用的。除此之外，样板间里为了显得通透，用的是全透明的浴室，与父母住一块的准房奴住进去肯定显得尴尬。样板间里为了显得亮堂，没有采光的饭厅里用的全是大功率的射灯，咱们就是花得起那个钱也不一定受得了那个热。样板间里为了好看，用的墙排水的马桶（反正没有人会去用），等接了房才知道这根本就是不可能的任务。如此种种，不一而足。

　　所谓兵无常势，水无常形，样板间里的装修猫腻如此之多，限于篇幅，《Geek》无法一一为你指点，只有多看多学，像地主一样多买房，多装修，等到经验值够了，段位自然就提升了。

　　储物空间

　　严格说起来，储物空间还是属于装修的事儿。但是这个问题在几乎所有的样板间中都表现得很突出，因此咱们认为很有必要单独拿出来谈一谈。在样板间的卧室中，通常有床、有床头柜，部分样板间有电视柜和梳妆台，但大多数样板间是不会摆上衣柜的。即使有部分有衣柜的，大小也很有限，最多能放当季的衣物。那不当季的衣物怎么办？床上用品又怎么办？但凡有点生活常识的人都知道，衣柜应该是卧室中除了床以外最大件的家具了，KFS自然不会不知道这一点，之所以忽略掉衣柜，无非是希望卧室能够看起来空一点，大一点。明白了这点后，请你再回头看看样板间，想象一下如果增加一个大衣柜，能放下吗？能打开吗？能自如的活动吗？卧室只是样板间中储物空间缺乏的一个典型例子，其他的还有卫生间放不下清洁用品，客厅放不下空调，餐厅放不下餐桌，以及厨房放不下冰箱等等。所以《G e e k》提醒各位准房奴，参观样板间时一定记得仔细想象，有什么是家里有而样板间没有的东西，这些东西有合适的地方放么？

　　以上咱们所讲的问题，都是容易发生在异地样板间中的。相比之下，实体样板间能做的手脚就比较少，对于购房者来说就要安全的得多。不过最后两类问题在实体样板间中仍然很普遍，大家在参观时一定要多留心才是。

　　接房，对KFS的最后战役

　　经历了无数次KFS的阴招、PLMM的忽悠，各位准房奴过关斩将，一路走来，终于迎来了胜利的曙光。没有错，确实是胜利的曙光——咱们现在还在KFS控制下的慢慢黑夜中行走，想要获得最后的胜利，成为一个合格的房奴，那就得通过对KFS的最后战役——接房！

　　要接房，别忘了要看KFS的三书一证一表，这三书是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》与《建筑工程质量认定书》；一证则是《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；一表是指《竣工验收备案表》。只有这些文件统统都齐全了，各位准房奴才能去接房，咱们一切得按合同办啊。要是KFS拿不出这三书一证一表，就有说明接房肯定存在一些问题。万一是他们准备跑路而搞的假接房，那就算是以后各位准房奴升段到了房奴，也别想拿到那张梦寐以求的房产证。

　　要是所有文件都没有问题，咱们就可以开始入户接房了。一进门，各位准房奴等了这么久，终于看到了即将属于自己的房子，哪里有不激动的道理？可是对于接房这份严肃而认真的工作，干活的时候是千万不能掺杂半点感情在里面的。所以大家还是先收起笑容，露出KFS欠了咱们谷子还的是糠的表情，开始对面积的测量。测量的方法不用说各位准房奴都明白，无非是用卷尺在各个房间量出长度与宽度，最后将乘积相加。如果测量出的面积大于套内使用面积，那么请各位准房奴保持安静——你上辈子烧了高香，总算是赚到了。如果面积测量出来小了，而且两者相差超过了3%，没得说咱们直接就去找KFS理论，毕竟每一平方米都是咱们的血汗钱啊。

　　一般而言，KFS是不会好心给咱们的房子铺上地砖或地板的，这套房子除了有门窗之外，里面什么都没有，行话叫做清水房。对于清水房的接房，咱们可以从地面开始。按照要求，100平方米左右的房子，地面的高度差不能超过2厘米。2厘米的高度差光靠咱们的眼睛是不能判断的，所以必选借助一些小道具。不知道这个时候，是不是有的准房奴开始手忙脚乱，后悔没有带上哆啦A梦一起来接房了。不过没关系，清水房咱们就用清水来验。咱们先在地板上随便泼上几滩水，就可以通过水的流动情况来考查地面的平整度。不过这样的检测方法太过简单，误差较大，有经验的房奴的惯用做法是找一根长点的透明水管，里面灌上清水平铺在地面上，通过观察水管中气泡的位置来判断地面的平整度。

　　地面没有问题，咱们接着再来看看墙面。不过在检查墙面之前，咱们还是先用卷尺去测量一下层高。相信在前面各位准房奴也见识过了K FS在这方面的手腕，所以咱们还是一切以事实说话，多设立几个检查点，看看KFS到底有在层高上没有做手脚。量完层高，咱们现在才真正开始检查墙面。当然，在检查之前，各位准房奴最好自备一个200瓦的大灯泡在前面照着。虽然从节能减碳的角度，咱们应该用节能灯，可是前者的性价比非常突出，而且各位准房奴在接房时做的都是一次锤子买卖，所以用用白炽灯也不是什么大不了的事情。在大灯泡光辉的照耀下，如果墙体上的水泥有明显的的突起，则说明墙面不平，会给以后装修时带来很大的麻烦；如果墙体上的水泥有块状色差，那么各位准房奴就该提高警惕了——这些地方很可能是KFS为了掩饰瑕疵（如裂缝、缺口等）而做的表面功夫。对于这些地方，咱们是不可以放而任之的，全部都要一条一条记录下来，最后交给KFS一一整改。除了观察墙面，咱们还要找一把铁锤来敲打墙体，仔细听听声音来判断墙体内部有没有空洞，这个方法的原理就与选西瓜差不多。当然，这个在人民群众劳动实践中产生的方法也有不灵的时候——它在由空心砖砌成的隔墙面前就不管用了，所以咱们在检查墙面的时候还是要具体问题具体分析。

　　地面与墙面说完之后，再来说说门窗。基本上，KFS在门窗的数量上还是不会缺斤少两的，不过为了省钱，他们往往会在门窗的质量上做文章。最容易出的阴招就是将铝塑门窗换成了塑钢门窗，当然各位准房奴化解这招的办法也挺简单，咱们只要推拉一下门窗，感觉一下就行。通常而言，铝塑门窗的重量要被塑钢门窗大得多，手感也要厚实得多。其实，偷换门窗材料由于很好识破，精明的KFS现在已经很少用了——他们更喜欢将双层玻璃直接改成单层玻璃。虽然采用这两种玻璃的门窗咋看上去没什么不同，但是在实际使用的时候，前者比后者更隔音，更隔热。要是各位童鞋还没有练成火眼金睛忽略了这一点，那么以后的日子就够得喝一壶的了。

　　除了认真核对材料之外，咱们还必须检查门窗的密封性。看看门窗的间歇事是否过大；锁是否好用；闭合是否顺畅……

　　如果说咱们检查门窗是为了防止外面的雨水流进来，那么对厨房、卫生间的检查就是避免家里的生活污水流出去。想要知道自己的房子防水性到底好不好，咱们一般采用试水这一方法，也就是堵上排水口，看厨房与卫生间能存多长时间的水。在试水之前，各位准房奴可以看看KFS有没有在厨房与卫生间做防水层或防水层有没有剥落的情况。如果一切正常，咱们就可以一路大开水龙头，灌满水开始测试。按照国家标准仅测试24小时就合格了，不过，防水关系到自己，而且还关系到以后的邻里关系。所以咱们还是将测试时间放大到72小时。如果这样都啥事没有，咱们与KFS自然是皆大欢喜。

　　其实除了前面所说的检查文件、地面、墙面、门窗与防水之外，咱们在接房的时候还有不少地方需要认真对待。比如入户电线，下水管道、天然气接入等方面，对于它们总之是一句话：胆大心细脸皮厚，宁可遭KFS的白眼，也不放过一个可疑的地方。毕竟对敌人的善良，就是对自己的残忍，相信除了极个别喜欢自虐的准房奴之外，是没有人会这样做的。说了这么多，当各位准房奴在接房合同上签上自己的大名，交过大修基金的时候，各位童鞋就告别了准房奴这个段位，成功晋级为房奴了。最后，《Geek》一干房奴、准房奴+地主，用屈老爷子的一句话：路漫漫其修远兮，吾将上下之求索──予以共勉。