房地产众筹，靠谱吗？

　　1000元可以参与一套万科房子的拍卖，未中标还能分红！这样的好事源于万科的一次众筹活动，客户缴纳1000元即可参与众筹拍卖，90万的房子以54万起拍，未中标者还可以获得溢价分红。

　　这是一次房地产众筹，表面看来低投入高收益还无任何风险。可是花样百出的房地产众筹真的靠谱吗？

　　作为这两年时兴的概念，众筹在开发商和金融机构合作中受到极大的追捧。据统计，目前国内参与房地产众筹的房地产开发企业达到了11家，分别是万科、万达、远洋、绿地、绿城、碧桂园、方兴、众美、当代置业、保利、富力。

　　如此火热的房地产众筹，究竟是开发商们的又一次营销噱头，还是在互联网+的冲击下，传统开发商开始探索新路途？今天我们就房地产众筹的三个问题来探索一番。

　　问题一：什么是房地产众筹？

　　众筹（Crowd Funding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。这个概念2006年由美国互联网杂志《连线》率先提出，2012年12月美国的Fundrise网站将“众筹”这一概念引入房地产行业，“房地产众筹”自此诞生。这种模式里房地产商通过互联网平台，向投资者为其房地产项目募集资金，而投资者也可以从中受益。

　　房地产众筹兴起的原因其实很简单，一方面，受政策调控和供需变化的影响，房企的资金和销售两头承压，众筹模式不仅解决了房企的资金问题，互联网和大数据更成为了售房的利器。另一方面则满足了互联网金融时代多样化的投资需求。

　　问题二：房地产众筹怎么玩？

　　当看清楚房地产众筹的目的不过是营销和融资后，市场上出现的房地产众筹似乎也就显得没有想象中那么高深莫测了。下面我们以几个简单案例阐述目前出现的几种房地产众筹模式：

　　模式一：众筹拍卖：制造营销话题

　　【代表案例】苏州万科城

　　万科曾以苏州万科城的一套住房为标的，市场价约90万元，目标金额设为54万元，即该房总价的6折。具体分三步走：

　　第一步：发起众筹项目

　　万科向客户众筹意向金（1000元起投），客户投入意向金即拥有参加众筹拍卖的权限。当众筹的金额达到目标金额54万后，转入第二步。

　　第二步：进行拍卖

　　万科以低于市价的底价（和目标金额一样为54万）进行在线拍卖。交过众筹意向金人士开始参与拍卖。

　　第三步：分享拍卖收益

　　拍卖结束后，成交价超过底价的部分（若以80万成交，则超过底价的部分为26万）将被当作投资收益按比例返还给缴纳意向金的客户。

　　在这个过程中，对于众筹参与者来说，可以以市场价买到房子，而未拍到房子的众筹者也可以拿到“投资”收益。对于万科来说，众筹拍卖在当时属创意之举，吸引无数媒体目光，项目营销效果大增，还能测试当下市场价，以便及时调整价格策略。

　　模式二：集体定制：锁定未来购房者

　　【代表案例】碧桂园上海嘉定项目

　　2015年4月29日，碧桂园携手平安好房推出开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）发布认筹，进行项目融资。

　　融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者可以微开发商的身份，参与项目的设计、社区配套等过程，一定程度上实现产品“定制化”。项目完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。此后，投资者可以选择众筹权利转为产权，直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。

　　在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。

　　模式三：众筹投资：地产界的“宝宝”

　　【代表案例】华远地产

　　2015年7月15日，华远地产与诺亚财富宣布战略合作。双方共同发起一款房地产众筹产品。华远地产将在诺亚员工宝平台上线北京市场的三个核心项目：华远·华中心、华远·和墅、华远·西红世。用户可通过员工宝平台，购买针对上述三个项目的互联网金融产品，期限半年，可获得约6%的预期年化收益率，还可享受一定幅度的购房优惠。

　　曾经炮轰众筹的地产界大佬任志强，在这次为老东家华远地产与诺亚财富集团的战略合作站台时说：“目前房地产企业有自有资金的瓶颈和限制问题，资金流和现金流被突破和改变后，房地产发展模式可能会打破。众筹是在探索中的新模式，这种新模式有可能会颠覆传统的生产方式。”

　　问题三：业界人士如何看房地产众筹？

　　对开发商而言，房产众筹降低了购房门槛，提升了项目知名度，也符合地产与金融跨界合作的趋势。而对于金融机构而言，房产交易的单项额度和总额度都比较大，能够在较短时间内增加机构的资金管理额度。这是吸引开发商与金融机构加入众筹试水大军的最直接原因。

　　市场繁荣的背后却存在隐忧，无论在国内还是国外。路透社财经记者DanPrimack在评论美国众筹热时表示，风投是最难获得高收益的投资方式之一，而众筹的投资回报率甚至比风投还低。众筹表面上给了平头百姓更多投资机会，但它实质上是把一些不成熟的投资者带进了一个发行人欺诈概率更高的全新市场。

　　21世纪经济报道地产总监袁一泓则认为：到现在为止，房地产众筹还是过于超前。因为整个房地产金融还没有发展到这一步，中国的房地产投资基金尚有待发展，相关法律是缺失的。在这种情况下，所有房产众筹的探索都是实验，实验就意味着存在巨大风险。虽然可能获得30%、40%的回报，即使众筹资金到位，能否开发下去并不能保证。这是一个完全崭新的行业，有一百多个流程，每一个环节、每一道流程都非常专业，并非众筹投钱那么简单。

　　对于房产众筹模式的发展现状，袁一泓表示不乐观，“我还没有看到一个完整的众筹案例，看到更多的要么是分红，要么就是理财。现在要完整地评估这个房地产众筹买房仅仅是理论探讨。”

　　针对万达集团推出的“稳赚1号”，众柴网创始人、众筹专家涂涛表示：“万达的稳赚1号，实质上是普通投资者给了万达一个长期信用贷款，而且2016年后的物业只租不售，投资人的物业投资只能依靠长期租金收益了。而如果开发商筹集的资金投资失败，物业资产卖不出去或租不出去，那么投资者的投资收益如何保障？”

　　“在互联网快速崛起的时代，线下商铺的投资价值还能持续多久？这个是值得探讨的问题。在这个产品中，我们并没有看到对投资者有保障措施的物业资产抵押、第三方担保或保险公司承保等实质性的风险兜底机制，号称“稳赚”，似乎有点利用大众对大公司和首富级商业领袖的盲从心理。”涂涛说。

　　不少消费者也许并不理解什么是众筹，他们只看到了高收益，而房地产商正是利用了消费者的盲点，其实消费者并没有得到房产的产权或股权。专家提醒广大投资者，不要迷信开发商的所谓的新概念，这只是营销手段，通过发行理财功能的众筹产品，还可吸引一批潜在的客户，相当于提前锁定了消费客群。因此要看清开发商的真实目的，不要寄予过高的期望。

　　本刊记者 高环

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