朱立东：房地产行业将步入“青壮年期”

　　“每个行业每个产业都有它发展的生命周期，如果以人的成长类比，我觉得房地产将从青春发育期步入青壮年期。到了新阶段，房地产还会有继续的发展，因为从社会经济、人口红利和城市发展的大角度来说，依然能够支撑房地产的发展。但新阶段会呈现出一些新的与以前不同的特点。”

　　他是朱立东，是知名房地产企业——滨江房产集团股份有限公司副总经理，被业界人士称呼为“朱老师”。

　　在我们的采访刚刚开始的时候，有下属拿着厚厚的一摞资料走进办公室，对他的称呼也同样是“朱老师”，这个称呼似乎特别贴合他的工作方式，温文儒雅，谆谆教导，似长者在教诲，似为师者在传道授业解惑。

　　1984年，朱立东大学毕业到部队当了将近十年的兵。转业后到杭报成为一名媒体人。1997年，他开始以一个媒体人的角度接触房地产，作为一名见证者，将自己认为好得企业、产品、观点带给读者。也是从那时候开始，他与房地产结下了不解之缘。2003年，他受邀到滨江集团担任职业经理人，至今仍在为其服务。

　　专注于房地产行业18年，从一个媒体人到地产人，朱立东有着与众不同的清醒。也许与曾经的媒体经历有关，在他的言谈中，总能感受到一个老媒体人即便身处地产圈十余年，依然有着旁观者的冷静和洞察。他的言谈条理清晰、逻辑明确。

　　曾经的“杭州现象”为何出现

　　“杭州房地产的快速发展既是跟社会经济、城市化快速发展休戚相关的，也是同杭州这个城市自身特色密切相连的，杭州本身具有非常好的房地产发展条件。”

　　自1999年以来，杭州市商品房销售价格的累计涨幅居全国前列，远远超过同属副省级省会城市的南京以及并称为“人间天堂”的苏州。杭州市房地产价格的“异象”一度被称之为“杭州现象”。

　　对于此，朱老师说杭州房地产的快速发展既是跟社会经济、城市化快速发展休戚相关的，也是同杭州这个城市自身特色密切相连的。1998年我国实行住房制度改革，之后不久国家提出房地产是经济发展的支柱产业，从金融、税收等各方面进行扶持。社会经济发展，城市化进程加快的情况下，房地产进入快速发展阶段。

　　而杭州具有非常好的房地产发展条件：第一，杭州是一个风景优美的宜居城市；第二，杭州是一个非常适合创业的城市；第三，在前两个条件支撑下，杭州的经济快速发展，对周边城市的辐射也超过了很多其他省份省会城市的功能。例如广州，因为广州、深圳、东莞等多中心发展，所以省会广州的辐射有限。第四，杭州房地产的快速发展与浙江省的经济结构也是有关的。浙江是一个民营企业大省，民间资本众多，这样的经济结构成分组成跟房地产有着天然的耦合关系。自古以来的老观念让中国人对土地、对房子有着偏爱。民间资本集聚的经济结构决定了杭州的房地产发展在整个中国都很红火，所以才出现了所谓的“杭州现象”。

　　房地产行业将步入“青壮年期”

　　“每个行业每个产业都有它发展的生命周期，如果以人的成长类比，每个行业都有幼儿期、青春发育期、青壮年期和老年期。而房地产即将步入‘青壮年期’。”

　　房地产的发展与社会的稳定、经济的繁荣、城市化的进程以及人口红利是密切相关的。但是当市场数据反映出房地产不再呈现爆发式增长的时候，社会的质疑与从业者的疑惑随之而来。究竟房地产未来会走向何处？目前的起伏是下一轮爆发前的平静，还是房地产行业已经日薄西山，辉煌不再？

　　朱老师用他十几年行业观察与经验为房地产未来的发展打了个形象的比喻。他说每个行业每个产业都有它发展的生命周期，如果以人的成长类比，每个行业都有幼儿期、青春发育期、青壮年期和老年期。现在的互联网+就是处于青春发育期，它很像几年前的房地产，社会认同，机遇正当时，所以发展得特别快，特别好。

　　“我个人觉得房地产从青春发育期进入了青壮年期。到了新阶段，房地产还会有继续的发展，因为从社会经济、人口红利和城市发展的大角度来说，还是能够支撑房地产发展的。但新阶段会呈现出一些新的与以前不同的特点。”

　　未来房地产发展的五个特点

　　“未来房地产发展会出现分化，城市会分化，城市中的不同板块或区域会分化，房地产开发企业也会分化，而好的房地产开发企业、有品质有品牌运营健康的企业将会发展得越来越好。”

　　“第一，未来房地产的发展应该是平缓波浪形的。如果为过去十多年的房地产发展轨迹画一条发展曲线，它会是一条快速上升的直线，当然中间有一些不大的波动。而进入青壮年时期的房地产行业，它的发展曲线应该是平缓的波浪式地上升。如果过去是45°直线上升，未来可能就是10°甚至5°地缓慢上升，而且上升的过程中还会有周期性的上下波动。”

　　“第二个特点是分化。首先城市会分化，北上广深因为社会经济、人口、城市化的支撑所以即便在市场低迷的时候仍然表现不错。而三四线城市，没有人口导入，甚至很多人口外移，所以未来房地产前景可能不是很好。其次城市中的不同区域或板块也会分化，例如余杭接近杭州的区域如西溪湿地等地发展不错，而靠近临平北的地方并不是很好，当然这与供求也有关；最后房地产开发企业也会分化，以前房地产遍地是钱，谁都能赚钱，而今后好的企业、有品质有品牌的运营健康的企业会发展越来越好，市场份额也会集中到这些企业中。”

　　“第三个特点从住宅产品来说，未来房地产住的属性将会凸显出来。房地产既是金融产品，也是住宅产品，但在不同阶段两者的权重会有所变化。过去房地产财富效应突出的时候，很多人买房作为投资。但今后我相信住宅产品住的属性会更强化，作为金融产品的属性相对会弱化。作为开发企业来说，因为住宅产品住的属性突出了，我们在产品上也更多强调和营造‘家’的概念。”

　　“第四，未来政府对房地产的调控采取的手段会变化，可能会更多运用经济、金融、税收等市场经济手段。最后一个特点是购房的人群会更年轻化，与年轻人相关的智能家居、互联网、网络销售等，这一方面的变化趋势可能会越来越明显。”

　　互联网+应该是可以为我们所用的思维“互联网是考虑问题的思维方式，这是可以为我们所用的。例如互联网强调用户体验，房地产公司就可以考虑如何来增强客户的体验。”

　　谈到最近非常热门的“互联网+”，朱老师谦虚坦言自己不是很懂，但从他的话语中，我们仍然能够感受到对此他其实有着诸多思考。

　　“互联网+这一块我不太懂，但互联网它既是考虑问题的思维方式，又是可以为我们所用的工具。从这两个维度，我个人觉得房地产是应该按照这两个思路去发展，去做一些接轨。现在互联网强调用户体验，房地产公司就可以考虑如何来增强客户的体验，这是一种思维方式。”

　　“同时，在互联网+的这样一个产业发展过程中间，它是一个工具，也是一个非常大的产业。比如房地产发展的过程中间，如何跟这样一种形态比较好的结合起来，比如通过互联网拓宽销售通道、通过大数据对产品叠代、对项目进行网上展示等。”

　　“随着购房人群年轻化以后，审美观、价值观都会有变化。过去我们做三室二厅一卫，但现在年轻的购买者更加讲究生活品质，所以要从三室二厅一卫转变成三室二厅二卫。过去我们的户型中经常会有一个书房，而现在年轻人更喜欢互联网，所以未来在户型设计上我们可能也会做出调整。”

　　彼时，也许我们不明白为何称其为朱老师，在两个小时的交谈后，这个温文尔雅的中年人确实如老师一般，以其多年从业经验，对这个他服务十余年的行业侃侃而谈，谈房地产的过去、未来，谈房地产的跨界。也许真如他所说不懂互联网+，不懂房地产电商，但凭着多年工作的积淀与对事物敏锐地洞察，他依然从容地面对。

　　L：“3·30”新政后，住宅产品市场表现不错，但商业地产却不尽如人意，库存高、同质化明显。对于杭州商业地产的未来您如何看？

　　Z：从城市属性来说，肯定是住宅地产比商业地产更符合杭州的特色与属性。当然一个城市要有人住，肯定也要有商业的公共空间，但要有一个合理的匹配量。而像现在杭州的商业地产，我个人觉得在量上矛盾可能更突出。商业地产相对于市场来说，肯定是供更大于求。杭州确实需要这么多综合体吗？经济发展需要这么多的写字楼吗？

　　比如像城市综合体，城市综合体的业态是多样化、多重的，体量规模也相对较大，但是它应该是与城市人口相匹配的，同时相对来说也有商圈，有一定的半径。在国外50万人口才可以支撑起一个综合体。如果以50万人口来衡量，杭州的综合体肯定是偏多了。同时综合体里的业态，一般来说应该是办公、购物、餐饮、娱乐综合的，但我们现在很多综合体更多变成了餐饮综合体。餐饮的比例在综合体中一般是不超过20%。因为餐饮行业的利润、坪效（每一平方米能够产生的效益）肯定不算是最高的，如果一个综合体都变成餐饮的话，它是无法支撑这个综合体的。但是现在各种原因导致很多综合体可能就是餐饮综合体，有些综合体中餐饮的比例甚至达到50%，大家去那边就是去吃的，这也是不正常的。

　　另外像写字楼，今年杭州写字楼和商铺已出现降租金的现象，这在以往是比较少见的。这种现象说明饱和状态慢慢体现出来了。钱江新城打造了将近十年，才形成现在的氛围，但一江之隔的钱江世纪城，写字楼今后会冷清很多。所以说住宅的现状可能是供大于求，商业地产是供远远过于求。基本常识告诉我们商业地产的问题和风险项会更大一些。需求上是供大于求，还有与市场是否接轨的问题。比如EFC它的产品是跟需求人群找到了对接点，所以它的销售非常好。因此目前杭州的商业地产总体上供大于求，而如何做好商业地产，就需要考虑与人群的匹配度。

　　L：目前几个月杭州房地产市场成交量暴涨，您觉得现在的成交量是正常的状态吗？

　　Z：总体上应该说是正常的状态“。3·30”新政以前想购买二套、三套住宅的人因为政策的限制而无法购买，新政实施后，这些人重新投入到房地产市场。这应该是前期积累的一次释放。前面我们说到现在住宅作为金融产品的属性慢慢减弱，消费者购房更多是自住。所以“3·30”新政以后，杭州房地产总体还是健康的。但房地产自身还是有一定的问题，阶段性的供大于求的矛盾依然存在。

　　L：您觉得对于购房者来说现在是好的买房时机吗？

　　Z：我认为这有几个纬度，一个纬度是你买房究竟是干吗的；第二个要看这个区域，买房肯定是有方位感的，很少会有城西工作的人到城东买房。所以要看周边楼盘的供应量究竟如何。从大的市场来看，供应量是供大于求，但是还有小的区域，小的区域里也有供应量很多、供应量一般和供应量少几种情况。第三是你买房的周期究竟多长。如果说你考虑的时间是半年到一年周期的，又是买来自己住，我觉得现在是买房的时机。以杭州来说，从前年、去年到今年为一个周期，从总体市场来看这个周期最低迷的时候已经过去了。从现在到明年7月份，除非突发事件，市场发生急剧变化的可能性是不大的。所以如果买来自己住，考虑的区域供应量是平衡的，买房的周期又是在一年内的，那么我觉得现在是不错的时机。

　　L：滨江集团销售业绩一直表现不错，这其中是否有什么独到之处？

　　Z：我觉得这个与我们集团董事长戚总是有很大关系的。企业的核心人物在企业发展过程中的权重应该是占80%以上的，尤其是像我们这样的股份制企业。所谓的审时度势应该是在能够敏锐敏感地把握市场脉搏的前提下，比较果敢，该出手时果断出手跟该收手时果断收手。当然这应该是在对市场比较敏锐判断的情况下，作正确判断。

　　本刊记者 高环