深圳控股（00604.HK）是深业集团有限公司旗下的子公司，在1997年于香港联交所上市，主要从事房地产业务。集团主要的发展重心主要在深圳，近年逐渐在其他核心城市发展房地产业务，也致力于成为一流的房地产开发及不动产运营商。
上半年收入63亿增47％
截至2015年上半年，集团实现营业收入62.79亿港元，同比增加47.5%；毛利达到21.32亿港元，同比去年同期的10.3亿港元接近翻了一倍。毛利率为34.0%，比去年同期上涨9.8%。分类收入方面，物业发展营业收入47.1亿港元，物业投资收入3.82亿港元，物业管理收入达6.67亿港元，都比去年同期有非常明显的增长。每股净资产为4.53港元，比去年同期4.68港元有所下滑。
深圳项目毛利率达45％
上半年，集团完成销售额76.6亿元人民币，其中有65%的销售额来自于深圳项目。集团的深圳项目给毛利率的上升给了巨大的推动力，入账项目比例从去年同期的22.7%提高到72.2%。期间，深圳项目的平均毛利率约为44.7%，二线城市平均毛利率约为27.0%，三线城市平均毛利率仅有10.8%。截至今年7月底，集团已经完成了110亿合同销售额的全年目标，而这个数据已经比去年全年增长了约50%。
近年来，内地房地产的发展平稳，但区域分化和产品差异是市场存在的一个大问题。截至2015年5月，作为一线城市的代表，深圳房价同比上涨了30%，这很好地说明深圳房地产市场在今年上半年的繁荣。深圳有接近2，000万人口，平均年龄低，对外来人口吸引力强，在互联网、金融、创新科技等行业都有大量先进企业。由于对房地产市场的强烈需求和超高的购买能力，在将来的一段时间，深圳房地产市场的前景都会被长期的看好。集团在深圳项目上超高的毛利率，也使得集团更加坚定发展深圳项目的决心。
2015年6月，集团以每股4.13港元的价格，进行了6.7亿新股的配售，为集团筹得了接近27亿港元的资金，净负债率由79.9%下降到59.0%；在借贷方面，集团平均借贷成本在逐步的降低，于2015年上半年达到4.9%；其中59.9%为人民币债务，40.1%为港币或美元债务。
与深国合作拓前海项目
未来发展方面，深圳控股将会继续保持和深圳地铁及深圳国际（00152.HK）之间的合作，并且积极寻找和深圳市国企以及政府合作项目的机会，继续提升品牌形象，尤其和深圳国际将要合作的前海项目非常值得期待。集团在将来的发展方针也会随着时代转变，由“开发销售为主”逐步转向“开发销售与持有运营并重”的模式，以适应市场各种不同的需求。其中提出的养老的新概念，也是集团在逐步贴切市场需求的一个新举措。未来3年，集团在深圳市区拥有约400万平方米的土地储备，占土地规模的40-50%，价值占70%以上。
风险方面，由于上半年已经达到了全年的销售目标，集团预期下半年将会放慢推出新盘的速度，以使得今后两年的增长达到20%到30%。市场风险，集团大部分销售额集中在深圳项目，地区性政策性的调控对集团收益的影响比较大。储备风险，三线城市土地储备亏损依旧在持续，多余的土地储备将逐渐会以一定的价格归还给政府。现价市盈率为5.21倍，发展前景乐观，期待下半年的表现。
软库中华研究部/文
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