公共租赁住房法律制度研究

　　摘要：公共租赁住房制度从提出到现在近十年时间，其体系不断完善，但在发展过程中也存在缺少统一的住房法律法规、制度发展时间短缺乏实用经验等问题，这反映出我国相关立法的缺失。本文通过分析公租房制度的现实困境，结合我国当前法规政策，尝试在法律制度方面为我国公共租赁住房的发展提供提出参考建议。

　　一、公共租赁住房制度概述

　　公共租赁住房（以下简称公租房）是指限定建设标准和租金水平，各社会主体参与，面向广泛符合标准的目标群体提供出租的保障性住房。公租房的主要特点有：其一，主要目的是促进住房再分配，增加我国商品房市场的稳定性，抑制房价上涨；其二，公租房产权归国家所有，承租人在法定条件下或法定时间内租赁该住房，在条件不满足时便需搬离住房；其三，公租房保障的对象不仅是低收入群体，还囊括如新毕业就业人员、外来务工人员等中等收入群体，在社区设计、人员结构上更科学合理。

　　但我国公租房改革起步晚，相关法律不完善，难以有效解决城市中低收入人群的现实困境。本文通过研究我国公租房制度的发展现状，结合相关法律法规，参考国外相关制度和立法，对我国公租房制度提出相应法律方面的建议。

　　二、公共租赁住房制度存在的法律问

　　公租房制度可以有效减轻城市中低收入人群的住房压力，改善居住环境，但目前我国公租房制度还存在许多问题有待完善。

　　（一）缺少公共租赁住房规划的法律规定

　　虽然住建部发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和国务院发布的《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中都规定了公租房需科学地进行规划和布局，但由于缺少相关的立法和鼓励措施，地方为减少成本多将公租房社区规划在相对偏远的郊区，配套设施不完善，增加了中低收入群体的交通等生活支出。2007 年的《中华人民共和国城乡规划法》将“改善人居环境”作为了立法目的，但是却没有具体和详细的条款对于公租房的建设进行规定。

　　（二）缺少公共租赁住房的运营的法律规定

　　长期以来，我国公共租赁住房的建设和管理大部分是由政府部门负责，政策设计欠完善、管理方式也相对落后，没有相关的法律对违法行为进行约束。1998 年以来经济适用房政策的经验和教训可以看出，过度依靠政府，责任分工不够明确，没有相对应的有效的监管机制导致执行过程中产生很多问题，直接影响经济适用房制度的效果。然而到2018 年为止，我国公租房的相关法律法规大多以部门规章和地方政府规章的形式在运行，尚未有一部完善的住房类法律。公租房的执行情况极大地依靠当地行政机关的效率和自制力，无法形成一个高效稳定长期的住房租赁制度。

　　三、完善公共租赁住房运营制度

　　（一）完善公共租赁住房建设质量法律法规

　　据2019 年我国消费者协会数据统计，全年全国商品投诉案件中涉及房屋建材的投诉案件有28060 件。从投诉的情况来看，我过住房质量水平还有待提高。为防止个别地方政府或者承办方为减少公租房成本而降低住房质量，我国应当加强对住房质量的监管。目前我国住房质量的相关法律法规比较分散，涉及到住房质量的法律规范主要存在于《城市房地产管理法》、《建筑法》、《产品质量法》等单行法律规范中。而现有的行政法规、部门规章和地方政府规章数量虽然较多，但是效力较低。因此，针对以上问题专门立法，加大对违反建筑设计标准行为的惩罚力度，使公共租赁住宅不仅仅可以满足承租者的居住属性，更能保障居住者的生活环境和质量。

　　（二）完善公共租赁住房准入和退出法律法规

　　公租房是国家为保障中低收入群体的居住权利而制定的国家福利政策，对保障对象有着严格的准入标准。但也存在个别富人谋取公租房的现象。新加坡对于在公共住房的申请中弄虚作假的人给予高额的罚款和6 个月的监禁，通过将虚假房屋买卖行为入刑有效地预防止权力寻租。我国应当进一步完善房管、公安、民政、社保、工商数据共享的管理信息的示警模块建设工作，可尝试与银行共建公租房租户消费示警系统，按期评估。除加大监管力度外，也应注重科学的制定准入和退出机制，制定符合当地经济收入标准的补贴政策。

　　同时，我国在保障承租人居住的建筑质量和生活环境后，也要加大对承租人使用房屋情况的监管。公租房的建设除前期需投入大量资金以外，由于使用年限的增加和不合理的使用或人为破坏，房屋需要定期进行维修，增加政府财政支出。因此，通过立法方式加大对破坏或不当使用公租房行为的惩罚力度，可以有效约束承租人的行为，增加公租房使用年限。

　　（三）完善公共租赁住房运营机构监管的法律法规

　　公租房市场化运作和管理后，政府仍应用“有形的手”进行适当干预，而政府介入市场的首要任务就是完善法律法规，创造住房和土地产权能够被清晰界定、转移和维护的市场环境。同时，政府应适当干预租金定价，符合中低收入人群的负担能力。在土地出让金的使用方面，政府也可以通过立法的形式予以规定，保证有详细、科学可执行的计算方式和使用办法，提高对公租房的投资力度。在税收方面，政府可以对公租房投资建设的各个环节减免税收，鼓励社会资本进入公共住房融资，可以减少政府的财政压力，使公共住房项目有充分的资金进行建设。

　　综上所述，政府适当的干预对于公共住房制度的实行具有不可替代的作用，只有通过立法的不断完善来规范政府的行为，才能够让政府在法律规定的范围内更加有效地推动公租房制度的实施。

　　四、结语

　　目前，我国的公租房制度才刚刚起步，相关的法律制度也并不完善，国家的政策虽具有不可替代的作用，但是缺乏稳定性和统一性。随着我国法治建设的不断深入，与住房保障相关的法律法规也将逐渐的完善。进一步完善公租房制度是满足我国中低收入群众基本住房需求、实现我国全体人民住有所居目标的重要任务，也是促进社会公平与正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。

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