国有企业发行保障性租赁住房REITs 路径探析

　　摘要：2022 年，保障性租赁住房被正式纳入基础设施REITs 发行试点范围。然而，作为建设运营保障性租赁住房的重要主体，国有企业在发行REITs 过程中，遇到房屋产权和净现金流分派率普遍无法满足发行要求的问题。本文通过对国家相关政策进行深入研究，提出了可行的过渡性方案。

　　发行保障性租赁住房REITs的政策和意义

　　加快发展保障性租赁住房是党中央、国务院作出的重大决策部署，是坚持以人民为中心的发展思想的生动体现，是新发展阶段住房保障工作的重中之重。

　　R E I Ts，即基础设施证券投资基金，主要是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募R E I T s在证券交易所上市交易。

　　发行保障性租赁住房REITs是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的具体措施，可有效盘活存量资产，畅通建设融资渠道，促进作为基础设施的保障性租赁住房实现高质量发展。

　　同时，作为一种低风险的金融产品，保障性租赁住房REITs对拓宽社会资本直接投资渠道，增加社会资本投资性收益，建立企业产融结合平台有着巨大的促进作用，可以推动保障性租赁住房建设运营形成良性投融资大循环。

　　2020年7月31日，国家发展改革委印发了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金( R E I T s )试点项目申报工作的通知》，将仓储物流项目，收费公路、铁路、机场、港口项目，城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目，数据中心、人工智能、智能计算中心项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目和智能交通、智慧能源、智慧城市等项目，列入发行基础设施公募REITs首批试点项目，而保障性租赁住房并未列入其中。

　　2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（R E I T s）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。

　　2022 年5 月27 日， 中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，正式将保障性租赁住房纳入基础设施R E I T s发行项目的试点范围。

　　发行保障性租赁住房REITs的基本条件

　　根据国家发展改革委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（R E I T s）试点工作的通知》要求，基础设施REITs申报发行要满足5 个基本条件。

　　一是基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权，项目公司依法持有拟发行基础设施R E I T s的底层资产。

　　二是土地使用依法合规。

　　三是基础设施项目具有可转让性。

　　四是基础设施项目成熟稳定，项目运营时间原则上不低于3年，现金流持续稳定且来源合理分散，项目现金流投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

　　五是资产规模符合要求，首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，发起人(原始权益人)具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有，按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2 倍等。

　　国有保障性租赁住房的主要来源

　　2021年4月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作时强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，首次提出保障性租赁住房的概念。同年6月24日，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房筹集和建设正式启动，并以符合小户型、低租金、面向新市民和青年人供应为主的主要特征。

　　由于保障性租赁住房发展时间短，叠加新冠肺炎疫情对项目报建、施工和产权办理等进度的影响，现在并没有新建成且运营时间满足不低于3年的基础设施R E I T s发行基本条件的保障性租赁房项目。

　　目前，国有保障性租赁住房的房源大部分是以国有企业正在经营的公房、公租房等住房为主体改造而成。各地政府也都出台了支持政策，鼓励国有企业带头开展保障性租赁住房建设运营工作，建立健全国有企业通过多种方式参与保障性租赁住房建设和运营的考核机制,充分发挥国有企业引领示范作用。

　　国企发行保障性租赁住房REITs 存在的主要问题

　　从我国保障性租赁住房供给的现实情况来看，国有企业是当仁不让的主力军。目前，国有企业发行保障性租赁住房R E I T s主要存在产权、净现金流分派率等方面的问题。

　　一是产权问题。由于国有企业一般都是将直管公房、公租房改造成保障性租赁住房。房屋产权一般为政府住房保障管理部门所有，国有企业只是受托经营主体。国有企业作为经营主体发行保障性租赁住房R E I Ts，就与基础设施R E I T s申报发行要求的“基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权”不符。

　　二是净现金流分派率问题。由于公房、公租房属政府保障性住房，出租对象为政府保障对象，租金执行的是政府指导价格，普遍低于市场租金价格及保障性租赁住房的租金价格。若采用市场法评估的资产价值作为评估净值，按照“净现金流分派率=预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值”公式测算，用公房、公租房改造的保障性住房发行基础设施REITs，每年净现金流分派率仅约1%，这就无法满足“预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”的基础设施REITs发行条件要求。

　　国企发行保障性租赁住房REITs 的实现路径

　　针对国有企业发行保障性租赁住房REITs存在的上述问题，结合基础设施REITs发行要求，可以根据以下思路加以解决。

　　一是实施产权划拨。国有企业的公房住宅物业，按产权归属可分为直管公房和存量公房两种。直管公房的产权归委托单位，存量公房的产权经流程审核可划拨到国有企业。

　　对于适合改造为保障性租赁住房来发行基础设施REITs的直管公房和公租房，可参考存量公房的划拨流程，将产权由政府相关部门和单位划拨到国有企业，以满足国有企业发行保障性租赁住房基础设施REITs对资产权属的要求。

　　二是采用收益法评估。国家发展改革委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，对净现金流分派率和计算公式作了要求，但对公式中的目标不动产评估净值的评估方法没有作具体规定。

　　对适合改造为保障性租赁住房发行基础设施R E I T s的公房、公租房等租赁价格受限的住宅资产进行划拨时，可考虑租赁价格受限的实际客观因素，以实际租赁价格作为评估依据，采用收益法进行资产价值评估，以评估值作为发行基础设施REITs时的目标资产评估净值参考，以达到发行基础设施REITs对项目净现金流分派率的要求。

　　结语

　　为筹措保障性租赁住房建设发展资金及盘活存量资产，在当前新建保障性租赁住房经营年限不能满足基础设施R E I T s发行要求运营满3年时间的情况下，通过产权划拨和收益法评估两种途径，来解决国有企业将正在运营中的公房、公租房改造为保障性租赁住房发行基础设施REITs时遇到的问题，可以说是一种可行的过渡性方案。

　　今后，随着更多新建的保障性租赁住房完成确权上市并达到运营年限要求，国有保障性租赁住房就可直接发行基础设施R E I Ts，不再需要通过改造公房、公租房等物业实现过渡。未来，保障性租赁住房R E I T s将进一步发挥好资本市场功能，高质量推动保障性租赁住房规模化和专业化发展。