从不动产“带押过户”看未来金融机构信贷资产流转交易方式的转变

　　清江

　　2023 年3 月30 日，自然资源部、原中国银保监会联合印发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称“《通知》”），明确规定交易双方在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。从2023 年3 月份澎湃新闻记者对自然资源部的采访中获悉，全国已有15 个省份100 多个地市实践开展了“带押过户”。本文将对“带押过户”不动产交易方式的影响展开分析，并对未来金融机构信贷资产流转方式的转变作出展望。

　　一、法律的修订带动不动产交易方式的转变

　　传统模式下的二手房交易，按原《物权法》规定，如果卖方房屋已有抵押，需要先将贷款还清、房产解押后才能过户。这种先解押、后过户的方式虽符合法律规定与社会基本逻辑，但大大加大了二手房在市场上的流通难度，提高了交易成本，也阻碍了信贷资产在金融机构之间的流转。常规解决方式是卖方自行筹措资金，或者使用民间过桥资金归还原贷款。为提高涉抵押房产交易的便利性，加快信贷资产在金融机构之间的流转，各金融机构在原《物权法》的规定下探索出了赎楼贷、提放保等不同的解决方案。与过桥资金相比，这些金融产品可以适度降低客户的交易成本，但是总体资金成本依旧偏高。

　　随着近年来国内房地产市场持续低迷，尤其是一线城市外房价的大幅下跌已经严重影响到金融机构信贷资产的安全，“带押过户”成为当前降低交易成本，便利交易，加快信贷资产流转的重要选择之一。

　　2020 年5 月新修订的《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”这一法律规定为“带押过户”业务的开展提供了法律依据，买卖双方无需任何一方筹集大量资金提前偿还贷款进行解押，大大降低了交易成本，提高了交易成功率，新的交易模式开始出现和发展。

　　《通知》下达后，国家金融监督管理总局各地监管局（原各地银保监局）、不动产登记部门等相关部门积极行动，出台相关政策与便利化措施，协同推动“带押过户”落地。关于“带押过户”的模式，《通知》中给出了三种模式：模式一，新旧抵押权组合模式模式二，新旧抵押权分段模式；模式三，抵押权变更模式。无论采用哪种模式，都离不开第三方资金监管机构的参与。在第三方资金监管机构的选择上，大部分试点地区通常采用由买卖双方协商确定的方式，可以是公证处、银行或其他符合条件的资金监管机构、金融机构等，这些机构的共性是有政府或者国资背景，具有资金监管功能，有着很强的社会公信力。在资金风险控制方面，若交易失败，第三方资金监管机构也会将资金原路退回，买方也不必担心预付了购房款却无法取得标的房屋。所以实质上，第三方资金监管机构在“带押过户”业务中扮演着信用中心的角色，从而取代过桥、赎楼和担保等方式，交易双方也无需再支付该部分的成本，减轻资金压力，降低交易风险，平衡交易双方在交易过程中的地位。

　　“带押过户”这一新的交易模式发展初期，尤其是多主体参与的，需要各主体的协同和磨合，但其降低交易成本、缩短交易周期的优势明显，随着国家对房地产市场的重新定位，“带押过户”的成交规模会再上一个台阶。

　　二、未来金融机构信贷资产流转方式的转变

　　《通知》中对“带押过户”的定义为：“‘带押过户’是指依据《民法典》第四百零六条‘抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定’的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。‘带押过户’主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。”

　　从理论层面上讲，《民法典》第四百零六条的规定适用于基于民事法律关系的所有抵押人、抵押权人和抵押财产。但从实际操作层面来看，目前各地的“带押过户”试点范围都仅局限于最容易落地的“无逾期”状态的住宅贷款，交易对手限于个人与个人以及对应的银行之间，转让的抵押财产也仅限于住宅。

　　长远来看，随着“带押过户”业务的不断成熟，带抵押转让的抵押财产种类也会越来越丰富，从个人住宅到商业地产、土地、不动产、无形资产和股权等等，抵押人从个人扩展到法人，抵押权人从银行扩展到其他金融机构，对应的金融机构信贷资产的种类也会从按揭贷款扩展到房抵贷、经营性物业贷、股权质押贷款等等，最终演变成一个万亿级别的信贷资产流转交易平台业务。未来对信贷资产流转交易平台的功能要求，除满足个人住宅“带押过户”对第三方资金监管机构要求的资金监管功能和社会公信力之外，还需具备交易平台属性和面向公众的专业化服务能力，提供交易及相关服务。现有的第三方资金监管机构普遍业务结构单一，无法实现平台化运营，已远远无法满足未来的业务发展需求。放眼市场，具有国资背景的国内大型产权交易机构和金融资产交易所（以下统称“交易所”）是具备这样的功能和能力的。

　　各家交易所的业务范围中，都有资金监管这一项。《民法典》出台以后，许多金融机构已对带抵押转让业务做过尝试，各家交易所或多或少均做过资产带抵押转让的项目，但由于各家交易所在该领域没有深入挖掘以及提供带抵押转让相关的服务，所以没有形成一个特色化和规范化业务。换言之，如果把交易所现有的资金监管职能单列出来，为交易参与方提供带抵押转让相关的服务，即可开展“带押过户”业务，其市场规模和前景，值得关注。

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