产权交易资本市场助力重庆机场集团创新基础配套设施轻资产建设运营模式

　　重庆联合产权交易所集团

　　民航业是战略性产业，机场作为民航基础设施，是城市通往世界的大门，为经济社会发展提供重要支撑。作为西部大开发重要的战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点和内陆开放高地，近年来，重庆民航基础设施不断完善，辐射带动作用不断增强，实现了持续快速发展。重庆江北国际机场T3A航站楼及第三跑道2017年建成投用，成为我国中西部地区第一个拥有三座航站楼、实现三条跑道同时运行的机场；T3B航站楼及第四跑道工程2020年开工建设，预计2024年底全面建成。截至2022年底，江北国际机场累计开通国际及地区航线109条，通达36个国家80个城市，航线网络覆盖五大洲主要经济体和城市，迈入全球繁忙机场行列。

　　在快速发展的同时，重庆民航基础设施保障能力不足的短板日益突显。作为重庆民航基础设施的建设主体，重庆机场集团对标对表重庆新的战略定位和要求，借助产权交易资本市场，创新机场基础配套设施轻资产建设运营模式，推动重庆江北国际机场旅客过夜房及综合服务中心合作建设运营项目落地，加速推进国际航空枢纽建设，奋力书写新时代内陆开放高地建设的新篇章。2022 年7 月，重庆江北国际机场旅客过夜用房及综合服务中心征集合作经营方项目在重庆联合产权交易所集团（以下简称“重庆联交所”）成功征集深圳市前海才旺鑫实业有限公司组成的联合体，成为重庆机场集团探索配套服务轻资产化的重要实践，为创新公共基础设施建设模式、降低建设运营成本、提升运营效率水平提供了借鉴。

　　一、立足打造国际航空枢纽，积极探索基础配套设施轻资产化运营

　　重庆机场集团成立于2003 年11 月，注册资本22.56 亿元，重庆市国资委和重庆发展投资有限公司分别持股71% 和29%，主要经营管辖重庆江北国际机场、黔江武陵山机场、巫山神女峰机场和武隆仙女山干支线机场。

　　重庆江北国际机场作为国际航空枢纽机场、西南机场群核心机场、国家一类航空口岸，2006 年跻身全国十大机场行列，2019 年跻身全球机场50 强，2021 年旅客吞吐量排名全国第四、2022 年位列全国第二。随着运力的不断增长，重庆机场集团承受的财务压力越来越大。特别是2017 年江北国际机场T3A 航站楼及第三跑道建成投用后，每年计提折旧大幅增加，财务费用高企，面临经营亏损、负债增长、支出压力多重压力。为补足基础配套设施短板，拓宽融资渠道、降低企业融资成本，有效解决项目“落地难”问题，重庆机场集团积极探索创新发展新模式，依靠机场资源和品牌优势，推动基础设施项目建设向轻资产化转型。2022 年4 月，重庆江北国际机场旅客过夜用房及综合服务中心征集合作经营方项目在重庆联交所挂牌，成为重庆机场集团探索轻资产化转型的“破题”之作。

　　二、创新产权交易方式，助力机场基础设施合作项目“破题 ”

　　重庆江北国际机场西区旅客过夜用房及综合服务中心项目于2012 年8 月获准立项。彼时重庆机场集团正全力推进重庆市和民航局“十二五”重点建设项目江北国际机场T3A 航站楼及第三跑道工程建设，为推动项目落地，重庆机场先后策划实施多次对外招商，最终均因意向合作方原因未能达成实质合作，造成项目被搁置多年未能启动。2020 年，重庆联交所在企业走访交流中获知项目情况后，立即着手开展项目分析策划，面对机场集团项目融资、开发、运营多重需求，重庆联交所通过深度参与项目路径设计、方案策划、实施推进，推动重庆机场创新采用BOT 模式、通过产权交易市场公开征集投资合作方，助力重庆机场集团引入社会资源，创新机场基建项目建设运营方式，推动轻资产化转型“破题”。

　　（一）分析项目情况，深度挖掘项目亮点

　　重庆江北国际机场西区旅客过夜用房及综合服务中心项目，包括旅客过夜用房和综合服务中心两个相邻地块。在地块区位方面，两个地块位于江北机场核心区域内，均为划拨用地。其中旅客过夜用房地块约4 万平方米，综合服务中心地块面积约9.9万平方米，紧邻金港国际商业中心，居住及商务氛围浓郁，依托机场高速、城际直达巴士和城市轨道交通，可快速通达周边城市和市区；在项目定位方面，旅客过夜用房以解决机组和旅客中转过夜住宿为主，适当兼顾驻场员工品质化居住需求，涵盖高端酒店、中端商务型酒店、部分品质化公寓和网红配套商业等业态的商务综合体，可建设施不小于6.9 万平方米；综合服务中心以向驻场单位、临空企业、场内员工和旅客提供综合服务为主，适当兼顾周边居民的配套需求，涵盖商务写字楼、商务中心、小体量经济型酒店等业态的商务综合体，可建设施不小于17.1万平方米。项目地块容积率控制在1.5以上。

　　（二）创新交易模式，兼顾各方权益

　　机场配套设施建设具有特殊安全监管属性，机场集团不能简单地将地块一卖了之，但其表示不愿进行重资产投资建设，且在商业运营方面也不擅长。为确保机场集团有效实施项目监管，避免合作过程中对项目掌控不足的风险，重庆联交所统筹兼顾项目公司自主权利最大化和机场集团监管权力落地，主动上门与机场集团多部门及第三方专业机构开展项目方案研讨、可行性分析、税务筹划等工作。经过近两年的跟进沟通、反复论证，在借鉴国内先进机场引入社会资本合作开发做法的基础上，共同创新性地设计出“项目委托建设管理+经营权转让”交易模式。即通过交易所平台选择专业化合作投资经营方，负责项目投资建设和后续运营，机场集团负责审定工程建设方案、监督施工进程及运营情况，推动合作双方资源共享、优势互补，为项目落地、互利共赢，推动合作效应最大化奠定了基础。

　　（三）合理设定标的，推动项目落地

　　由于项目建设运营周期较长，项目费用涉及项目建设投入及项目运营期间发生的相关税费，在“委托建设管理+经营权转让”模式下，合作方作为项目建设运营主体，承担了项目投资、建设和维护工作，被授予项目运营权。因此，确定经营权转让的价格，形成项目投资、建设、运营合作闭环，成为项目最终落地的关键。重庆联交所项目团队协助重庆机场集团确定了以经营权转让年费作为本项目招商阶段投资人的竞价标的，并通过充分测算，设定了涵盖房产税、印花税、土地收益等税费的经营权转让年费底价，确定项目挂牌底价为680万元/年。

　　（四）细化投资人条件，引入项目合作方

　　根据项目相应体量，设定投资人应为2020年净资产不少于4亿元，近三年审计报告现金流量净额每年不少于2亿元，利润总额每年不少于1亿元，且自2017年以来具有酒店、公寓、写字楼、商业综合体或购物中心项目投资或运营管理经验，投资或运营管理的酒店、公寓、写字楼、商业综合体或购物中心物业面积合计不得低于5万平方米，且单个项目不得低于2万平方米的中国境内或境外注册企业的资格条件，尽量防止由于意向投资方实力不足，导致项目出现后续停摆的情况。

　　项目挂牌后，重庆联交所围绕机场集团地块资源、项目区位优势，以及项目建设运营模式，积极推介、广泛对接，最终成功引入深圳市前海才旺鑫实业有限公司组成的联合体，以680万元/年的经营权转让年费获得合作投资经营方的资格，30年累计经营权转让费2.04亿元。2022年11月4日，机场集团公司与中选投资人联合体签署《重庆江北国际机场西区旅客过夜用房及综合服务中心项目投资合作协议》，按照项目建设运营规划，项目合作期限为34年，包括建设前期、建设期和经营权转让期三部分，其中建设前期和建设期合计不超过4年，经营权转让期为30年（20年+10年）。至此，重庆江北国际机场旅客过夜用房及综合服务中心征集合作经营方项目在沉寂多年之后终于重焕生机。

　　三、聚焦轻资产化转型，实现经济、社会效益“多赢”

　　重庆联交所通过创新重庆江北国际机场旅客过夜用房及综合服务中心征集合作经营方项目交易模式，为机场集团节省了数亿元的项目建设的巨额投入，避免了多业态项目建设和运营经验不足带来的投资、运营、管理风险，助力机场集团依托存量土地资源，借助社会资本和专业团队，推动项目快速落地、专业运营，实现项目开发建设、运营管理“零投入”，同时，通过赋予合作方项目投融资、设计、建设、运营、维护主体资格，并设定一定范围内同业态项目开发限制，增强了合作方投资信心，为公共基础设施建设项目创新、助推盘活存量资产提供了借鉴，展现了产权资本市场强大的创新潜力。

　　一是合作建设运营，助推重庆机场集团轻资产化转型。民航建设项目具有项目性质多样，资金来源单一，土地征拆费用较高等特点。机场属于重资产运营模式，前期建设投入高，后期成本回收期长、收益率低。在我国机场行业仍处于高速建设和快速发展期，主要枢纽机场持续扩张产能的背景下，重庆机场集团探索创新基础设施建设和运营投融资方式，通过盘活存量土地资源，将项目融资、设计、规划、施工、运营授予第三方专业化公司完成，以较少的资金带动盘活各类要素资源，实现企业资产运营效率和价值最大化，提升服务质量和效率，推进配套设施轻资产化运营，实现长远稳定发展。经测算，本项目经营权转让期间，机场集团收入来源于项目公司按年缴纳的经营权转让年费，30 年间机场集团收取经营权转让年费合计约2 亿元。同时项目建设完成并通过验收后，将记入机场集团固定资产，项目进入运营期当年预计增加机场集团资产金额约5.52 亿元。

　　二是盘活存量资源，为推动重大基础设施建设提供借鉴。经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会发展提供了重要支撑。有效盘活存量资产，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。在经济下行压力加大的背景之下，有效盘活存量资产事关重大。2022 年5 月，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见》，明确了以盘活存量资产来扩大有效投资的方向与思路。本项目改变以往基础设施建设投资以政府或所属企业主导，通过灵活的市场化方式，引进更先进的管理方式、管理团队，用精细化的管理提质降本增效，借助社会力量参与，更大范围内吸纳资金，更好地盘活存量资产，盘活了闲置多年的存量资产，为促进存量资产和新增投资的良性循环提供了借鉴。

　　三是创新交易模式，有利于拓展产权交易市场增长空间。产权交易市场作为现代产权制度的重要一环，经过多年的探索、创新、发展，正在释放出强大的创新潜力。本项目以资产运营为切入点，覆盖了项目前期招商、中期建设、后期运营和移交的全过程，发挥产权资本市场的专业化优势，化繁就简，以引入合作方为突破点，通过创新合作方式，助力机场集团高效推进基础设施项目建设，展现了产权交易市场强大的创新潜能。产权交易市场立足经济发展需要，充分发挥非标准资本交易市场平台的要素资源配置作用，能够根据交易主体需求和交易对象特点，探索创新更加高效灵活的交易服务模式，打通制约要素资源盘活流转的堵点，提升资源配置效率，增强企业资产运营能力，为各类所有制企业构建全周期全要素一体化深度服务平台。

　　2023 年3 月，重庆市政府印发《重庆市推动成渝地区双城经济圈建设行动方案（2023—2027 年）》。重庆机场集团此举拥抱成渝双城经济圈，建设目标未来也将成为引领西部民航发展的国际航空枢纽和建设交通强国的国际性综合交通枢纽，为西部开发、开放高质量发展注入新的动力源，并进一步成为助力全国民航创新发展建设示范高地。重庆将着力提升国际航空门户枢纽能级，更好发挥中国（重庆）自由贸易试验区等对外开放平台功能，支撑成渝地区双城经济圈、西部陆海新通道建设，打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源。