京津冀两大风口

　　京津冀VS前海

　　进一步认识京津冀一体化，最好就要和其他区域发展规划比较。由于都是一线城市，可以拿深圳前海新区建设和京津冀一体化来比较，两者存在重大区别。

　　第一，城市中心的迁移VS非核心职能的疏散。深圳前海新区建设，伴随的是深圳城市中心一路向西。京津冀一体化并不是为了淡化北京的首都核心职能，也不是为了将北京的核心功能（全国政治中心，文化中心，国际交往中心和科技创新中心）外迁，而是将一部分非核心职能迁到北京郊区，河北和天津。深圳前海新区的定位，是未来城市核心。京津冀一体化不会形成一个“新核心”，只会强化原有的核心。

　　第二，旧城区相对后进VS老城区焕发新生。2014年，罗湖区的地方公共财政收入比2008年时增长了92.3%，而南山区则增长了241.1%。整个深圳的公共资源、核心产业、城市职能机关均不断波浪式向西迁移。在此情况之下，罗湖区出现了相对意义的后进。所以在深圳，不能强调老城区核心物业的稀缺性。广州城市核心区从越秀到天河北，再从天河北到珠江新城，也是一种城市核心区域迁移的例子。北京的情况则不同。突出首都核心功能，进一步强化核心区域的吸引力。未来北京的核心城区不会相对后进，而有可能规划更合理，环境更优美，产业更高端。

　　第三，既有城市群升级VS超级都市群建设。京津冀一体化不同于前海新区建设，也不同于上海自贸区建设、珠海横琴新区建设、关键还在于其以超级大都市北京为核心点，积极建设超级都市群。珠三角本来就是产业布局合理、分工明确的城市群；北京附近并没有这样的城市群。北京和天津，在历史上一直是作为孤立大都市存在的，张家口、廊坊、承德、保定等区域，距离北京虽然很近，但却并没有形成和北京的良性互动。因此，京津冀一体化是一个更加宏大的区域战略规划。

　　两点机遇

　　机遇之一：北京核心城区存量资源增值。

　　中国的一线城市，旧有核心区域功能不断优化和强化的，只有北京。上海开发浦东新区，深圳城市重心西移，广州城市重心东移——目前只有北京1980年前的核心区域依旧保有核心地位。当然，这也使得整个北京核心城区难有新增建设用地，整个区域规划很难大调整，不动产供给捉襟见肘。

　　展望未来，相信首都核心功能并不会外迁，只会强化。北京最优秀的小学、中学，仍然会云集在西城、海淀等核心片区（只不过近郊的学校质量也会有所提升）；中关村、上地一带仍将是整个中国最重要的科技创新中心；全中国最好的医疗卫生资源仍将遍布核心城区。核心城区对外来人口的吸引力并不会下降，核心城区的环境甚至会有所改善，当然生活成本会有所提升。

　　因此，从中长期而言，北京核心区域存量物业的保值增值性，可能要好于其他一线城市，当然也好于中国其他城市。

　　全国人口出生率维持低位，北京新出生的常住人口不断创下1979年以来的新高。这已经说明了北京对外来人口的吸引力。未来北京不同功能片区对外来人口的吸引力在结构上会有分化（核心城区吸引科技创新人才，金融人才等，远郊区吸引配套服务机构，服务性就业等）。建议投资者高度重视核心城区的资源重估机会。

　　机遇之二：低起点区域跨越式发展的机会。

　　此次京津冀一体化，绝不只是北京自身的发展。河北的廊坊、张家口、保定、承德、唐山等地，都将不同程度受益于和北京产业协同。

　　河北起点低，生产要素价格便宜，这既是历史上河北的遗憾，却也是当前河北实现跨越式发展的机遇。以房地产开发而言，在环北京区域以较为合理的价格获取土地储备并不困难。开发企业需要解决好销售问题。如果能够吸引大量北京外溢的需求买房，则有可能享受“供应和成本像三线，需求和定价像一线”的独特盈利模式。

　　以产业园区建设和土地一级开发而言，由于河北发展相对缓慢，上市公司才有可能和公共部门订立对股东更为有利的合作协议。更重要的是，在河北无论是做房地产，产业园区开发还是其他业务，只需要担心需求广度问题，不需要担心成本上升问题（土地等资源并不像北京一样大涨）。而需求广度，正是京津冀一体化所解决的问题。因此，聚焦北京的发展商往往不需要太强的经营能力，但发展可持续性有疑问；聚焦河北的发展商需要很强的经营能力，但发展可持续性强。

　　本刊特约作者 陈聪／文

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