成本是怎样构成的？

　　开发商在拿地前，一般会对整个地块及周边环境、配套进行详细分析，做出初步建设方案，并运用“成本法”进行房价测算，以判断是否运作此项目及该如何运作。那么，开发商的“成本”到底是怎样构成的呢？

　　土地成本

　　在房地产开发中，土地成本的高低无疑是决定总成本高低的最重要一环，是房价的决定性因素之一，这一点也是与长久以来深入人心的“楼市地段论”相契合的。

　　土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。自2009年以来，房地产开发企业取得土地方式开始摒弃协议出让，以公开透明的“招拍挂”为主。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占整个成本的20%-50%，并有进一步上升的趋势。

　　建安成本

　　目前就重庆而言，房屋建设中的建安成本大概在每平方米2000-3000元，其中包括了前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费等。而电梯公寓的建安成本要高于普通多层。

　　前期工程费主要是指房屋开发的前期规划、统计费、可行性研究费、地质勘察费以及“三通一平”等土地开发费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%。

　　建安工程费指建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价，在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40‰

　　基础设施和公共配套设施建设费，可统称为市政公共设施费用。基础设施建设费用主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。

　　公共配套设施费用指在建设用地内，为居民建设提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、超市等商业网点）等所产生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在10%-20‰

　　银行贷款信息

　　房地产因开发周期长，需要投资的数额也大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中，通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

　　管理成本

　　管理成本主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等。在整个成本构成中所占比例很小，一般不会超过2%。

　　税费

　　税费包含两部分，一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用费、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税、城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、人防费、煤气水电增容费、开发管理费等，在房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%-25%。

　　文/傅夷红

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