河北省公租房建设中融资模式的思考

　　近年来，随着人口流动速度加快和城镇人口的增加，城镇外来人口所占比重逐年加大，对城镇住房需求也不断增加，造成我国大部分城市房价上涨速度较快且房价居高不下等问题，使得有刚性购房需求但是收入偏低的无房城市人口无力购买房产。同时，城市的出租房市场不够健全和完善，大部分出租房条件偏差，而且出租房的程序和制约机制建设不完善，导致租住出租房存在较多的潜在问题，很多城镇人口因而从租房改为购买住房。另外，新就职人员也有同样的住房需求。这些城镇人口大部分收入不高，买不起商品房，为他们提供保障性住房以满足他们的住房需求，显得的十分必要和迫切。

　　2010年，国家继廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造政策之后，出台了《加快发展公共租赁住房的指导意见》，目的就是为了缓解由于部分城市商品房价格上涨过快、出租住房供不应求的住房矛盾。公共租赁住房（以下简称公租房）在北京、天津、深圳等大城市发展和实施较快，这些地方的政府出台了相应的政策，大部分采取政府或企业投资建设住房或收购住房等形式，出租给广大中低收入人群和外来务工人员，对公租房的面积、年限等也作出了明确要求。河北省于2010年制定了加快发展公租房的指导意见，并于2011年出台了更为详细的操作性更强的《河北省公共租赁住房管理办法》。新政策的实施解决了河北省部分城市“夹心层”和新就业人员的住房问题，为他们提供了较好的生活环境，为维护社会稳定做出了贡献。但由于公租房比廉租房面向的范围更加广泛，使得公租房建设的资金需求也更大，如何高效、合理融资成为公租房发展亟待解决的问题。

　　河北省公租房融资模式现状

　　根据河北省公租房管理办法的有关规定，河北省公租房融资主要采取以下五种模式。

　　政府财政划拨资金用于公租房建设

　　作为河北省保障性住房的一部分，公租房建设资金的重要来源之一仍然是中央、省、地方的财政划拨资金。这主要是由于公租房的公共产品属性，决定了其经济效益不高，收益回报较慢，使得社会资金对投资公租房的热情不足。鉴于这种情况，政府资金投入成为公租房建设资金的重要来源，这是市场经济选择下的必然结果。而由政府通过财政拨款、专项资金、政府担保贷款等形式的融资模式，对政府财政资金的依赖性较高。对于财政收入较多的城市，政府可以提供部分资金用于公租房的建设，但对于财政收入较少的城市，政府在保证基本财政支出后，没有能力拿出更多的钱用于公租房建设。因此，这种模式受城市财政收入的制约，对地方政府的财政压力较大，对于日益增长的公租房需求而言，此种模式不能成为公租房融资的主要模式，只可以作为辅助模式。但实际情况是，财政拨款公租房建设资金的比例仍然较大，社会资金等融资渠道取得的资金占公租房建设资金的比例不足。

　　土地出让金部分收益用于公租房建设

　　目前，土地出让金净收益也是河北省公租房建设资金的重要来源之一。根据《河北省公共租赁住房管理办法》规定，“按宗提取土地出让总收入的5%以上作为保障性住房建设资金”。作为保障性住房的一部分，土地出让金净收益同样用于公租房建设。根据专家测算，土地出让金净收益占土地出让金的比例较大，一般在40%或以上，由于前几年房地产市场发展较快，导致土地交易价格逐年增加，土地出让金数额的增加，使得土地出让金净收益资金的数额也不断增大。这笔较大规模的资金为公租房建设注入了大量资金，从一定程度上缓解了地方政府建设公租房的财政资金压力。但是对于同样作为保障性住房的廉租房来说，由于其余公租房具有很多相似的融资渠道和问题，土地出让金净收益也是其建设资金的主要来源，在公租房和廉租房的资金分配方面，仍然没有一个明确的分配比例，使得真正有多少土地出让金净收益资金用于公租房建设，仍然不够确切。

　　出租、出售保障性住房收益用于公租房建设

　　随着国家、省保障性住房建设力度的逐步加大，近几年公租房、廉租房的建设取得了长足进步。2012年，国家投入660亿元用于230万套公租房建设。河北省五年间累计建设保障性住房和棚户区改造住房110.9万套，各地也加强了公租房建设的力度。公租房主要面向城市低收入家庭和新就业人员出租，廉租房主要面向满足城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭出租，这两类住房的租金收入随着公租房、廉租房数量的不断增加呈逐年上升趋势，按照市场价格出租的配套商铺、停车场等租金的收益也较为可观。公租房、廉租房数量增加至一定水平时，收益的租金将可以满足公租房、廉租房的日常维护运营支出，公租房的建设资金压力将逐步得到改善。

　　部分公积金增值收益用于公租房建设

　　目前，河北省的住房公积金收益数额相对于公租房建设资金的投入数额来说，只占有较小的比例。而且按照目前的运行模式，河北省的住房公积金收益主要用于廉租房建设，用于公租房建设的就更小了。根据《河北省公共租赁住房管理办法》规定，“在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可以使用住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金和中央、省补助廉租住房保障专项资金”。这一政策使得“住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金和中央、省补助廉租住房保障专项资金”等这些每年的剩余资金可以用于公租房的建设，为公租房的建设提供了更多的资金，同时，这一措施的实施也实现了住房公积金的保值。另外，根据《河北省公共租赁住房管理办法》规定，河北省还将公共租赁住房建设的融资、社会捐赠和其他方式筹集的资金用于公租房建设，拓宽了公租房的融资渠道，创新了公租房的融资模式。

　　公租房融资模式存在的问题

　　地方政府财政支持公租房建设力度不够

　　目前，河北省公租房建设的主要资金来源仍然是政府的财政投入。但现实情况是，地方政府对公租房建设的支持力度仍有待进一步加强。一方面，有些地方政府对公租房建设的重视程度不够。由于公租房建设相对于廉租房建设而言开展较晚，地方政府对廉租房的建设模式已经建立，但是对于公租房建设无论是政策制订还是资金支持等方面都还处于起步阶段，影响了公租房建设的进度。另一方面，有些财政收入相对较低的地方政府虽然有心建设公租房，解决城市低收入家庭和新就业人员的住房困难问题，但由于财政收入较低，除正常财政开支外，很难拿出足够的资金用于公租房建设。由于当地经济不够发达，通过其他渠道融资也比经济发达地区更为困难，这些都制约着公租房建设的实施。

　　融资渠道较少

　　一方面，河北省公租房建设的融资渠道中，除筹集社会资金外，政府财政划拨资金、土地出让金部分收益、部分出租保障性住房收益、部分公积金增值收益等都是由政府管理的。在筹集社会资金时，无论是银行贷款还是社会捐助，也都要有政府的支持和参与，这就决定了公租房的资金来源较为单一，融资渠道较窄，造成公租房建设对政府的依赖性较强。这不仅给地方政府财政造成了巨大压力，也影响了公租房建设的健康可持续发展，在一定程度上制约了公租房的建设。

　　另一方面，社会资金对公租房建设缺乏积极性。由于公租房主要针对的是城市低收入家庭和新就业人员，收取的资金因而比市场价格低，并且采取的是收取租金的方式取得收益，导致其回收成本的时间较长且资金收益率较低。因此，社会资金对公租房建设投资的积极性不高，使得为公租房建设筹集更多的资金较为困难。

　　缺乏专业的公租房融资机构

　　公租房建设只有在取得一定的规模后，收取的资金才可以维持公租房的管理和维护费用。为使公租房取得一定的规模，需要大量的资金投入，地方政府由于种种原因无法满足这样庞大的资金需求。国外公租房建设过程中，绝大部分都采取了由专业的融资机构开展专业的融资工作这一模式，但在河北省甚至我国，公租房主管部门和投融资平台的融资专业化水平都不够高，这也在一定程度上影响着公租房建设项目的顺利实施。

　　公租房融资的新模式探索

　　如图1所示，公租房建设新模式的资金支持主要体现在以下四个方面：

　　探索新的融资模式，开拓多渠道融资局面。在河北省大力发展保障性住房体系的过程中，融资仍然是项目展开最艰难的一步，尤其是在政府主导的公租房和廉租房项目的初期，需要的融资额度十分巨大。但如果仅仅通过国家贷款或商业银行贷款融资，额度非常有限，资金缺口可能仍然很大。所以在公租房建设项目初始，需各级机关调整、开发融资思路，适时采取其他模式融资贷款，如通过企业委托银行贷款、吸引基金证券商参与、发行政府或建设债券以及信托机构投资等多种方式，甚至鼓励社会民间资本进入公租房领域，减低政府、银行或其他金融机构的投资风险。通过这些不同模式的探索，降低其对国有或商业银行贷款的依赖度，进而规避相关投资风险。以上这些在很大程度上减轻了政府的支出压力，使得公租房建设健康持续发展。

　　建立公租房建设绿色通道，节约建设总造价。通常在建筑项目立项审批过程中，土地费、土地增值税、城市建设配套费以及相关部门的管理费等费用必然会提升建筑总成本。公租房作为保障性住房，首先应在政府行政管辖范围内，减免相关费用，由主管政府主导完成实施；其次，要在经营过程中减免相关营业税；最后对于政府划拨资金或者银行的贷款，应减免相关利息或相关税费。尤其对于参与公租房融资的其他来源单位，在政策上应予以支持和引导，从而有利于融资各方降低自身风险和指标压力，增加参与各方的积极性。

　　重点做好资金的融资管理工作。公租房建设资金在使用过程中应单独建账，同时对于各公租房项目的资金来源和使用情况作细化分解。按建设要求及实现目标，以时间轴列支详细资金预算，对不同方案的融资模式要逐个比较，优中选优。对于到位的资金，应加强资金使用的监管，建立完备的检测模式，防止资金挪用。同时，要建立完善成熟的租金缴纳方式，保证租金及时回收。另外，需成立相关物业部门加强物业的日常管理维护工作，延长物业使用寿命，加强常态化的巡查工作，有问题及时发现及时处理。

　　广开公租房租金来源渠道，尽量缩短资金回收期。在建设公租房小区的过程中，适时探索公租房周边的配套服务性用房的租用模式，如加强对周边配套服务门脸的租住管理，采用按期租金、按年租金或一次性租金等多种租用模式，同时按当地周围商业门脸租金高低适时调整。对于公租房配套的相关器材、设施以及场地、场馆等在一定公共性质基础上适当收取部分租金。在满足公共利益基础上，鼓励社会资金进入附属配套设备设施的租用等领域。鼓励对适合的附属房屋设施进行商业化运作，服务的同时兼顾收益。

　　基金项目：河北省软科学项目“河北省公租房建设的融资问题研究 “（项目编号：12456130）

　　文/张骞、熊晓轶、王涛

　　(作者单位：河北金融学院)