投资心景缙云能否赚钱？

　　听说在北碚城郊的高端度假地产心景缙云花个十几万元，就能搞一套40几平方米的高级汤屋，全部是“实打实”的景观现房不说，开发商还一力承担统一酒店式管理并包租返款十年……

　　说实话，在这个低到不能再低的房价面前，但凡手上有点闲钱的置业者都必须精神一震，实在抽不出时间去项目现场“打望”，至少也要先打电话问个青红皂白。

　　当然了，所有致电该项目的人，最后都会得到置业顾问最简洁有力的回答，总结起来不外乎又一篇业界“黄金三字经”——“低投资、高回报、零风险”。那么，心景缙云到底能不能帮大家当甩手掌柜“翘起脚”赚钱？且看记者实地走访报告，赚不赚，大家自己看着办。

　　报告一：没有售房部，不带参观样板间

　　可以说，抵达心景缙云之前，在最初的设想中，它必须很高贵——坐落北碚缙云山下，紧邻嘉陵江畔，超五星级度假酒店群，外加艺术运动公园、艺术中心、开心农场和滨水游乐带，不论从区域配套还是产品形态进行揣度，都根本是高端人群度假疗养歇脚必备。

　　当然了，动身当日，一路也难掩兴奋。加上车行至北碚高速路段，户外广告牌上大幅心景缙云效果图又给出了一个贵气逼人的意境——项目在极具格调的中式风情衬映下，青山如黛，植木葱郁，汤屋更暖。

　　既然项目如此高贵，GPS导航的目的地当然只能是心景缙云了啊。结果百度、高德地图齐上阵，一溜弯竟然被带到了合川。再掉头导航，又被引到璧山界......

　　只怪功课做得不足，本以为导航地图说什么都能以最短距离找到项目所在地，才对得起它高贵传世的气质，结果最后竟要重新规划路线找旁边的悦榕庄才算摸到门路。

　　老实说，几经曲折到达根本不在缙云山景区的目的地，沿途乡村风情带来的愉悦早已消散，要找的售房部却不见踪迹，唯有一个疑似售房部却肯定不是售房部的建筑摆在眼前。

　　问两个在一旁默默工作的造景工人售房部“坐标”，两人皆一脸惶惑。好在此时出来个门童，攀谈之下终于证实了记者的猜测——心景缙云项目就没有售房部。

　　没有售房部如何待客呢？摆完车被门童领进疑似售房部实则是酒店大堂的厅内，听说是来看房的，直接带到进门右手边一张无人围观的桌子前。等坐在桌子后面那个相貌还算端正的妹子起身迎客时，才看清楚桌上摆的是心景缙云的宣传折页。

　　不仅内心一紧，看来这就是临时接待点了。妹子温和有礼，也不提自己是不是置业顾问，反正一问一答间也看不出什么脾气，整个人只散发一种“你买不买房跟我关系都不大”的高贵。不觉疑心又起：“心景缙云很好卖？”

　　听着还靠谱，跟重庆几个度假地产营销模式无太大差别。不过提出看样板间的要求时，妹子却面露难色，指了指项目区域图，无力地说：“样板间很远，要横穿过整个一期组团走到会议中心才能看见。”行嘛，不愿陪同参观那自行参观行不行？回答倒是干脆，行！

　　结果一路横穿，现房倒是挨个看到了外部，就是没看到样板间在哪儿。绕完圈欲回酒店大堂继续咨询，一部可让酒店大堂与会议中心零距离直达的观光电梯，竟然神一样降临眼前！只能说妹子你不厚道啊，不带这么忽悠怀揣一腔激情来看房的！

　　最后回到大堂再行问询，心态由兴奋到失落明显已大不如前。问妹子一期组团卖了多少？妹子答卖一半了吧。反正暂无专业机构数据支撑，姑且就信你买了一半。但高贵不贵的度假汤屋过几个月就要交房却只跑了一半的量，顿时觉得这不是高贵，是“高冷”。

　　询问完再综合妹子作答，不外乎以下几点：

　　1.心景缙云作为酒店式度假物业，距离主城只有40分钟车程；

　　2.现在一期项目已经完工，预计今年5月份交房；

　　3.最大的特色除了温泉入户，就是十年售后返租模式，最高将获8%的年收益；

　　4.心景缙云和易度全国联盟酒店合作，业主每年还有30天免费入住各地酒店的福利。

　　报告二：不能自住，升值无望

　　事实上，要系统全面地了解心景缙云，百度“度娘”肯定比酒店大堂妹子好使。追根溯源，心景缙云是由云南心景旅游集团重庆睿和鑫实业发展有限公司在重庆打造的首个温泉度假项目。

　　项目位于重庆北碚区十里温泉城运河片区，规划占地约1000亩，总建筑面积约35万平方米。周边旅游资源有缙云山、北温泉，而这两个4A级景区，历来是西南地区及重庆人温泉疗养、避暑休闲、商务会议的首选之一。且与入住一晚近2000元的豪华温泉酒店悦榕庄互为近邻，就此看来也算颇有几分择址眼光。

　　由于声称项目邀请国际一流设计机构担纲整体规划设计，并分为两期开发。一期由心景缙云·泉渡温泉度假酒店（国际五星级）及高端度假精装公寓、温泉会议中心、艺术运动公园和艺术文化交流中心构成；二期则由心景·禅佛禅主题度假酒店（超五星级）、高端别墅社区构成。

　　所幸总投资5亿元的一期【泉渡】已然成形，找不到咖啡厅的酒店品质如何暂且不论，反正购房者都是冲着酒店式公寓来的嘛。容积率仅1.0的公寓共计7栋，集体褐瓦白墙。每栋除了编号，还取了十分中式风情的名字，比如“莲渡”。入户大门皆种植大片翠竹，整体搭配倒也古香古色。如果夏夜漫步楼群外的步道，又正逢月色清朗、凉风习习，观人影、竹影相映地面，影影绰绰肯定十分有趣。

　　同时据说入户温泉的汤池就设在每户挂着花纸伞和竹篓子的阳台之上，似乎就着月光洗凝脂此等美事，实现起来也不过是轻而易举。

　　有意境的事物和行为，记者是必须要点赞的。但赞过之后又要琢磨，“有钱人不闲，有闲人无钱”的常态古来有之。前者偶尔得闲，可以来心景缙云小住几日怡情，权当修生养息。那除开这部分人，能够长时间疗养的，可能只有退休的爹妈。

　　不过要真送爹妈来这山清水秀的地方，不说一年半载，就小两月时间他们可能就要闹：“去缙云山景区太远了，麻将也找不到人打，想吃碗小面还没得！”

　　实在想不出来买套度假酒店公寓给谁住，总不可能天真地坐等升值转卖吧？距离主城最快40分钟车程，周边除了北碚郊区民居和耕地，唯一的商业活动可能就是每周跟着居民去赶场。想升值，还不如想赶场天买几筐土鸡蛋采购送亲友比较现实。

　　再算一笔账，单看【泉渡】每平方米15000元的价格，就算加上酒店大堂妹子嘴里含糊不清的各种优惠活动，最后囫囵拿下一套最小户型，也得先交40万元以上。那么，凭这笔房款在主城随便哪里秒下一个投资小户型，升值转卖都比这里强。

　　但人家有返租模式啊，还是十年期限，算下来17万元就能买套房了。那记者只能建议各位仔细阅读报告三，毕竟普天之下，大家可能真吃过免费的午餐，但有敢拍着胸脯说无缘无故占过大便宜的人，毕竟还是凤毛麟角。

　　报告三：十年返租，17万元一套房？

　　第一个拿出“返租模式”诱惑购房者的，肯定不是心景缙云。早在2008年楼市震荡时，不少地产商就放过这个“大招”，返租率同样在6%—8%不等。所以记者干脆又听了下观音桥北城旺角外展场置业顾问的说辞。

　　首先，购房者可与开发商签订十年返租条约，获得最高8%的年收益。返租期间，各位购房者都是甩手掌柜，等着每季度返租款进入银行卡就行。虽然十年后可继续租给开发商或出售，不过条约一签，就是十年内想住都不能住的节奏，因为酒店要统一管理租给他人嘛。

　　其次，买下心景缙云公寓物业产权的业主，每年还有30天免费入住权。同时由于心景缙云还加盟了中国首席互换式度假平台易度联盟，也就是说，持有这30天免费入住福利，业主完全可以睡遍全国各地的联盟酒店。

　　置业顾问还趁热打铁赶紧做了一个预算：1—3年，返租年收益为6%；4—5年，返租年收益为7%；6—10年，返租年收益为8%。似乎十年弹指一挥间，46万元就妥妥地进账了。

　　而以48平方米最小户型为例，每平方米15000元的售价，总房款共72万元，再加上交2万元抵5万元及其他优惠活动，算下来一套房也就17万元。不过，返租的钱购房者得先交上。

　　坦白说，熟知该模式的人都清楚，返租模式说穿了是合约性质，购房合同上并不明确标注返租情况，此刻就不得不另签一份合同。

　　那么如果开发商经营不善，后期租金如何保障？同样，如果十年后北碚十里温泉城运河片区依然人烟稀少，公寓卖不掉，开发商也不再续约代租，每月每平方米5元的物管费供着事小，若再想泡汤洗凝脂，不得再缴25元一吨的供应费啊？

　　所以说，心景缙云到底能不能帮大家当甩手掌柜“翘起脚”赚钱？大家自行掂量。

　　记者观点

　　但凡是商业地产项目，除极少数实力雄厚的开发商有条件全部持有商业项目之外，大多数开发商的商业地产项目都需要进行分割销售。于是，绝大多数项目采用返租回报的方式，几乎已成定律。

　　我国房地产的“售后返租”，一是运用于新开发的、收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。

　　“售后返租”虽对大型商业地产的发展起到显著的促进作用，但近几年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象严重，且供应量大，致使竞争变得异常激烈。

　　在产品销售进度并不理想时，开发商只好在“回报率”和“返租年限”上大做文章，回报率也从几年前较保守的每年6%至8%升到了8%至15%不等，返租年限也由三年左右变成十年之久。

　　然而几年前就有业内人士称，“售后返租”回报率能够达到4%就已经“顶天”了，超过这个比例，无疑是给购房者设套，让购房者掏出更多的钱，达到其变相融资的目的。至于今后如真遇到经营不善，返租率则“水退船低”，对购房者的利益，开发商必然又是另一番说法。就此类商业模式而言，以往出现的纠纷并不少。

　　事实上，无论是从纯销售到租售结合，再到只租不售的产权租售模式变迁，还是逐渐崛起的资本运作模式，开发商不断推陈出新的租售模式，购房者都需区分清楚，才能在找到适合的投资目标时，控制好相应的风险。

　　而把话往直白了说，“售后返租”模式如果之于一个“人气足、易转手”的好项目，必然能为购房者带来可观红利。反之，扣除返租款的本金算下来再低，那也只能是打了水漂。

　　心景缙云推出度假汤屋公寓，运用“售后返租”模式，并与易度联盟合作，其运营概念本身无可挑剔。而度假地产，向来是高端人群才玩得起的玩意儿。如因同质化产品太多，为跑量而不得已为之，身处未知多久才能成熟的地段，一期组团刚亮相是否即遭冷遇且不论，起码心景缙云目前已进入“高不成、低不就”的僵局。

　　文_李蕾 编辑_王维

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