杨柳郡：杭州史上第一“飞”盘

　　基础参数

　　产权：70年

　　板块：艮北新城

　　建筑面积：约54万平方米

　　占地面积：293354平方米

　　容积率：1.84

　　绿化率：38.5%

　　建筑类别：小高层

　　装修状况：精装总户数：4800

　　户车位配比：1：0.85

　　装修标准：2000-2500元/平方米（未定）

　　户型：40-160平方米，主力户型90平方米

　　物业公司：绿城物业

　　交付时间：预计2017年一期交付，全部交付完时间为2019年

　　价格：20000元/平方米以内

　　最新消息：预计8、9月份首开90、110、120、140平方米房源。

　　综合体上盖“空中”住宅

　　为何说杨柳郡是空中住宅？先科普下什么是地铁车辆段。见惯了轨道上跑的地铁，是否想过地铁停运后停在哪，坏了在哪检修？答案是车辆段，它就好比是地铁的“休息室”和“医院”。

　　“上盖”则在车辆段上部加盖住宅、商业、酒店及写字楼等，形成大型综合体，杨柳郡就是七堡车辆段综合体（下简称“七堡综合体”）的上盖建筑。

　　为什么要这么做？据调查，总结为两点：1.提高土地利用率，车辆段基本为10多米高，在寸土寸金的城市，上面空着岂不很浪费。2.修建地铁需持续大量的资金，出售上面的物业回笼资金，是明智的选择。

　　在杭州，地铁上盖物业是比较新的项目，但在香港、北京等地早有案例。地铁上盖物业最大的优势是地铁出行非常方便，能带来巨大的人群与商业效应，提升区域价值，形成区域中心。

　　七堡综合体位于城东核心，2站地铁到杭州东站，6站到武林广场，总占地规模约50公顷，总建筑规模约130万平方米，规划总面积5平方米的商业。园区东西各有一公园，面积都在3万多平方米，还有两所9班幼儿园及一所24班小学，小学预计为采荷小学，幼儿园预计引进绿城育华，据悉学校事宜会在项目开盘前确定。

　　地铁带来的地段价值提升及大体量商业、学区配套等都是杨柳郡项目的优势，但也存在一些不足：

　　1.七堡综合体未来承担着地铁1、4号线车辆的停放、检修、维护等功能。据专业人士介绍，这一过程中难免会有污染、噪声和震动等环境问题。

　　记者也调查了其他城市车辆段上盖物业的一些项目情况，确实存在噪音等问题。如北京四惠车辆段上的通惠家园业主就曾因噪声问题状告开发商、地铁公司等企业，不过这个项目属于国内车辆段早期产品。

　　据项目策划总监马迪斐介绍，七堡车辆段采用前沿技术，杨柳郡在地面13.5米上，同车辆基地完全隔离，中间停车场可起到降噪减震作用。

　　2.项目在德胜快速路、杭甬高速路及地铁1号线轨道围合的区域内，其北面楼幢距离快速路最近为60米左右，周边在建工程较多，大型车辆来往频繁加之路面较大的车流量，对其会造成一定的粉尘、噪声污染，影响舒适度。

　　项目置业顾问坦言，确实会有些影响，不过项目针对这几幢楼的户型会做调整尽量减少污染，如将书房和厨房放在北面，使用规格更高的隔音玻璃等。

　　项目首期推出的楼标正含有位置相对较差一些的房源，配以合理的价格，首开热销并不难。不过记者提醒，在噪声与价格之间应仔细权衡，对环境要求较高的购房者可选择项目横向中轴位置中间楼层的房源，更为安静且同地铁口距离适中。

　　3.项目所在板块缺乏基础商业配套，除七堡综合体外，虽规划有文体中心、社区卫生服务中心、养老院等，但建成、投入使用时间均未知。周边多为在建新盘及拆迁的民居房，毫无居住氛围。公交只在备塘路和德胜路上各有一个站点，且线路不多。

　　4、周边的人可进入杨柳郡公共空间（如商业街、公园等），后期社区管理难度或较大。另外地铁出口并不直通社区内部，而要经步行道或手扶电梯进到平台上再进入社区，这对北面的业主来说是较长的步行距离。

　　杨柳郡Young在何处

　　产品理念年轻化

　　总价低，主力客群为8090后；社区服务年轻化，如园区Wi-Fi全覆盖，智能访客、自助洗衣等智能服务，设小众爱好活动区域，如宠物岛、书吧、运动会所等；开放式社区，无缝对接地铁口商业。

　　外立面更实用

　　绿城项目一大特色就是全干挂石材外立面，这次杨柳郡用的是涂料，橙绿蓝灰四色，不同组团不同颜色。从干挂到涂料，对购房者而言是把钱用到实处。

　　户型

　　绿城90平方米常见的是两房布局，有的甚至一房，空间尺度大，但易造成浪费。杨柳郡90平方米户型相比以往，更多赠送面积，3房2厅2卫，主卧套房设计，更紧凑实用，能满足三代居。

　　记者注意到，其户型图没有标尺，置业顾问解释这批户型图是赶房交会做的，项目开盘前会出新的户型图。届时，大家可按标尺评测户型舒适度，记者提醒项目全为一梯两户，需关注下得房率。另外宋卫平提到的均价17000元/平方米的40平方米公寓（70年产权），一期并不会推出，预计要到三期，最快也要到明年。

　　装修标准降低

　　绿城精装标准普遍在4000-4500元/平方米，高的甚至8000元/平方米。杨柳郡预期2000-2500元/平方米的基础价，多个价位段，毛坯交付后，业主可选择不同价格套餐，单品的选择可按自己意愿，装修过程中参与、监督。若装修成本超过基础套餐，需补差价。

　　成本公开

　　宋卫平说3000套房只赚5%、6%、7%的利润，成本全公开，第三方见证，值得赞许。据悉杨柳郡价格在2万以内，“1”字头，若是17000元/平方米均价，扣除2500元/平方米的精装修及5%的利润，整体成本约为13809元/平方米。

　　这个价格同旁边的招商·雍华府近月成交价相差2000元/平方米左右。杨柳郡拿地价同周边三盘比是最低的，比雍华府低了近4000元/平方米。据悉雍华府目前售价处亏本边缘，相对而言杨柳郡17000元/平方米是合理价位。

　　购房者评价

　　绿城建筑设计师蒋愈认为，绿城Young产品就好比兰法拉利推出50万的入门级车型。杨柳郡策划总监则将杨柳郡比作苹果5C，外壳材质有变，但系统、品质在同价位机中属一流，性价比更优。那购房者对杨柳郡是如何评价的？

　　记者在项目现场采访了一些购房者，置业心态可分为以下几种：

　　【改善族】小户型置换大房，绿城品质及口碑，加上2万以内的价格是其心动点。

　　【刚需族】购置90平方米户型当婚房，地铁精装年轻社区不算太贵的价格是其看重的。

　　【跟风型】项目比较火，来看看，发现除了近地铁口，周边一片荒芜，表示暂不会买。

　　【潜力型】看好项目前景，但房子下面停地铁，感觉不好。

　　点评

　　地铁综合体上盖，便利的出行、丰富的商业形态，杨柳郡价值潜力被看好。加之绿城品牌，低价定位，刚需族值得考虑。杨柳郡是杭州首个车辆段上盖物业，车辆段对居住影响究竟会有多大不得而知，纠结于此的人，就看你敢不敢做吃螃蟹第一人。

　　本刊记者 滕文娜