融信·杭州公馆 城西7年内难得的好地块折腾成啥样了？

　　基础参数

　　物业类型：高层、洋房

　　楼盘特色：人文豪宅

　　产权：70年

　　城区：西湖区

　　占地面积：50414平方米

　　总建筑面积：210645平方米

　　容积率：2.88

　　绿化率：30%

　　得房率：高层80%，洋房87%

　　建筑风格：现代

　　建筑外立面：高层玻璃幕加铝板，洋房石材干挂

　　总户数：1255户

　　停车位：1323个

　　车位配比：1：1.05

　　层数：高层22—30层，洋房7—8层

　　层高：高层3米，洋房3.1—3.3米

　　装修标准：毛坯

　　主力户型：高层89、139平方米，洋房160、186、241、270平方米

　　开发商：杭州融信恺昇房地产开发有限公司

　　物业：融信物业

　　物业费：4.25元/平方米·月（不含能耗费）

　　交付时间：2017年8月

　　参考价格：高层起价36000元/平方米，均价40000元/平方米，洋房起价43000元/平方米起，均价53000元/平方米

　　最新消息：目前首推花园洋房1、3、4、5号楼及高层14号楼，高层存3万抵6万，洋房存5万抵10万。

　　地段概述

　　杭州公馆的地理位置如何特殊？

　　项目位于学院路与文一路交叉口，原杭师大操场和体育馆位置，北靠余杭塘河，南邻弘丰公园，西贴原杭师大女生宿舍楼和体育馆（未来会改造成文体中心，对外开放）。

　　项目设内环规划路，不与学院路和文一路紧邻，闹中取静。对于大家较关心的东西两面保定社区是否会对项目有所影响，现在看来影响不大。

　　弘丰公园与项目之间有规划路隔开，享受公园美景需出小区。与文一路之间地块规划为商业综合体。目前基本意向为华润万象城三期与绿地中心之间二选一，今年下半年地块出售。

　　规划地铁2号线学院路站距项目700米，2017年投入使用，基本与项目交付同期。

　　如此看来，杭州公馆是7年来城西文教板块出让土地中，较于龙湖·唐宁ONE位置相对更好的地块。

　　楼盘品质

　　入户方式和园区景观有何取舍？

　　杭州公馆在产品类型中，共规划了10幢花园洋房、3幢高层、1个主会所、1个12班规模的幼儿园（计划引进甲级资质，目前尚未落实）和一栋配套保障用房（代建项目，高端人才单身公寓）。从位置看，11（洋房）、12（洋房）、14（高层）、15（保障房）号楼靠近幼儿园，喜欢安静的购房者可以选择园区中间的楼栋。

　　洋房采用紫点金麻石材干挂，而高层外立面则采用融信拿手的玻璃幕墙，与蓝孔雀项目如出一辙。

　　洋房主力户型160、186、241、270平方米，底跃除1、3号楼只可北进厨房入户（这个入户还是蛮另类的）外，其他楼栋底跃均可南北双向入户，三层以上独立电梯。高层主力户型89、139平方米，两梯四户，电梯井位于建筑北侧。

　　洋房1、2层、地下室及6、7层为跃层（洋房底跃户型位于1、2层及地下室，顶跃户型为6—7层），其他为平层。底跃带南北双花园，从开发商了解，赠送的花园景观固定，但后期业主可自行修改。10幢洋房景观东西对称，共分为5种入户景观形式，提高楼栋识别性。因整个园区楼栋均匀排布，高层景观相对局限，无一般高层楼盘该有的儿童活动区、健身区、游园区等活动场地，只有基础绿化，因规划要求，园区道路边设部分临时地上停车位，这对高层住户来说损失了较多活动场地，园区体验感有所下降。但高层一字排布，零楼间距的设计可尽揽弘丰公园与余杭塘河美景。

　　同面积户型上有何优势？

　　同一区域内的两个楼盘，当龙湖·唐宁ONE主打139平方米三房朝南时，杭州公馆却说自己的优势不在户型，而在整体楼盘本身。当然大楼盘有大楼盘的优势，但户型的好坏始终是购房者最切身关心的问题。那么就让我们来横向对比一下139平方米户型。

　　58平方米户型与学区之间有何关联？

　　对于一个坐落于城西最繁华文教板块的高端项目来说，为何会出现58平方米的“类单身公寓”产品呢？销售经理称，小面积段房源主要针对那些需要优秀学区，但是承受价格有一定限度的客户。

　　那么问题就来了，杭州公馆的学区到底是啥？早前消息称，行知小学和杭十三中。那业主真能读上行知小学吗？据记者在西湖区教育局了解，行知小学目前基本为饱和状态，短期内不会扩招，对于期房的学区要等楼盘交付，开发商提交申请后才可决定。如此一来，学区还是天上飘的事。为了学区想买小户型的购房者可要注意了。

　　高端社区中的保障用房如何管理？

　　从项目沙盘看，该项目中保障用房刚好一幢，位于整个项目的西北面。据销售经理介绍，保障房出入口、地下车库都与项目主体隔开，只有物业后期会统一管理。

　　因保障房物业费不能高于2.25元/平方米·月，所以楼盘交付后前两年洋房和高层的物业费会在原本4.25元/平方米·月（不含能耗费）的基础上，开发商补贴两年2元/平方米·月给业主，故交付后前两年物业费会和保障房物业费相同。

　　在物业服务上，除基础服务费外，还加设了增值业务，例如“夕阳红”计划、金钥匙、代办私宴、接送机、分户管家等都可纳入增值条款中进行协商。

　　价格分析

　　杭州公馆的钱都花在哪？

　　融信花近亿元找专业文保人士修缮公园，后期作为市政公园对外开放。花500多万建售楼部，后期可能作为第二会所供业主举办各种活动。

　　花800多万为业主改造露台（高层2个，洋房4个），据开发商称，对于交付时高层、洋房的露台错层设计，会与业主签订改造协议，所有架空露台开发商统一改造，改造费用开发商出，业主只需支付几百元，这样所有的露台就都可连通了。底跃洋房赠送近110平方米地下室及南北2个小花园，据记者了解，底跃均价会高于洋房其他楼层的均价约25000元/平方米，底跃均价约80000元/平方米。

　　从杭州公馆的售楼处前所种树种能看出，项目采用了名贵的加拿利海枣，这种树种属于热带树种，对于杭州这种气候的城市，在后期维护上费用较高。

　　近1万的楼面差价，谁来买单？

　　该地块总起价25.07亿元，融信以33.84亿元总价竞得，楼面价25785.09元/平方米。

　　减去配保面积，实际楼面价高达30059元/平方米，而龙湖拿地的杭州广播电视大学地块的楼面价仅仅只有22000元/平方米，从楼面价上看，整整有高达8000元/平方米的差价。

　　虽然部分洋房一楼和顶楼都是杭城难得一见的跃层产品，但按照40000—55000元/平方米的毛坯均价，在这个区域内并无优势。要知道雅戈尔·御西湖（精装）最新成交均价也才37500元/平方米。周边的二手房均价在30000—40000元/平方米。

　　而目前杭州公馆这样的价格，据销售经理说也只是成本价。看来融信这次是继蓝孔雀项目后下重金想在杭州打响知名度了。

　　购买人群

　　买杭州公馆的都是哪些人？

　　据记者了解，目前该项目还在内部认购阶段，客源主要为35岁左右的年轻创业者、有杭师大情结的老师、银马公寓或城市芯宇想换房的住户等。记者也采访了部分前来咨询的购房者，普遍有以下几类：

　　【创业型】年轻企业家，拥有一定资产，考虑离上班的创业园区较近，地段稀缺，考虑出手。

　　【情结型】杭师大老师，对杭师大有特殊的情感，想把单位分的几套老房子卖了换套大的，但是价格有点高，还得考虑考虑。

　　【改善型】城西老小区业主，有城西文教情结，想换个环境好点的，就来看看。

　　【学区型】想买学区房，但是目前学区不定，打算观望。

　　点评

　　稀缺的城西人文地，特有的人文景观资源，低密度的中心楼盘，拥有城西核心区唯一的大型综合体，这些都是杭州公馆先天的优势，但价格的压力、学区的未知也是关乎购房者是否买账的关键。如果你重生活品质、不差钱、不在乎学区好坏，那杭州公馆倒是一个不错的选择。

　　本刊记者 高忠萍