首开·德胜上郡：情怀能否战胜轨道和高架

　　基础参数

　　产权：70年

　　建筑面积：152305平方米

　　占地面积：52909平方米

　　容积率：2.0

　　绿化率：30%

　　得房率：83%

　　建筑外立面：褐石

　　建筑类别：花园洋房、小高层

　　层数：11—13层

　　总户数：1133户

　　车位：1012个（地下车库938个，面74个）车位比1：0.9

　　装修状况：毛坯

　　开发商：杭州首开龙泰房地产开发有限公司

　　物业公司：绿城物业

　　物业地址：德胜快速路与石桥路交叉口西北角

　　交付时间：预计2017年整体交付

　　主力户型：89-119平方米

　　价格：89平方米户型148万—162万元/套，109平方米户型197万—207万元/套，119平方米户型215万—238万元/套。

　　最新消息：首开·德胜上郡预计6月底首开9、14号楼，共计150套房源，其主力户型为89平方米，总价145万元/套起。

　　虽为老德胜，但近距离配套略显不足

　　商业：目前项目步行5分钟内的商业配套略显不足，多为便利小店。从周边居民了解到，普通生活用品可以就近解决，但是购物娱乐，还是要到稍远一些的地方，如和平广场（约3公里）、中大银泰城（约4.3公里）等。另外2公里车程约5分钟范围内，德胜乐购超市、东新园旁的沃尔玛及香积寺路的服装街都能补其不足。

　　交通：德胜上郡南面便是德胜快速路，它同留石快速路、上塘高架和秋石高架围合成“井”字形交通，德胜上郡则居于其中心，经这几条路可快速通往杭城的东南西北各区域，驾车出行十分便利。另一方面，这几条路均为主干道，车流量较大，易交通拥堵。

　　项目规划西北两个主入口，车辆主要从西门进出，西门的道路不连通德胜路，北面的路不能通往香积寺路，出行只能绕行一小段到石祥路，近距离出行略有不便。

　　公共交通出行方面，距离最近的公交农科院站约250米，有2路、99路、120路等7条线路，可通往武林门、复兴路、丁桥等地。

　　学区：目前周边有农科院幼儿园（约400米）、大成实验学校（约1.5公里）、天禾幼儿园（约1.8公里）、天杭实验学校（约2公里）等。德胜上郡北面金禾嘉苑的学区是天杭实验学校，据项目负责人介绍，从目前学区的划分看未来德胜上郡有可能划入这个学区。按相关规定，期房需交付后才能划定学区。

　　社区配套：规划2000平方米的社区商业，主要集中于3、4号楼的底商；园区内有约2万平方米的景观。

　　市政：项目南面及西面是市政绿化带。东面目前是德胜汽配市场，其地块性质为居住用地，据市场商户介绍，市场预计在2—3年搬迁。

　　噪声问题究竟有多大，实地求证

　　关于德胜上郡项目，大家最为关心的还是噪声问题。其南面是德胜高架，西面为火车轨道，东面还有秋石高架，可谓被三条噪声源环绕。德胜上郡的噪声问题究竟有多大，记者实地进行了调查。

　　秋石高架距离项目最近点约180米，对项目并无太大影响，德胜高架及铁路轨道相对更近，含市政绿化带，两者距离均在60米左右。记者用噪声检测仪APP测量，高架桥下平均音值为80分贝，德胜上郡11幢（最南面的楼）位置的平均音值为70分贝，以后在建筑内部加上墙体的隔音，其室内音值大概在40-60分贝，相当于室内谈话的音量，关上窗户其影响基本不大。不过，对声音敏感的老人及容易失眠的购房者，最好选择中间位置的楼幢。

　　火车轨道方面，记者在停留的半小时内有三趟火车经过，两趟为动车，一趟为普通客车，均无鸣笛，约30米的距离其音量均值都在75分贝左右。记者也询问过周边居民，火车经过很快，只要不鸣笛声音都可以接受，但长时间存在还是会有困扰。

　　（注：40-60分贝属于正常的交谈声音。60分贝以上就属于吵闹范围了，90分贝以上就会使听力受损，而呆在100-120分贝的空间内，通常一分钟人类就会暂时性失聪。）

　　主力户型解读

　　德胜上郡规划为14幢11-13层的小高层，其主力户型为89平方米，占整个项目70%以上。项目一楼部分房源赠送约20平方米的花园及30-50平方米的地下室，这类房源价格相对更贵。除1、2、3号楼是两梯四户外，项目其他楼幢全为一梯两户，整体得房率在83%左右。

　　项目89平方米的户型基本为中间套，但据项目负责人介绍，不同于一般的中间套，德胜上郡的89平方米类似边套，可做到全明。据置业顾问的讲解及记者观察沙盘模型，其类边套原来是在通风井的基础上，对其北面墙体“镂空”，在采光通风上优于围合式的项目。

　　户型上，其89平方米的户型做到了三房两厅两卫的格局，属当下主流户型。就其主力户型分析如下：

　　优点：

　　1.正南朝向，室内空气可自然流通，南北通透；

　　2.赠送面积多，约11平方米，得房率相对较高；

　　3.3.9米×4.5米，17.55平方米的客厅，堪比100平方米户型的客厅；

　　4.双明卫设计，方便多人使用，且更卫生。

　　缺点：

　　1.一般卧室的最小开间尺寸为2.8米，单人间最小面积为8平方米，其北向书房2.55米×2.7米，在开间及面积上都偏小，改为儿童房除去基本的活动空间只能放1.2米的床。

　　2.餐厅西侧为凸出的直角墙，餐厅与过道加起来的宽约为2.55米，只能放置1.35米的四人餐桌，六人桌及圆桌都有点难以摆放。

　　价格分析

　　德胜上郡处于城东新城的西北面，与城东新城隔着一座立交桥。目前距离其较近的新盘主要有天阳·尚城国际、信宇·锦润公寓等。这三个项目中，拿地价锦润公寓是最高的，13247元/平方米，尚城国际与德胜上郡的相差不大。近月成交价上，锦润公寓均价18347元/平方米，尚城国际成交均价17451元/平方米，据德胜上郡置业顾问介绍，其首开价预计在17500多元/平方米。其西北面直线约1公里的龙元·东新府，楼面价13308元／平方米，均价18000元/平方米。

　　拿地价加上4000—6000元/平方米的建安费、财务成本、人工费等，德胜上郡17500多元/平方米的价格相对周边新盘无特别优势，但其利润空间不大。

　　二手房方面，三里亭5月二手房成交均价为16974元/平方米，东新园社区近月成交均价15897.09元/平方米。

　　项目周边2公里范围内，多为多层无电梯房及一些高层项目，德胜上郡低密度电梯房在区域内是较少的，其首开价相比这些二手房价格并不算高，从置换新房角度而言，还是值得考虑的。

　　购房人群

　　德胜上郡目前处于认筹阶段，预计6月中下旬开盘，记者采访了一些前来看房者，其置业心态可分为以下几类：

　　【改善型】农科院、三里亭、德胜东村等周边社区的老住户置换新房，距离原先住的地方不远，生活习惯上不会有太大改变，意向户型以109、119平方米户型为主。

　　【年轻刚需型】看中德胜上郡的位置，近城市中心，交通出行方便，几公里范围内的配套不错，主要意向89平方户型。

　　【情结型】周边住户子女置业，希望能距离父母近些，方便互相照顾。

　　就项目可能存在的噪声问题，大多看房者都表示知情，售楼处也将项目周边的不利因素在现场进行了公示。德胜上郡并不避讳谈及轨道及高架，其主打老德胜情怀牌，确实吸引了周边不少的“原住民”，情怀能否战胜高架及轨道，还看项目开盘成交量。

　　点评

　　首开在北京的口碑就如同绿城在杭州，德胜上郡是其在杭第二个项目。综合其区位、价格、开发商等多方面因素，刚需兼首改购房者可以考虑。就噪声等问题，购买者应在其利于不利之间仔细权衡。

　　本刊记者 滕文娜