REITs视角下商业与房地产融资效率提升的新探索

　　邓晶晶（杭州钱和置业有限公司）

　　摘要：本文从房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）的视角出发，探讨提升商业与房地产融资效率的路径。研究表明，当前商业与房地产融资效率不高的问题主要由以下因素导致：“去杠杆”宏观调控政策的约束、土地使用权期限受限以及融资的渠道较为单一等。基于REITs视角，本文提出通过完善REITs法规与政策支持、创新REITs产品、拓宽REITs融资渠道等路径，以推动融资模式的升级与优化，从而显著提升商业与房地产融资效率，以期为商业与房地产融资领域的实践提供新的思路与理论支持。

　　关键词：REITs视角；融资效率；优势；策略

　　引言

　　经济学家普遍认为，商业与房地产融资是推动房价上涨的重要因素。然而，当房地产经济泡沫破裂时，这一进程可能会发生逆转。尽管如此，商业与房地产融资在促进住房所有权普及方面，仍发挥着不可替代的作用，而住房所有权又与社会稳定和经济增长密切相关。因此，深入研究商业与房地产融资具有重要意义。REITs是20世纪60年代美国推出的一种创新投资工具，旨在通过集合投资的方式，使投资者能够间接参与房地产市场，以解决房地产市场融资难、投资门槛高的问题。借鉴 REITs的成功经验，我国商业与房地产领域引入新的融资模式，优化融资结构，提高融资效率。在此背景下，本文将从REITs的运作方式及融资优势出发，分析当前商业与房地产融资效率不高的原因，并探索基于REITs提升融资效率的有效路径，以期为相关领域的融资创新提供参考。

　　REITs的运用方式及融资优势

　　一、REITs的运用方式

　　REITs是一种通过发行收益凭证，汇集众多投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。它为投资者提供了一个参与房地产市场投资、获取稳定收益的渠道，该渠道包括多种项目的投融资。第一，用于土地收购及土地前期开发、整理。REITs通过资金集合的方式，投资尚未开发的土地项目，快速完成土地的购置、规划、设计以及基础设施建设等前期工作。

　　第二，投资不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造。REITs可以投资相关经营企业，为其提供资金支持，加速商业楼房及住房的开发与建造过程，满足市场对商业和住宅空间的需求。

　　第三，用于购买土地、商业楼房或住宅并予以出租，通过租金收入实现长期回报。REITs可以投资城市中心或繁华地段的商业楼房，吸引大型零售商、餐饮企业等租户入驻，从而获取高额租金。

　　第四，运用住房抵押贷款方式，收取贷款利息和回收本金以获得收益。例如，REITs可以发放住房抵押贷款。

　　第五，信托文件约定以不动产为标的的其他运作方式。例如，REITs可以根据信托文件的约定，参与不动产的证券化运作，将不动产转化为可流通的证券。

　　在此过程中，REITs不得有下列行为：一是将房地产信托资金用于非不动产。比如，投资股票、债券、金融衍生品等其他金融产品。二是将房地产信托资金用于投资境外不动产。比如，投资境外的购物中心、写字楼或酒店等，以获取国际化的投资回报和资产增值机会。三是以承诺、担保等方式，使房地产信托资金对他人的责任或债务承担责任。比如，为他人的贷款或债务提供担保或承诺。四是与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易。比如，低价购买受托人或其他委托人的不良资产、高价销售资产给受托人或其他委托人，从而损害房地产信托资金的安全和收益。五是将房地产信托资金用于可能导致其承担无限责任的投资。比如，投资合伙企业或有限责任公司，并承担无限连带责任。

　　二、REITs的融资优势

　　尽管房地产价值受市场条件、利率及其他宏观经济因素影响而波动，但是REITs为投资者提供了一个在房地产领域进行长期投资的机会，同时兼具流动性。通过购买REITs的股票或债券，投资者能够间接参与房地产市场，而无须直接购买、管理或维护物业。基于此，REITs具有以下融资优势：

　　第一，具有流通性与变现性。通用的融资模式包括通过股权认购进行融资和股本与债务结合的融资，前者吸引那些寻求稳定收益和资产多样化的个人及机构投资者，后者则更适合那些希望在保持一定流动性的同时，追求较高资本增值的投资者。REITs模式下，投资者可以在保持长期投资潜力的前提下，随时将其投资商业和房地产的资金转换为现金，这满足了投资者对资金流动性的需求。

　　第二，专业化经营管理，使投资成果更稳定。REITs模式下，专业的投资管理团队会对资金进行统一管理和运营，通过科学的投资策略和风险管理机制，实现资金的保值增值，为投资者带来稳定的收益回报。

　　第三，加速资本积累。REITs通过集合投资的方式，将小额资金汇聚成大规模的资金池，为商业和房地产项目提供充足的资金支持，加速了资本的积累和项目的推进。

　　第四，分散投资风险。对于房地产市场而言，高风险和高回报期望的“桥接资本”容易使投资者陷入困难境地。REITs作为一种创新的金融投资工具，通过分散化投资策略，投资不同类型的房地产项目，降低了整体投资风险，进而增强投资者的投资信心和安全感。

　　第五，投资流程具备健全的监控机制。融资作为关键财务决策因素，对提高企业应对高风险的能力至关重要。REITs模式融合了金融学、经济学、会计学及供应链管理等多学科的理论与方法，其运作机制与市场估值和杠杆优化等行业目标高度契合。REITs模式下，整个投资流程从资金募集、投资决策、项目管理到收益分配，都建立了严格的监控机制。这一机制确保了投资的透明度，让投资者了解每一笔资金的流向和用途，并能及时发现和应对潜在风险。同时，REITs促进联合供应链投资以及降低财务约束，进一步增强投资者的信任感。这种健全的监控机制不仅提升了 REITs的融资效率，而且为投资者提供了更加安全、可靠的投资选择。

　　商业与房地产融资效率不高的原因

　　一、“去杠杆”宏观调控影响融资效率

　　房地产行业作为资金密集型行业，具有资金需求量大、周期长的特点。为快速扩大规模并提升竞争力，不少房地产企业倾向通过高杠杆方式进行融资。然而，美国次贷危机后，为避免我国房地产市场出现金融风险，国家实施了“去杠杆”的宏观调控政策，包括限购、限贷、提高利率等措施，以遏制市场过热和投机行为。这些政策在保障房地产市场健康发展的同时，也限制了房地产企业的融资。在“去杠杆”背景下，房地产企业和商业项目的融资成本上升，资金链压力加大，导致融资难度加大、周期延长。对依赖融资缓解资金压力的房地产企业而言，融资难度的加大使其现金获取和借贷能力受到明显限制，进而影响了项目开发进度和企业运营效率。

　　二、土地使用权期限影响融资效率

　　任何投资本质上都是流动资本对未来收入流和资本价值的交换。在商业与房地产领域，投资风险不仅与商业周期和一般资本市场变量（如财政政策、汇率、人力资源、融资可用性和成本的波动）相关，还与土地使用权期限的有限性密切相关。租赁土地使用权融资是一种项目融资方式，指投资者通过向土地所有权方支付租金，取得土地使用权，并在一定期限内进行开发、建设和运营。与债券和股票等其他投资类型相比，房地产投资的流动性较低，销售流程长且资金密集。因此，房地产的融资效率受到多种因素的限制，包括地点的异质性、本地就业基础的多样性、本地空置率、就业增长的稳定性、租金水平及租金增长率等。在我国现行法律体系下，房地产企业的土地使用权期限相对较短，一般为70年。这一限制使企业在购买土地时需要支付较高的土地使用权出让金，从而增加了融资成本。

　　三、单一的融资渠道影响融资效率

　　由于房地产市场风险较高，金融机构在提供资金支持时，往往通过单一途径而非多种途径，以降低风险。此外，金融机构还须遵守监管规定，避免违规行为。在双重因素影响下，我国房地产企业的主要融资渠道集中于银行贷款。然而，银行对房地产企业的贷款要求较高，且贷款额度有一定限制，导致房地产企业的融资渠道较为单一，融资效率相对较低。受此影响，部分房地产企业可能面临资金链紧张的问题，尤其是在市场环境不佳或政策调控比较严厉时期。这种单一的融资渠道不仅限制了房地产企业的资金灵活性，还增加了财务风险。

　　REITs提升商业与房地产融资效率的策略

　　一、强化 REITs法规与政策支持

　　REITs通过专业化管理方式，投资于经济领域内分布广泛的多元化房地产资产，投资者既可以直接购买物业进行投资，也可以通过 REITs间接投资，从而实现资源在房地产资产中的间接分配。成功的REITs能够为投资者提供稳定的收入流，并具有长期升值的潜力。在我国，REITs尚处于起步阶段。为了更好地推动 REITs的发展，并借助REITs提升商业与房地产融资效率，相关部门需要为REITs提供法律保障和政策支持。具体而言，相关部门应明确REITs的运作规范，制定税收优惠政策，如减免所得税、印花税等，以降低REITs的运营成本，提高其市场竞争力。同时，相关部门还应加强对REITs市场的监管，防范市场风险，切实保障投资者的合法权益。

　　二、推动 REITs产品创新

　　REITs模式下，专业的理财经理通过将资本分配到多种类型的投资中，优化投资组合以应对市场变化。在经济快速增长时期，房地产市场表现强劲，房主可以通过提高租金来增加现金流，同时租金动态调整能力是房地产投资对冲通货膨胀风险的重要机制之一，有助于保持房产的价值。相比之下，较高的利率会提高对公开交易证券的预期回报率，但也会降低其市场价值。因此，房地产投资与公开交易证券往往呈现反周期流动的特征。这种特性使REITs能够通过优化投资组合，更好地适应市场波动。然而，我国的REITs产品种类相对较少，投资范围有限，这在一定程度上制约了REITs的发展，也影响了商业与房地产的融资效率。为了推动REITs的进一步发展，金融机构和房地产企业应结合市场需求，开发多样化的REITs产品，以满足不同投资者的投资需求。例如，可以开发专注商业地产、住宅地产或工业地产的 REITs产品，或者结合绿色建筑、智能家居等创新概念的 REITs产品。此外，金融机构和房地产企业还可以探索 REITs与其他金融工具的融合创新，如REITs与债券、股票等金融产品的组合投资，从而为投资者提供更丰富的选择，实现有效的风险分散。

　　三、拓宽 REITs融资渠道

　　虽然我国的 REITs相对较新，规模较小，但其展现了巨大的发展潜力和广阔的市场前景。随着REITs市场的逐步成熟和规范，其融资渠道也将进一步拓宽。第一，金融机构和投资者积极参与 REITs市场，为REITs提供丰富的资金来源。第二，境外投资者通过QFII（合格境外机构投资者）等渠道参与REITs市场，进一步拓宽REITs的融资渠道。第三，REITs专项债券可以为项目提供资金支持，降低融资成本。这些措施可以有效拓宽 REITs的融资渠道，促进REITs市场的健康发展，进而提升商业与房地产的融资效率。

　　结语

　　REITs作为一种创新金融工具，在商业与房地产融资领域具有显著的优势。REITs通过法规与政策支持、产品创新及融资渠道拓宽等方式，能有效提升商业与房地产的融资效率，进而促进房地产市场的健康发展。未来，随着专业市场的不断完善和发展，REITs将在商业与房地产融资领域发挥更加重要的作用，为投资者和房地产企业创造更大的价值。

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　　作者简介：邓晶晶，本科，中级会计师，研究方向为财务核算规范化管理、房地产融资管理、税务规划管理。