继承 各种房产问题大汇总

　　如今，房产作为人们不动产中比较常见的一种财产，因其总价高且性质多样，在继承时，经常会遇到各种各样的问题。而且，并不是所有的房产都能继承，只有了解清楚继承问题，才能彻底避免纠纷。

　　案例一

　　在重庆主城上班的林女士出生于农村，从小母亲便去世，由父亲一手把她带大。在重庆奋斗数年之后的林女士也有了些积蓄。林女士是个很孝顺的女儿，由于父亲一人在农村老家生活，林女士希望父亲能够过得更好，便在农村镇上为父亲买了一套房产，房产归于父亲名下。但不幸的是，父亲还没来得及享受便在产房过户期间去世了。林女士除了对父亲的去世感到伤心外，也十分担心自己辛辛苦苦挣钱买的房产由于还没有过户到父亲名下，自己不能继承。

　　解答

　　世界上的事情总是让人很难预料，林女士的孝心虽然没能让父亲住上更好的房子，享受更好的生活，但林女士的孝心却感动人。当然，房产所属林女士也不用担心。因为，根据《继承法》规定，公民死亡时留下的个人合法财产包括公民的房屋。在林女士父亲去世之前，已经与房地产商签订了购房合同，虽然还没过户，但房屋所有权仍属于林女士的父亲，林女士可以先继承合同权利，待房产证取得后，再以继承的形式获得房产即可。

　　案例二

　　家住南岸的郑先生一家共有4口人，早年郑先生从单位分得一套福利住房，后来在两次房改售时，郑先生与妻子二人考虑到在女儿与儿子之间，儿子以后需要成家立业，生活压力比较大，便决定由儿子出资将房屋买下，产权今后归儿子所有。此后两次的购房付款及相关手续均由儿子出资办理，但该房屋登记在郑先生与妻子名下。但不料，妻子在一次意外事故中不幸离世，郑先生希望将房屋全部赠予儿子，但却遭到了女儿的反对。

　　解答

　　像郑先生这种情况，房屋在郑先生妻子在世时属于夫妻双方共同所有，由于妻子在世时没有立任何遗嘱，在妻子离世后，一半的房产归郑先生所有，而另一半则属于死者的继承人所有。在郑先生家里，除了有儿子还有一女儿，因此在这种情况下，女儿也有房产继承权，因此郑先生不能将房屋全部赠予儿子，只能将自己所有的部分赠予儿子。

　　通过郑先生的例子，我们看到，虽然郑先生的儿子全额出资购买了整个房屋，但最终却不能归其所有。记者建议，如果房屋所有者已明确赠予者，可先立一份赠予书，以免产生不必要的纠纷。

　　名词解释

　　继承制度，是指依法将死者遗留下来的财产转移给有继承权的人所有的法律制度，核心是财产权发生转移。而死者遗留的财产，也只有合法的财产可以继承。遗产，即公民死亡时遗留的个人合法财产。

　　在生活中，为了避免郑先生和林女士这样的情况，小编已归纳各类问题进行汇总，如何继承，一目了然。

　　第一类 拥有所有权的房产

　　拥有所有权的房产分为单独所有、共同所有和按份共有。

　　单独所有是指公民个人拥有房产的完全产权，在这种情况下公民只要按照遗嘱或者法定继承即可。共同所有房产一般存在于家庭关系中，如夫妻共有的房屋、家庭共有房屋。在这种情况下，在公民死亡后，去除共有部分，剩余部分由死者相关继承人继承。比如，夫妻共同所有的房屋，一方死亡后，先将房屋属于另一方的分离出去，一般夫妻各占一半份额，剩余的一半份额才由死者的继承人继承。按份共有是指，死者生前对房屋拥有部分产权，在这种情况下继承人只能继承死者生前所拥有的部分产权。

　　第二类 只拥有使用权的房屋

　　除了普通商品房外，还有央产房、军产房、公租房等等。由于这类房屋政策性很强，能否继承主要看政策规定。

　　在这类房屋中，分为有使用权，但可以继承的房屋和只有使用权，但不能继承的房屋。像央产房和军产房等不能上市交易，虽然只有使用权，但政策允许继承。像公租房性质是租凭，对租凭的房屋，公民不拥有所有权，而且使用权也不可能继承。

　　还有一类就是城镇居民购买的农村集体土地上的房屋，及所谓的“小产权房”，也不能继承。按照我国现有的法律和政策，国家不允许城镇居民购买农村集体土地上的房屋，更不承认此类房屋的产权。所以，此类房屋不属于继承法上的规定的公民的合法财产，因此不能继承。

　　第三类 农村宅基地及上房屋

　　宅基地只能是本集体组织成员才可以申请取得，而且有“一户一宅”原则，所以，它的继承还关系到继承人的身份问题。

　　如果继承人和死者一样均是本集体组织成员，其继承死者的宅基地和房屋一般都是没有问题的。如果继承人不是集体组织成员，甚至是城镇户口，都是不能够继承的。但是，建造在宅基地之上的房屋可以继承，同样，继承后如何真正实现居住、使用的权利，依然需要有关法律和规定不断探索和完善。

　　文|赵敏 编辑|李蕾

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