投资，看商圈商铺

　　时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，投资商铺成为众多人的选择。然而，都知道投资有风险，并不是投资所有的商铺都能赚钱。那么怎样的商铺投资回报率更高呢？我们先来谈谈商铺投资回报率。

　　投资户刚投资时都会互相拼比商铺承诺的回报率，选择承诺包租回报率高的投资，但这往往是开发商挖的一个坑坑，吸引投资者往里面跳。一般情况下，商铺投资的回报率平均在4％—6％左右，超出了这个范围就有风险了。当然，市中心地段，周边商业氛围浓厚的市场例外。

　　承诺回报率非常高的商铺，往往地段较偏，这样才能吸引投资者。当投资者面对高利益的诱惑，头脑发热买下商铺后，后悔想退掉，但已经签订合同，只能人为刀俎，我为鱼肉，任人宰割。

　　那么，投资回报率不看承诺包租回报率，那么看什么呢？其实，影响商品投资回报率的因素很多，如开发商、交通、运营商、配套、政府政策、市场定位等等。其中影响商铺投资回报率的最大因素为地段。

　　商铺投资和其他类别的不动产投资一样，都会遵循一个“地段论”的投资原则。无论什么类型的商铺，越靠近成熟商圈的商铺价值往往越高。就像李嘉诚说的，决定房地产价值的因素第一是地段，第二是地段，第三还是地段。好的地段就有好的交通，好的配套，好的人气等等。因此，投资商铺，首选商圈商铺。

　　商圈一般配套好，交通便捷，人气旺。商圈商铺可以坐享商圈的这些优势，从而吸引商家主动找上门，有的甚至是多个商家都想入住一个摊位，自然导致商铺租金上涨，同样的，商家赚到了钱，租金必将上涨。像郊区等地段差的商铺，花钱招商都不能吸引商家入住，没人气，没顾客，商家更不能挣钱，何谈租金回报呢。因此，投资商铺首选商圈商铺，商圈商铺赚钱稳当，风险小。

　　【万象城市广场】

　　价格：10000元—40000/平方米起

　　面积区间：28—191平方米

　　项目特色：品牌地产、投资地产

　　地址：巴南区界石镇东城大道与富城路交汇处

　　推荐理由：

　　1.巴南区首个集时尚购物、餐饮、娱乐及生活休闲于一体的高端生活体验式购物广场；

　　2.知名品牌已签约入驻，如永辉超市、大地影院、国美电器；

　　3.巴南区倾力打造的商业地产新地标；

　　4.是集中商业、商业街区、酒店式公寓、LOFT公寓、甲级办公楼为一体的综合体。

　　【北大资源·燕南】

　　价格：22万元/套起

　　面积区间：27—69平方米

　　项目特色：品牌地产、轨道沿线、临街商铺、复合地产

　　地址：九龙坡杨家坪西郊路（动物园附近）

　　推荐理由：

　　1.杨家坪商圈与大渡口商圈交汇处，两大商圈双重覆盖；

　　2.九龙坡区“退二进三”发展板块，未来发展潜力大；

　　3.自身超5000平方米商业，体量大，且处处临街；

　　4.轨道二号线沿线，周边多条主城干道纵横贯通，交通体系完善。

　　【美全·世纪城】

　　价格：40000元/平方米起

　　面积区间：5—72平方米

　　项目特色：品牌地产、投资地产

　　地址：南岸南坪桃源路（美心公园正对面）

　　推荐理由：

　　1.以7大群岛环绕串联，近11万平方米，极具商业特色；

　　2.毗邻南坪商圈，与杨家坪商圈隔江相望；

　　3.交通路网发达，数条公交线路聚集，轨道线路规划中；

　　4.商业覆盖特色美食、特色餐饮、格调娱乐、时尚服饰、生活购物等，商业类型覆盖面广。

　　【北大资源·博雅】

　　价格：8300元/平方米起

　　面积区间：75—98平方米

　　项目特色：品牌地产、投资地产、山景地产

　　地址：北部新区金州大道北侧（照母山公园旁）

　　推荐理由：

　　1.项目位于两江新区核心照母山高端居住区，区域是“中国第三区”，未来潜力巨大；

　　2.照母山森林公园、达颐和公园等五大自然公园及重庆首个园博园为项目带来无限人流量；

　　3.项目集高层、花园洋房、中心商业、社区商业等物业形态为一体，总建筑面积约50万平方米的大型综合项目；

　　4.在建中的轨道5号线将在项目附近设站点，公交625、877等数十条公交线路通过并设站点，轨道公交全线贯通。

　　【重庆巴南万达广场】

　　价格：68万元/套起

　　面积区间：60—90平方米

　　项目特色：品牌地产、地铁沿线

　　地址：巴南龙洲大道5号（轨道3号线学堂湾站旁）

　　推荐理由：

　　1.总建筑面积约103万平方米，是集大型商业购物中心、公寓、写字楼、商铺、住宅为一体的超大综合项目；

　　2.巴南区政府力邀万达集团对巴南商业升级打造的项目，项目必将成为巴南区乃至南重庆的新中心；

　　3.项目附近拥有近20万平方米大商业，汇集商业、商务、娱乐休闲等；

　　4.占据龙洲湾商圈核心，无缝链接轨道3号线。

　　【观音桥·龙湖新壹街】

　　价格：58万元起

　　面积区间：5.1米层高

　　项目特色：品牌地产、轨道沿线、投资地产

　　地址：江北区鹞子丘（临近观音桥步行街）

　　推荐理由：

　　1.地处观音桥城市中心重要区域，区域优势明显；

　　2.龙湖地产在观音桥商圈又一力作，将把重庆商业地产格局引向全新高度；

　　3.项目占地约91亩，是集体验式商业、休闲、娱乐中心为一体的大型综合体；

　　4.项目临近人流聚集的轨道3号线观音桥站，建新北路公交站，红旗河沟公交站，交通体系发达，人流量大。

　　【万科·西九】

　　价格：8000元/平方米起

　　面积区间：30—40平方米

　　项目特色：品牌地产、投资地产

　　地址：九龙坡区杨家坪石坪桥正街9号

　　推荐理由：

　　1.地处杨家坪商圈至石坪桥核心位置，紧邻杨家坪商圈，随着杨家坪商圈的扩容，财富未来一触即发；

　　2.依托杨家坪商圈综合性公共活动中心的发展，项目将打造为“一站式优活乐享地”，成为全新城市生活中心；

　　3.商铺依重庆固有地势打造，面面临街、层层临街；

　　4.毗邻轨道2号线，数十条公交线路直达，便捷通达重庆各大区域。

　　【龙湖·时代天街】

　　价格：15000元/平方米

　　面积区间：5米层高

　　项目特色：品牌地产、轨道沿线、投资地产

　　地址：渝中区大石路（原后勤工程学院马家堡校区）

　　推荐理由：

　　1.百万平方米城市核心超级综合体，商业规模亚洲第一，近60万平方米商业体量超4个龙湖北城天街；

　　2.项目涵盖购物中心、商务楼宇、豪华住宅、城市广场等，停车位达8000个左右，建成后将是亚洲最大的商业体之一；

　　3.轨道站点据项目均在200米范围内，多条城市干道、跨江大桥环绕左右，15分钟通达全市主城各区；

　　4.品牌地产打造，将远远超越龙湖·北城天街。

　　提醒：商圈投资我们教你这些技巧

　　技巧一：因地制宜选行业

　　商圈商铺位于办公楼附近时，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于交通枢纽处时，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。

　　技巧二：“傍大款”

　　如果你的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，可以省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺可以借助这些店面的品牌效益招揽顾客。

　　技巧三：独立门面不可少

　　有的门面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，从而失去在店面前施展营销智慧的空间，给店面今后的促销带来很大的麻烦。

　　技巧四：巧用“物以类聚”

　　管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规划，但在长期经营中，某条街道或某个区域，很可能自行发展成为某类商品的“集中市场”，这类

　　商业街可以为商铺吸引更多的目标消费者。

　　技巧五：人流量很重要

　　投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、轨道的客流）。因此，人流量大的商

　　铺投资回报率越高，投资风险更小。

　　文|赵敏 编辑|李蕾