交通导向角度分析北京商业发展趋势

引言：

随着改革开放后市场经济的发展，北京逐渐发展为国际性的大都市，交通网络系统及土地利用系统趋向复杂化。与此同时，商业从早期居住区配套设施转化为城市公共服务设施，再进一步发展为服务区域、服务全球的商业设施。在较完善的交通网络的支撑下，商业的基本格局逐渐成型，类型逐渐丰富，服务人群逐渐多元化。

然而，北京商业布局结构有待进一步完善，各地区的商业规模有待进一步提高，以使北京具有更强的城市竞争力，成为服务全球的商业大都市。本文基于对北京商业发展演变和现状情况的全面分析，结合交通规划使用空间句法对北京未来商业空间发展趋势进行分析和预测，以期科学有效地提出规划管理意见。

1 北京市商业发展历程

从 1949 年新中国建立到 2014 年的短短六十多年的时间里，北京的商业经历了计划经济时代商业设施的极度缺乏和改革开放后市场经济的极大发展，随着交通网的拓展，如今的商业设施已经是种类繁多、规模巨大。

2 基于交通导向的商业发展研究

交通在城市发展中承担着重要的作用。我国较早的土地开发模式是以道路建设作为土地开发的先导，带动土地开放。同样，北京的商业用地的发展与交通网络的拓展密不可分，甚至依托于交通网络的发展。商业用地的发展与交通网络的可达性必然有着内在规律性的关系，我们利用空间句法分析来进行论证。

2.1 空间句法理论

空间句法理论最早是伦敦大学的教授 BillHillier 于 20 世纪 70 年代末期提出的，他认为形态空间会对人的社会活动带来影响，并利用对集成度、智能度等各种形态变量的计算来对整个大尺度系统的结构形态进行整体认识与把握。在其中对空间连通性好坏进行直接反映的两个指标是集成度与智能值。通过空间句法原理，可以系统分析道路通达性 , 全局地反映市区到某一地点的便捷度。 [1]

空间句法的城市模型认为：城市产生与发展的原动力，例如零售业就会自发地朝着交通比较汇集的地方进行集中，而住宅则会往相反的方向进行发展。利用反馈机制的循环放大效应，中心区基于城市空间连接的差异涌现出来。[2]

2.2 基于 GIS 平台的空间句法的商业用地分析

2.2.1 交通网络可达性分析

北京道路网络的通达性是计算是运用基于 GIS 平台的 Axwoman 软件进行计算的。将北京市看成整个“开放空间”，先运用 GIS 建立整个北京市的道路轴线，对底图进行“轴线化”得到轴线图，然后利用 Axwoman 软件中的 AxialGraph analysis 功能进行集成度分析，鼠标点击道路轴线，可以看到某一空间与其他空间集聚或离散程度，当集成度 1 时，空间对象的集聚性就较强，当集成度介于 0.4 至 0.6 之间时则表示空间布局较分散。 [3]

分别对于北京市干道系统和轨道交通系统进行集成度分析，可以知道北京东部城区的可达性优于西部城区，北部城区的可达性优于南部城区。 [4]

2.2.2 商业用地发展趋势

利用 2004 年编制的城市总体规划，将2004 年的商业用地布局与 2020 年商业用地规划布局（近似于 2014 年商业用地布局情况）进行叠加对比，得出商业用地布局大致的发展趋势：东部商业中心和卫星城商业区建立，零散小商业片区消失，层级商业用地结构形成。再将 2014 年商业布局分为三个等级：商业中心，区域商业，社区商业。 [5] 把不同等级的商业圈与交通可达性分析结果进行叠加，可以看出商业等级从高到低的分布与交通集成度从高到低的分布完全复合。

2.3 商业发展状况呈现

根据两个层次的分析，可以得出结论：商业用地的发展规模等级与交通的可达性成正比。在不排除规划等公共干预手段的影响的同时，可以确定交通的可达性对商业用地的发展具有重要的影响力。在市场经济的背景下，交通可达性最好的东二环附近发展为北京商业中心，交通可达性较好的北部城区和东部城区形成区域性商业圈，交通可达性较弱的南部城区商业发展则较为缓慢、规模较小，卫星城围绕轨道交通站点形成一些商业片区，但影响力均较小。[6]

3 商业未来发展趋势预测

基于北京商业布局和发展现状，及商业建设的交通导向原则，运用 AHP 层次分析方法，进行不同等级五个商圈内商场选址方案优选实验，来反映和预测在纯市场经济条件下（无公共干预），为了获得最高利益的建设者可能会投资建设的商业圈。换而言之，通过实验来判断市场力量未来将作用于哪个商业区域，从而判断市场经济条件下的商业发展趋势：是集中发展，还是多中心发展，或者层级发展。

3.1 AHP 层次分析

AHP 是一种定性与定量相结合的评价方法，将复杂系统数学化，一般分为以下几步：

（1）首先构造判断矩阵，对指标间两两重要性进行分析判断。

（2）对各指标权重系数进行计算。用几何平均法计算各要素相对权重或重要度向量 W。公式是：其中 i=1,2,3……n

（3）对判断矩阵 B 进行一致性检验计算一致性指标 CI：当 CI=0 时，矩阵为一致阵；CI 越大矩阵不一致程度越严重。为确定矩阵的不一致程度的容许范围 , 需要找出衡量矩阵的一致指标 CI的标准。

3.2 商场选址方案优选实验

首先分别于 CBD、西单、中关村、木樨园和石景山选定A、B、C、D、E五个商场选址方案。A 方案选择建于规模较大的商业中心，B 方案建于交通可达性较好的区域中心，C 方案建于交通可达性相对较差的区域中心，D 方案建于交通可达性较差的社区中心，E 方案建于交通可达性最差的区域中心，经过实地调查，这五个区域均有备用土地作为未来商业进一步发展的拓展用地。

之后运用层次法将模型分成三个层次：目标层、准则层和方案层。其中准则层对应的是需要考虑到的地址因素；方案层中主要包括了实现目标时可以进行选择的各种决策方案以及措施。结合北京地区的经济等各种因素，主要选取商场选址的四大因素，建立起层次结构模型。准则层所选定的四个评价的因子主要包括了：交通、地价、客源和竞争。

接着建立判断矩阵，进行一致性检查：根据北京市的具体情况，将交通和地价作为商场选择的主要考虑因素，客源次之，竞争再次。对五个方案分别建立四个因素的判断矩阵。每个矩阵都要进行一致性检查。

最后计算得出五个方案的权重，分别为：0.2753、0.1894、0.1411、0.1196、0.2746。由此判断出 A 方案是最优的选址方案；E 方案的权重较 A 方案相差不多，是位于第二位的优选方案；B、C、D 方案则为较差方案。

由此我们可以看出选择在商业密集的商业中心建设商场赢利点最高；而在远离商业中心、具有地价优势的的卫星城建设商场，其赢利点与在商业中心建立商场几乎没有差别；同时，比较 C、D 两个方案可知，商场的赢利多少与距城市中心的距离无相关，而是与交通的可达性强弱相关，并且正相关。

通过商场选址方案优选实验，我们可以知道在无公共干预的情况下，未来商业发展更倾向于在原有的商业中心基础上完善升级发展及在卫星城商业区拓展崛起。

4 对商业用地规划控制的进一步思考

《北京市城市总体规划（2004-2020 年）》要求对由旧城商业区、中心城商业区以及外围商业区所组成的商业体系进行完善，对商业区中的内容进行丰富，积极发展各种商业形态，形成一个多元化协调发展的格局；对于中心城区除旧城意外的地区需要结合现有的各种设施进行改造完善，以交通枢纽以及边缘集团的发展为依托，逐步地形成若干规模合适、布局合理的、将商业、文化、休闲以及娱乐集为一体的综合商业区。推动新城商业区的建设，重点在顺义、通州、亦庄等新城建成具有一定规模的综合商业区。

而根据一系列分析，市场力量偏爱于中心商业区及卫星城的商业发展。这种趋势与总体规划想达到的多元协调格局、卫星城商业的建设与完善达到了一定程度上的契合。这为公共干预手段未来需要作用的地区提供了基本依据，对商业中心区和卫星城商业建设则可以多依靠市场力量，对五环以内次中心区商业则要加大扶持力度，以满足多点的商业发展。

5 结束语

本文在北京市商业用地空间发展趋势研究中，引入 基于 GIS 平台的空间句法分析法和层次分析法。GIS 与空间句法分析相结合 , 形成了一种 新的空间视角。影响商业用地空间发展的要素有很多，其中交通可达性、地价空间分布、客源等级以及商圈竞价等方面是重要影响因子，基于上述四个评价因子本文形成了对未来北京市商业空间发展趋势的判断。